کارنامه 5 ماهه معاملات مسکن

حجم معاملات خرید آپارتمان در پنج ماه نخست امسال به مرز ۷۰ هزار واحد مسکونی رسید و در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته، بیش از ۱۵ درصد افزایش یافت اما به‌رغم این میزان تحرک در خرید و فروش، میانگین قیمت مسکن با ریزنوسان در حد ۴ درصد مواجه شد که این رفتار قیمتی نشان از آرامش نسبی و مساعد بودن شرایط برای خریدهای مصرفی دارد.

گزارش «تحولات بازار مسکن شهر تهران در مردادماه سال ۱۳۹۵» که برگرفته از آمارهای خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور است و توسط اداره بررسی‌ها و سیاست‌های اقتصادی بانک مرکزی تهیه شده است، نشان می‌دهد در مردادماه سال ۱۳۹۵، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۱۷ هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۱/ ۳۰ درصد افزایش نشان می‌دهد. در ماه مورد گزارش، متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۴ میلیون و ۲۸۰ هزار تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب به میزان ۲/ ۱ و ۶/ ۷ درصد افزایش نشان می‌دهد. در مردادماه سال ۱۳۹۵، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۱۷۰۳۲ واحد مسکونی رسید که در مقایسه با ماه مشابه سال قبل ۱/ ۳۰ درصد افزایش نشان می‌دهد.

بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله‌شده به تفکیک عمر بنا در مردادماه سال جاری حاکی از آن است که واحدهای تا ۵ سال ساخت با سهم ۷/ ۵۱ درصد بیشترین سهم از واحدهای مسکونی معامله‌شده را به خود اختصاص داده‌اند. توزیع تعداد معاملات انجام شده برحسب مناطق شهر تهران در مردادماه سال ۱۳۹۵ حاکی از آن است که از میان مناطق ۲۲گانه شهر تهران، منطقه ۵ با سهم ۲/ ۱۶ درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه‌نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق ۴، ۲ و ۱۴ به ترتیب با سهم ۳/ ۱۱، ۶/ ۸ و ۶/ ۶ درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. درمجموع، ۴/ ۷۲ درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران صرفا مربوط به ۱۰ منطقه شهر (به ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق ۵، ۴، ۲، ۱۴، ۸، ۱۰، ۱۵، ۷، ۱ و ۱۱) بوده و ۱۲ منطقه دیگر تنها ۶/ ۲۷ درصد از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند.

تحولات قیمت مسکن

در مردادماه سال ۱۳۹۵، متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله‌شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۴ میلیون و ۲۸۰ هزار تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۲/ ۱ و ۶/ ۷ درصد افزایش نشان می‌دهد. بیشترین رشد متوسط قیمت در این ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل به منطقه یک (معادل ۹/ ۱۵ درصد) و کمترین تغییر قیمت به منطقه ۱۹ (معادل ۵/ ۱ درصد) تعلق دارد. در مردادماه سال جاری از میان مناطق ۲۲گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل ۹ میلیون و ۱۴۰ هزار تومان به منطقه یک و کمترین آن با ۲ میلیون و ۱۴۰ هزار تومان به منطقه ۱۸ تعلق داشته است. در پنج ماه نخست سال ۱۳۹۵، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۹/ ۶۸ هزار واحد مسکونی بالغ شد که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل ۵/ ۱۵ درصد افزایش نشان می‌دهد. در این مدت متوسط قیمت یک مترمربع بنای واحد مسکونی معامله‌شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در شهر تهران۴ میلیون و ۱۹۰ هزار تومان بوده است که نسبت به دوره مشابه سال قبل ۴ درصد افزایش نشان می‌دهد.

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله‌شده برحسب قیمت یک مترمربع بنا در مردادماه سال ۱۳۹۵ حاکی از آن است که واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی ۳۰ تا ۳۵ میلیون ریال به ازای هر مترمربع بنا با سهم ۸/ ۱۳ درصد، بیشترین سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده و دامنه‌های قیمتی ۲۵ تا ۳۰ میلیون ریال با سهم ۱۳ درصد و ۲۰ تا ۲۵ میلیون ریال با سهم ۹/ ۱۰ درصد، در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در این ماه، توزیع حجم معاملات به‌گونه‌ای بوده است که در حدود ۳/ ۶۱ درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی شهر تهران (۸/ ۴۲ میلیون ریال) معامله شده‌اند. توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده برحسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی در مرداد ماه سال ۱۳۹۵ نشان می‌دهد، بیشترین سهم از معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با زیربنای ۶۰ تا ۷۰ مترمربع معادل ۲/ ۱۵ درصد اختصاص داشته است.

واحدهای دارای زیربنای ۵۰ تا ۶۰ و ۷۰ تا ۸۰ متر مربع نیز به ترتیب با سهم‌های ۴/ ۱۴ و ۱/ ۱۳ درصدی در رتبه‌های بعدی قرار دارند. در مجموع در این ماه، واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از ۸۰ مترمربع، ۹/ ۵۲ درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند. در مردادماه سال ۱۳۹۵ توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب ارزش هر واحد حاکی از آن است که در میان دامنه‌های قیمتی مورد بررسی، واحدهای مسکونی با ارزش ۱۵۰ تا ۲۰۰ میلیون تومان با اختصاص سهم ۸/ ۱۳ درصد بیشترین سهم از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده است. واحدهای دارای ارزش ۱۰۰ تا ۱۵۰ و ۲۰۰ تا ۲۵۰ میلیون تومان نیز به ترتیب با اختصاص ۷/ ۱۳ و ۴/ ۱۱ درصد در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در مجموع در این ماه، حدود ۸/ ۵۲ درصد از معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از ۳۰۰ میلیون تومان اختصاص داشته است. در ماه میانی تابستان امسال شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۶/ ۹ و ۸/ ۹ درصد رشد نشان می‌دهد.

ماهیت قراردادهای اجاره مسکن که غالبا یکساله تنظیم می‌شوند و نیز اثرپذیری شاخص اجاره بهای مسکن از سیاست‌های کنترل و مهار تورم، سبب تغییر متناسب اجاره بها با تحولات نرخ تورم در کشور شده است. حجم معاملات و متوسط قیمت یک متر مربع واحد مسکونی در مرداد ماه سال ۱۳۹۵ به ترتیب معادل ۱۷ هزار واحد مسکونی و کمتر از ۴ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل از آن به ترتیب به میزان ۱/ ۳۰ و ۶/ ۷ درصد افزایش نشان می‌دهد. در مجموع سطح مناسب معاملات انجام شده در پنج ماه نخست سال جاری نشانگر استقبال متقاضیان از خرید مسکن در ماه‌های اخیر است. با توجه به چشم‌انداز بهبود فضای اقتصاد کلان و رویکرد سیاست‌گذار پولی در کمک به تسهیل اعتباری بخش مسکن و همچنین برنامه کاهش نرخ‌های سود بانکی متناسب با روند نزولی نرخ تورم، تداوم بهبود حجم معاملات در ماه‌های پیش‌رو دور از انتظار نیست. بررسی تحولات بازار اجاره بهای مسکن در مرداد ماه سال ۱۳۹۵ نیز موید تغییر متناسب اجاره بها با تحولات نرخ تورم است، به طوری که شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۶/ ۹ و ۸/ ۹ درصد رشد نشان می‌دهد.