گره کور مسکن مهر چگونه باز می‌شود؟
از زمانی که دولت نهم عملیات برنامه‌ریزی و اجرای مسکن مهر را کلید زد، خانوارهای بسیاری با هدف خانه‌دار شدن آن هم از نوع ارزان‌قیمت دولتی، ثبت نام کردند تا با آورده حداقلی بتوانند در شهرهای جدید یا محدوده‌هایی که دولت برای ساخت واحدهای مسکن مهر تعیین کرده بود، مالک یک آپارتمان مسکونی شوند. فارغ از اینکه پس از گذشت هشت سال از عمر دولت قبل، هم‌اکنون دولت یازدهم با چه مسائلی دربرابر واحدهای باقی‌مانده از مسکن مهر مواجه است، مساله تامین مالی هم‌اکنون مهم‌ترین گره کوری است که فراروی تکمیل واحدهای باقی‌مانده قرار دارد.
آن‌طور که مسوولان مسکن مهر می‌گویند: در حال حاضر واحدهای باقی‌مانده برای تکمیل و افتتاح نیازمند منابع مالی جدید یا تعریف خط اعتباری تازه از سوی بانک مرکزی است.چراکه خط اعتباری ۵۰ هزار میلیاردی مسکن مهر که از ابتدا برای تامین مالی این پروژه از سوی بانک مرکزی در نظر گرفته شده بود، هم‌اکنون به اتمام رسیده و پیمانکاران با توجه به افزایش هزینه‌های ساخت، با مانع بزرگی به نام کمبود پول برای ادامه فرآیند ساخت مواجهند.
این در حالی است که با اتمام خط اعتباری مسکن مهر و مواجه شدن پروژه‌ها با مشکل تامین مالی، وزارت راه و شهرسازی طی ماه‌های اخیر درخواست خط اعتباری جدید را به بانک مرکزی ارائه کرده است که تاکنون پاسخ مثبتی از سوی این بانک برای درخواست افزایش تسهیلات مسکن مهر از 25 به 30 میلیون تومان، به مسوولان مسکن اعلام نشده است.از سوی دیگر، هر چند مسوولان مسکن به دنبال افزایش رقم تسهیلات برای اتمام واحدهای باقی مانده هستند اما مشکل دومی که در این زمینه مورد تاکید آنان قرار دارد، تاخیر در پرداخت آورده متقاضیان است.
پول مردم عقب‌تر از مسکن مهر
به گفته محسن نریمان، معاون وزیر راه و شهرسازی و مدیرعامل شرکت عمران شهرهای جدید، هم‌اکنون واحدهای مسکن مهر در شهرهای جدید بیش از 75 درصد پیشرفت فیزیکی دارند. این در حالی است که آورده متقاضیان برای این واحدها متناسب با پیشرفت 50 تا 60 درصد است.
وی با بیان اینکه هم‌اکنون تاخیر آورده متقاضیان برای تکمیل واحدهای مسکن مهر از اصلی‌ترین مشکلات تامین مالی در شهرهای جدید است، گفت: فاصله موجود بین تامین آورده متقاضیان و پیشرفت فیزیکی پروژه‌ها تاکنون از محل اعتبارات داخلی شرکت عمران در شهرهای جدید یا بدهی به پیمانکاران پر شده است؛ اما در مقطع زمانی فعلی اگر مردم خواهان تحویل هر چه زودتر واحدهایشان هستند باید نسبت به تکمیل آورده سرعت بیشتری داشته باشند.
مساله اصلی تامین مالی مسکن مهر
در رابطه با آنچه دولت در تامین مالی مسکن مهر با آن مواجه است و تلاش‌هایی که هم‌اکنون برای افزایش تسهیلات در قالب خط اعتباری بانک مرکزی، صورت می‌دهد، چند نکته اساسی وجود دارد.
اولین نکته اینکه، دولت در تلاش است خط اعتباری جدیدی، علاوه‌بر خط اعتباری 50 هزار میلیارد تومانی قبلی، برای مسکن مهر تعریف و از بانک مرکزی دریافت کند. با این مکانیزم که وام مسکن مهر از 25 میلیون تومان به 30 میلیون تومان افزایش یابد و در واقع کل اقساط تسهیلات مسکن مهر در یک دوره 20 ساله به سیستم بانکی کشور بر گردد.
نکته دوم اینکه، اگرچه هم‌اکنون پرداخت مردم به‌عنوان آورده متقاضی برای تکمیل واحدهای باقی مانده، با پیشرفت فیزیکی واحدها همخوانی ندارد و در واقع یکی از اصلی‌ترین عوامل تاخیر در تحویل واحدها، بی‌پولی متقاضیان و ناتوانی آنان برای تامین بخش آخر آورده است، اما هریک از این متقاضیان که تقریبا تمامی آنان هم‌اکنون در واحد دیگری مستاجر هستند، ذخیره اندکی به عنوان مبلغ ودیعه دست موجر دارند که با آماده شدن واحد و تحویل به متقاضی، همزمان با تخلیه واحد استیجاری، از جانب موجر به مستاجر برگردانده می‌شود.
بنابراین در حال حاضر متقاضیانی که قادر به تامین آخرین مرحله آورده نقدی نیستند، پول بالقوه‌ای دارند که این پول با تخلیه واحد استیجاری، به حالت بالفعل درمی‌آید.
اما مشکل فعلی این است که تا واحدها تکمیل نشده و متقاضی در واحد خود ساکن نشده است این پول در اختیار وی قرار نمی‌گیرد تا بتواند آخرین مرحله آورده نقدی را پرداخت کند.با در نظر گرفتن این دو نکته، کارشناسان و صاحب‌نظران مسکن معتقدند: دولت در تلاش برای افزایش تسهیلات مسکن مهر از محل خط اعتباری بانک مرکزی و با همان چارچوبی که برای شیوه بازپرداخت تسهیلات مسکن مهر هم‌اکنون وجود دارد - بازپرداخت اقساط در یک دوره ۲۰ ساله - دچار یک اشتباه استراتژیک می‌شود.به اعتقاد آنان بانک مرکزی هرگز تن به این خواسته مسوولان نمی‌دهد مگر آنکه راه حل دیگری برای نحوه بازپرداخت خط اعتباری جدید پیشنهاد شود.
از سوی دیگر، متقاضیان مسکن مهر که هم‌اکنون به علت مستاجر بودن قادر به هزینه کردن تتمه دارایی خود برای تکمیل واحدها نیستند عملا تا زمانی‌که واحد را تحویل نگیرند نمی‌توانند آخرین سهم خود را برای تحویل واحد به دولت پرداخت کنند.
۵ میلیون سرمایه در گردش برای هر واحد
هم‌اکنون حدود 700 هزار واحد باقی مانده مسکن مهر هر کدام به‌طور متوسط به 5 میلیون تومان پول برای تکمیل و تحویل نیاز دارند که سرجمع دولت برای افتتاح این واحدها با کمبود 3500 هزار میلیارد تومان مواجه است.رقم 5 میلیونی مورد نیاز برای هر خانوار رقمی است که هر کدام از این متقاضیان به راحتی پس از دریافت واحد و خروج از واحد استیجاری، از محل مبلغ ودیعه‌ای که از سوی موجر به آنها بازگشت داده می‌شود قابل تامین است.
برای حل این مشکل و با توجه به نکاتی که گفته شد، راه‌حل پیشنهادی کارشناسان مسکن به مسوولان این است که از بانک مرکزی درخواست کنند خط اعتباری ۳۵۰۰ میلیاردی با مدت زمان بازپرداخت یکساله برای تکمیل واحدهای باقی مانده اختصاص دهد تا از این طریق، با اختصاص ۵ میلیون تومان سرمایه در گردش برای هر واحد، هم معضل تامین مالی این واحدها برطرف شود و هم در مدت زمانی کوتاه - یک سال - خط اعتباری جدید به سیستم بانکی کشور بازگردانده شود.
با این روش، متقاضیان مسکن مهر که تقریبا تمامی آنان هم‌اکنون مستاجر هستند می‌توانند بلافاصله پس از تحویل گرفتن واحدهایشان و سکونت در آنها بدهی 5 میلیونی خود را با بانک مرکزی تسویه کنند.