انتظار 12 ساله برای خرید مسکن

در شرایطی که طول دوره انتظار برای خرید مسکن از سوی خانوارها در کشورهای توسعه یافته و پیشرفته به‌طور متوسط مدت زمانی در حدود ۵ سال است، خانوارهای ایرانی برای خرید یک آپارتمان مصرفی به‌طور میانگین ۱۲ سال باید منتظر بمانند. شاخص دسترسی به مسکن که در کشور ما در تازه‌ترین پژوهش‌های انجام شده در طرح جامع مسکن به ۱۲ سال رسیده است، حدود یک دهه قبل دو سال کمتر یعنی ۱۰ سال بود. به این معنی که هر خانوار ایرانی در حال حاضر و در صورتی که مجموع درآمدهای خالص خود را به مدت ۱۲ سال پس‌انداز کند بدون اینکه حتی ریالی از این درآمدها را خرج کند، پس از گذشت این مدت می‌تواند یک واحد آپارتمان معمولی یا همان مسکن مصرفی در مناطق معمولی شهری خریداری کند.

معاون امور مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی با بیان اینکه هم‌اکنون شاخص دسترسی به مسکن از سوی خانوارها نسبت به ۱۰ سال گذشته دو سال اضافه شده است، گفت: حدود یک دهه قبل اگر فردی تمام درآمدهای خود را به مدت ۱۰ سال پس‌انداز می‌کرد می‌توانست خانه بخرد این در حالی است که هم‌اکنون این مدت به ۱۲ سال افزایش یافته است.حامد مظاهریان ادامه داد: مسکن هم‌اکنون ۳۴ درصد از سهم هزینه‌های خانوار را به‌طور میانگین به خود اختصاص داده است این در حالی است که این سهم برای دهک‌های پایین جامعه تا ۵۰ درصد است. وی همچنین با بیان اینکه در کشور ما سهم زمین از هزینه تمام شده مسکن حدود ۵۵ تا ۶۵ درصد است، خاطر نشان کرد: قیمت زمین در کشور به‌خصوص کلانشهرها بسیار بالاست و همین موضوع یکی از مهمترین عوامل افزایش قیمت تمام شده ساخت و سازهای مسکونی و سایر ساخت وسازهاست. به گفته مظاهریان درصدهایی که هم‌اکنون به صورت عرف مشارکت در ساخت میان مالکان وسازندگان اعمال می‌شود، موید این مطلب است. وی در این باره توضیح داد: سهم ۶۰ و ۷۰ درصدی مالکان زمین‌های مسکونی از فرآیند مشارکت در ساخت در مقایسه با سهم ۴۰ و ۳۰ درصدی سازندگان از عواید این عملیات ساختمانی، تایید می‌کند که هم‌اکنون یکی از مهمترین عوامل بالا بودن قیمت تمام شده واحدهای مسکونی، قیمت‌های غیر واقعی در بازار زمین است.

توزیع نامناسب ساخت مسکن

معاون وزیر راه و شهرسازی همچنین با انتقاد از توزیع نامناسب ساخت و ساز در متراژها و انواع مختلف آپارتمان‌ها گفت: براساس سرشماری انجام شده در سال ۹۰، حدود ۱ میلیون و ۶۰۰ هزار واحد مسکونی خالی در کشور موجود است که عمده این واحدها آپارتمان‌های لوکسی هستند که متقاضیان مسکن برای خریداری آنها از توان مالی کافی برخوردار نیستند. وی با بیان اینکه این واحدها صرفا با انگیزه‌های سفته بازی ساخته شده‌اند و سرمایه‌گذاران آنها هنوز موفق به فروششان نشده‌اند افزود: این گونه ساخت و سازها ناشی از سیاست‌های دولت‌های قبلی است؛ در واقع زمانی که تورم نرخ بالایی دارد و سرمایه‌گذاران در هر لحظه نسبت به امنیت سرمایه‌ها و پول خود احساس نا امنی می‌کنند این سرمایه‌ها را تبدیل به زمین و واحدهای لوکس می‌کنند؛ در حقیقت نوعی سابقه ذهنی در سرمایه‌گذاران و صاحبان سرمایه وجود دارد مبنی بر اینکه بازار زمین و مسکن کم‌ریسک‌ترین بازار اقتصادی است و بنابراین در شرایط عدم ثبات و عدم پایداری اقتصادی، این سرمایه‌ها به بازار ملک سرازیر می‌شوند. مظاهریان ادامه داد: درحالی‌که می‌بینیم هم‌اکنون و به‌رغم وجود یک میلیون و۶۰۰ هزار واحد مسکونی خالی در کشور سالانه به ساخت حدود ۱ میلیون واحد مسکونی معمولی و مصرفی متناسب با تقاضای واقعی موجود در بازار مسکن نیازمندیم. وی تصریح کرد: این موضوع نشان می‌دهد که این ساخت‌وسازها طی سال‌های گذشته در کشور متقاضی محور نبوده وصرفا به‌منظور حفظ سرمایه و جلوگیری از بروز نا امنی در آن، صورت گرفته است.

شروع رونق از تقاضای مصرفی

معاون وزیر راه وشهرسازی با بیان اینکه از ابتدای سال جاری نشانه‌های خروج از رکود در بازار مسکن پر رنگتر از روزهای پایانی سال قبل شده است، تصریح کرد: هر چند هم‌اکنون شاهد پیش نشانه‌های ورود بازار مسکن به فاز رونق هستیم اما آمار صدور پروانه‌های ساختمانی کماکان نشان‌دهنده حاکمیت رکود در بازار ساخت‌وساز است.وی با بیان اینکه شواهد بازار مسکن نشان می‌دهد رونق پیش رو از بازار واحدهای مصرفی آغاز خواهد شد؛ گفت: هر چند دولت با ابزارهای محرک تقاضا و عرضه به دنبال تسریع در روند رونق بازار معاملات مسکن و به تبع آن بازار ساخت و ساز است اما ابزاری در اختیار ندارد تا با استفاده از آن بتواند سرمایه‌گذار را در دوره رکود، مجبور به ساخت‌وسازهای جدید کند؛ بنابراین نقش بخش خصوصی در رونق بازار مسکن و ساخت و ساز نقشی اساسی به نظر می‌رسد.مظاهریان با انتقاد از نظام تامین مالی بخش مسکن و اشاره به ضعف‌های موجود در آن تاکید کرد: نظام تامین مالی بخش مسکن در کشور ما همیشه بانک محور بوده است و نه بورس محور؛ این در حالی است که در اغلب کشورهای پیشرفته دنیا این نظام بورس محور است.

وی ادامه داد: واقعیت این است که بانک‌ها در حال حاضر به لحاظ بنیه مالی ضعیف هستند و کفایت سرمایه محدودی دارند، به همین علت تسهیلات‌دهی در کشور بسیار ضعیف و ناکارآمد بوده است.معاون وزیر راه و شهرسازی فقدان بانک توسعه‌ای در بخش مسکن و همچنین نبود نهاد تضمین در این بخش را از دیگر ضعف‌های نظام تامین مالی مسکن عنوان کرد و افزود: حتی بانک عامل بخش مسکن هم به عنوان یک بانک تخصصی به‌دلیل ماهیت غیر توسعه‌ای نمی‌تواند به نفع آحاد مردم عمل کند و متحمل ضرر و زیان شود. وی تاکید کرد: این در حالی است که اگر بانک عامل بخش مسکن به یک نهاد توسعه‌ای تبدیل شود یعنی هدف‌گذاری آن به جای کسب سود بر اجرای سیاست‌های بخش مسکن مبتنی شود می‌توان بخشی از کارآمدی نظام تامین مالی در این بخش را در قالب بانک توسعه‌ای مسکن شاهد بود.