رد فرضیه بازگشت رکود مسکن

رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران معتقد است: تغییر و تحولات آماری از وضعیت معاملات مسکن در بخش‌های مختلف شهر تهران نشان‌دهنده بازگشت مجدد بازار به رکود نیست. حسام عقبایی در گفت‌وگو با «دنیای اقتصاد» عنوان کرد: بازار مسکن مسیر آرام و تدریجی را به سمت رونق تا پایان سال تجربه خواهد کرد.

شکل‌گیری دوره‌های رونق و رکود در بازار مسکن از چه عواملی نشات می‌گیرد؟

بخش مسکن از جمله بخش‌های اقتصادی است که در تمامی کشورها با دوره‌های رونق و رکود مواجه می‌شود. بازار مسکن ایران نیز از این قاعده مستثنی نیست اما به چهار دلیل عمده نوسانات دوران رونق و رکود این بازار در ایران با شوک بیشتری همراه است. نرخ تورم عمومی، بروز شوک‌های ناگهانی در متغیرهای کلان اقتصادی، نامناسب بودن فضای کسب و کار و وجود فضای سوداگرانه چهار دلیلی است که سبب شده سیکل رونق و رکود در بازار معاملات و ساخت وساز مسکن صعود و نزول بیشتری را تجربه کند. بازار مسکن کشور از نیمه دوم سال ۹۲ تا ابتدای سال ۹۵ در رکود کامل به سر برد. پس از آن از ابتدای سال گذشته همزمان با تزریق تدریجی تسهیلات خرید مسکن، بازار معاملات مسکن به فاز پیش رونق وارد شد. با توجه به سررسید دوره سپرده‌گذاری بخشی از سپرده‌گذاران صندوق پس‌انداز یکم در سال جاری نیز پیش‌بینی می‌شود در ادامه سال جاری با ورود خانه اولی‌ها، معاملات مسکن رونق بگیرد.

آمارهای رسمی منتشر شده مربوط به تحولات بازار مسکن در ماه نخست تابستان حاکی از کاهش حجم معاملات است. این در حالی است که در برخی مناطق مصرفی همچون مناطق 3 و 5، حجم معاملات نسبت به مدت مشابه سال گذشته حدود 8 درصد افزایش داشته است. این روند ممکن است به ایجاد سردرگمی در میان متقاضیانی که آماده ورود به بازار هستند شود. با این تحلیل چشم‌انداز بازار مسکن تا پایان سال را چطور ارزیابی می‌کنید؟

برای پاسخ به این سوال نیاز است مقدمه‌ای را مربوط به روند بازار مسکن از ابتدای سال جاری توضیح دهم. در شروع سال جاری، فروردین ماه طبق روال هر ساله به دلیل همزمانی با تعطیلات نوروزی حجم معاملات با کاهش مواجه می‌شود. روند ورود متقاضیان هرساله به تدریج از اواخر فروردین ماه آغاز می‌شود. اما از آنجا که پروسه خرید و فروش مسکن بر‌خلاف سایر بازارها زمانبر و تقریبا به یک بازه زمانی یک تا ۲ ماه نیاز دارد معمولا شروع روال عادی معاملات در هر سال از اردیبهشت ماه آغاز می‌شود. اما از آنجا که اردیبهشت سال جاری مقارن با برگزاری انتخابات ریاست‌جمهوری و شوراهای شهر بود اگرچه معاملات در رکود نبود اما برخلاف سال‌های آغاز رونق آرامش خاصی در بازار معاملات مسکن در این ماه برقرار بود. موضوع دیگری که سبب شد آغاز رونق معاملات مسکن در تمامی مناطق شهر تهران با شدت نباشد آغاز ماه مبارک رمضان در خردادماه بود. بر این اساس طبق روال هر ساله حجم معاملات مسکن با کاهش مواجه می‌شود. از این رو به نظر می‌رسد استارت بازار برای افزایش حجم معاملات به تدریج از تیرماه زده شده‌ باشد.

بنابراین از دیدگاه شما کاهش اندک حجم معاملات در تیرماه سال جاری به معنای بازگشت به دوره رکود نیست؟

دقیقا. هر چند حجم معاملات در تیرماه مطابق با آمار رسمی از یک روند کاهش در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته برخوردار بود اما به هیچ وجه این آمار به معنای بازگشت به دوره رکود نیست.

پیش‌بینی شما از روند بازار مسکن در ادامه سال جاری چیست؟

بررسی‌ها از وضعیت معاملات مسکن در مناطق مختلف شهر به ویژه در مناطق مصرفی شامل ۵، ۳ و... حاکی از آن است که وضعیت خرید و فروش مسکن تا پایان شهریور ماه به یک روند صعودی باز می‌گردد. به ویژه از ابتدای مهرماه روند پیشروی معاملات با یک سرعت ملایم آغاز خواهد شد. یک نکته مهم در مورد ویژگی رونق در این دوره آن است که در سال جاری رونق فی‌الفور به معنای افزایش ناگهانی قیمت‌ها اتفاق نخواهد افتاد. شروع دوره رونق معاملات که از نیمه دوم سال خواهد بود با یک روند آرام و تدریجی تا پایان سال ادامه خواهد یافت.

چه مولفه‌هایی در شکل‌گیری این وضعیت موثر خواهند بود؟

از آنجا که در سال جاری روند رشد قیمت انواع کالاها و خدمات در سبد مصرفی خانوارها آرام و تدریجی است بازار مسکن نیز آرام و در حدود نرخ تورم حرکت خواهد کرد. به ویژه آنکه در سال جاری از یک سو زمان سررسید سپرده‌گذاری یکساله تسهیلات صندوق پس‌انداز یکم و ورود متقاضیان این بخش به بازار خواهد بود و از سوی دیگر تسهیلات پرداخت شده به بافت فرسوده و افزایش حجم صدور پروانه ساختمانی در نیمه دوم سال گذشته مجموعا تمام عواملی است که سبب می‌شود بازار مسکن به تدریج به سمت رونق به معنای ورود دوباره متقاضیان مصرفی به بازار پیش رود، اما به هیچ عنوان نشانه‌ای از بازگشت به دوره رکود در بازار وجود ندارد.

یکی از مولفه‌هایی که سبب می‌شود بخشی از تقاضای مصرفی امکان ورود به بازار را نداشته باشند، پوشش ندادن تسهیلات موجود در بازار برای نیاز بخشی از تقاضا است. آیا پیش‌بینی تمهیداتی برای ورود این بخش به بازار به تسریع خروج از رکود کمک نمی‌کند؟

درست است که کمک‌کننده است اما به نظر بنده اگر هم معاملات افزایش یابد به بازار عمومی معاملات که تاثیر بیشتری در خروج از رکود دارد منجر نمی‌‌شود و فعال شدن این بخش به معنای عبور از رکود نخواهد بود.

مطابق نظر برخی از کارشناسان رونقی که در این دوره منتظر شکل‌گیری آن هستیم برخلاف دوره‌های گذشته ناشی از فعالیت‌های سفته‌بازانه نیست و به ایجاد یک رونق تورمی با افزایش ناگهانی قیمت‌ها منجر نخواهد شد. این وضعیت ناشی از چه عاملی است؟

این وضعیت به سیاست‌های پولی و بانکی اخذ شده در چند سال اخیر باز‌می‌گردد در چند سال سیاست‌های پولی و بانکی کشور به سمتی حرکت کرد که منجر به جذب نقدینگی و انباشت سرمایه‌ها در بانک‌ها شد. البته دوری بازار مسکن از تقاضای سفته‌بازانه در مجموع به نفع مردم به ویژه تقاضای مصرفی در بازار است اما اگر بخواهیم وضعیت بازار مسکن در ماه‌های آتی بهبود یابد و خروج بخش مسکن از رکود تسریع شود نیاز است که در نرخ سود سپرده‌های بانکی تغییراتی ایجاد شود. به این معنا که کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی موجب می‌شود که تا بخشی از تقاضای مصرفی از بانک‌ها به سمت بازار مسکن روانه شود.