توصیه کارشناسی به متقاضیان ساخت و خرید مسکن

با افزایش نسبی حجم معاملات مسکن قرار گرفتن بازار خرید و فروش آپارتمان‌های مسکونی در فاز پیش رونق، بسیاری از سرمایه‌گذاران و فعالان بازار معاملات و ساخت ملک، با پرسش‌های فراوانی درباره نحوه رفتار درست در مورد ورود به بازار مسکن در نیمه دوم امسال و در ادامه سال بعد، مواجهند.فعالان وصاحبان سرمایه و حتی خانوارهایی که برای حفظ دارایی‌های نقد خود تمایل به سرمایه‌گذاری در حوزه خرید و ساخت مسکن دارند هم اکنون با نوعی ابهام و سردرگمی در مورد ورود یا عدم ورود به این بازار و همچنین میزان ورود سرمایه به بازار ملک مواجهند. در این میان، همزمان با قرار گرفتن بازار مسکن در فاز پیش از ابتدای امسال، کارشناسان و فعالان این حوزه، معتقدند شرایط فعلی بازار مسکن به گونه‌ای است که نباید انتظار داشت همان‌گونه که در دوره‌های رونق قبلی محرک رشد اقتصادی بوده در دوره بعدی نیز این نقش را با همان کیفیت ایفا کند.

به اعتقاد کارشناسان، میزان سرمایه‌گذاری جذب‌شده در بخش مسکن فعلاً پتانسیل تکرار ظرفیت‌های سال‌های ۱۳۹۰ و ۱۳۹۱ را ندارد و حتی با رونق گرفتن مجدد بازار نیز تاثیرگذاری مسکن بر کل اقتصاد به میزان آن سال‌ها نخواهد بود. این در حالی است که تحولات بازار مسکن تهران و در نتیجه بازار مسکن سایر شهرهای بزرگ در چند ماه اخیر حاکی از وجود سیگنال‌های «خروج از رکود» است. در این وضعیت رشد قیمت اسمی مسکن با اختلاف نسبتا قابل‌توجهی کمتر از تورم عمومی است و بنابراین قیمت واقعی مسکن به‌طور کلی در این دوره افزایش نخواهد داشت.

با این حال رشد قیمت انواع مختلف واحدهای مسکونی متفاوت خواهد بود. برای مثال این احتمال وجود دارد که واحدهای مسکونی لوکس و گران‌قیمت با ثبات قیمت اسمی روبه‌رو شوند، در حالی که واحدهای مسکونی با متراژ متوسط افزایش خفیف قیمت اسمی را تجربه کنند.حالتی که انتظار می‌رود در فصل تابستان نیز ادامه پیدا کند و تغییر قابل‌توجهی در روند تحولات بازار مسکن ایجاد نشود. کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی و اعطای تسهیلات جدید مسکن، به آهستگی به روند خروج از رکود بازار کمک خواهند کرد. بازار ثانویه رهن نیز که این روزها از راه‌اندازی آن صحبت می‌شود، از طریق تقویت قدرت وام‌دهی بانک مسکن می‌تواند بر این ‌روند تاثیر مثبت داشته باشد. وضعیت «خروج از رکود» زمانی مناسب برای ورود متقاضیان مصرفی به بازار و خرید به دور از عجله واحد مسکونی متناسب با نیاز است.

آمادگی بازار مسکن برای جذب سرمایه

کارشناسان و صاحب‌نظران اقتصاد مسکن پیش‌بینی می‌کنند در نیمه دوم سال، حجم معامله‌های خرید و فروش در بازار مسکن افزایش جدی و مسکن برای ورود به وضعیت رونق آمادگی یابد. با توجه به کاهش صدور پروانه‌های ساختمانی طی چند سال گذشته، فضا برای فعالیت دوباره سرمایه‌گذاران این حوزه فراهم است.کارشناسان مسکن با بیان اهمیت کاهش نرخ سود بانکی در بخش‌های سپرده و تسهیلات معتقدند این سیاست پولی و بانکی در نهایت منجر به رونق بازار مسکن می‌شود.

این در حالی است که به اعتقاد آنان عوامل بنیادی برای خروج بازار مسکن از رکود وجود دارد. براساس این عوامل بنیادی، پیش‌بینی می‌شود زمان ورود به رونق نزدیک باشد و نشانه‌هایی که تا به امروز در بازار مشاهده شده حاکی از افزایش معامله‌های مسکن و تزریق منابع به این بازار است. صاحبنظران حوزه مسکن همچنین در مورد میزان نوسانات قیمت در بازار معاملات ملک پیش‌بینی می‌کنند به‌طور قطع برای یک دوره کوتاه امکان خروج غیرتورمی از رکود مسکن وجود دارد اما برای مدت زمان طولانی این احتمال بسیار بعید است. با این توضیح که همواره در بازار مسکن پس از دوره رکود و کاهش قیمت با دوره رونق و افزایش قیمت مواجه هستیم ولی در صورت ثبات اقتصادی و تداوم روند کاهشی نرخ تورم، در دوره رونق، شیب افزایش قیمت، آرام خواهد بود.

تداوم رکود در املاک تجاری

تحلیلگران بازار مسکن در پاسخ به سوال سرمایه‌گذاران در مورد توجیه‌پذیری ورود به ساخت وساز و معاملات املاک تجاری می‌گویند در سال جاری هم مانند سال گذشته به‌رغم خروج بازار معاملات خرید و فروش واحدهای مسکونی -عمدتا مصرفی و میان متراژ - از حالت رکود، املاک تجاری شانسی برای خروج از رکود ندارند و بنابراین رکود در بازار معاملات این واحدها کماکان ادامه دارد. این در حالی است که به اعتقاد برخی کارشناسان، قیمت مسکن در نیمه اول سال، اندکی افزایش یافته و در نیمه دوم سال هم این روند، به صورت بسیار ملایم، ادامه پیدا می‌کند.با این حال پیش‌بینی‌های کارشناسی حاکی است بازار مسکن در سال‌های ۹۶ و ۹۷ وارد فاز رونق شده و رونق در این بازار طی دو سال آینده حاکم خواهد بود، ضمن اینکه انتظار نمی‌رود این رونق از جنس رونق سال‌های ۹۱ و ۹۲ و همراه با جهش قیمت باشد. به عبارت دیگر طی دو سال آینده شوک قیمتی در بازار بعید است اما رشد قیمت مسکن در این دو سال، می‌تواند بیشتر از تورم عمومی باشد.کارشناسان مسکن همچنین به فعالان ساختمانی، سرمایه‌گذاران و انبوه‌سازان توصیه می‌کنند هم اکنون زمان مناسبی برای ورود به عرصه ساخت‌وسازهای جدید مسکونی است؛ چرا که از نظر زمانی پایان دوره رکود و آغاز پیش رونق می‌تواند بهترین زمان آغاز ساخت‌وسازهای جدید باشد. چرا که این ساخت‌وسازها در نهایت در دوره رونق آماده می شوند و به بهره‌برداری می‌رسند؛ با این حساب از دیدگاه کارشناسی نیمه دوم سال ۹۵، زمان مناسبی برای اخذ پروانه ساختمانی و شروع ساخت‌وساز محسوب می‌شود. هر چند بنا بر تاکید کارشناسان مسکن این وضعیت ابتدا در شهر تهران اتفاق خواهد افتاد و با تاخیر زمانی کوتاه به سایر شهرهای کشور نیز سرایت می‌کند؛ با این حساب هم اکنون بهترین زمان برای ورود سرمایه‌گذاران و فعالان ساختمانی به پروژه‌های جدید ساختمانی است چه در تهران و چه در سایر شهرها.

تحلیلگران اقتصاد مسکن همچنین به متقاضیان مسکن توصیه می‌کنند هر چند هم اکنون زمان مناسبی برای خرید ملک محسوب می‌شود اما این موضوع به معنای ضرورت شتاب متقاضیان برای خرید آپارتمان در بازار معاملات مسکن نیست. پیش‌بینی‌ها حاکی است رونق در بازار معاملات مسکن دست کم تاا ابتدای سال آینده همراه با افزایش محسوس قیمت آپارتمان‌ها نخواهد بود و بنابراین متقاضیان خرید نباید بابت این موضوع نگرانی خاصی داشته باشند.بر مبنای اعلام کارشناسان اقتصاد مسکن هزینه‌های ساخت(قیمت مصالح ساختمانی دستمزد، مجوز پروانه) مسکن، قیمت نفت، تورم، قیمت دارایی‌های دیگر مانند بورس و طلا و سپرده‌های بانکی، حجم نقدینگی، درآمد پس‌انداز خانوار، وام خرید مسکن، نرخ سود بانکی، قوانین مالیاتی، دلار و عرضه زمین و مسکن دولتی از مهم‌ترین عوامل موثر در قیمت مسکن محسوب می‌شوند.