سال ۹۴ برای «اجاره‌نشین‌ها» چگونه گذشت؟
«رکورد‌زنی» اجاره‌بها به نفع مستاجران
به این ترتیب، قراردادهای اجاره مسکن در تهران طی سال گذشته نه تنها رشد دو رقمی بهای اجاره را تجربه نکرد که حتی از تورم عمومی نیز در امان ماند. سال گذشته نرخ تورم میانگین ۱۲ ماه، به سطح ۹/ ۱۱ درصد رسید، به این معنا که میانگین شاخص قیمت بهای کالا و خدمات مصرفی در ۱۲ ماه سال ۹۴ رقمی معادل ۹/ ۱۱ درصد نسبت به ۱۲ ماه سال ۹۳ رشد کرد اما هزینه اجاره‌نشینی در همین مدت حدود ۲ درصد کمتر از سایر هزینه‌های خانوارهای ساکن تهران افزایش پیدا کرد. میزان رشد غیر تورمی اجاره مسکن در سال گذشته به لحاظ کمترین نوسان افزایشی، یک رکورد برای ۱۰ سال اخیر به حساب می‌آید.
اجاره‌نشین‌ها در تهران از سال ۸۴ و بعد از افت ۲ درصدی اجاره‌بها در سال ۸۳، با التهاب هزینه‌های سکونت روبه‌رو شدند. در سال ۹۴ میانگین اجاره مسکن در پایتخت ۲۵ درصد نسبت به سال ۹۳ رشد کرد و این روند صعود تند بهای اجاره در سال ۸۶ منجر به جهش ۳۹ درصدی هزینه اجاره‌نشینی شد. از سال ۸۶ تا پایان سال ۹۳ نیز بازار اجاره مسکن تهران به‌طور متوسط سالی ۲۰ درصد با رشد در هزینه مستاجران روبه‌رو شد. به‌طوری که متوسط مبلغ اجاره ماهانه هر متر مربع واحد مسکونی در تهران (بدون دریافت پول پیش) از مبلغ ۳ هزار و ۴۰۰ تومان در سال ۸۴ به ۲۰ هزار و ۸۰۰ تومان در سال ۹۳ رسید. نرخ‌ها در بازار اجاره مسکن شهر تهران طی این ۱۰ سال عملا ۶ برابر شد.با این حال در سال گذشته، امکان تداوم رشد اجاره‌بها مشابه آنچه در سال‌های قبل رخ داد، از مالکان آپارتمان‌های اجاره‌ای در تهران سلب شد. در حال حاضر میانگین اجاره ماهانه هر متر مربع آپارتمان مسکونی در شهر تهران رقمی معادل ۲۱ هزار و ۳۰۰ تومان است. این نرخ مربوط به اسفند سال گذشته است. متوسط بهای اجاره در سال ۹۴ نیز به رقمی معادل ۲۲ هزار و ۹۰۰ تومان رسید.
با احتساب بهای اجاره مربوط به ماه اسفند، می‌توان گفت یک آپارتمان ۵۰ متری در تهران با مبلغ یک میلیون تومان در ماه به مستاجران اجاره داده می‌شود که البته این مبلغ بدون دریافت پول پیش است.همچنین متوسط بهای اجاره آپارتمان ۱۰۰ متر مربعی در تهران چیزی در حدود ۲ میلیون و ۱۳۰ هزار تومان در ماه است. در تهران و البته سایر شهرهای کشور، تابستان به‌عنوان فصل اصلی نقل‌وانتقال در بازار اجاره‌به حساب می‌آید. به بیان دیگر، اعتبار عمده قراردادهای اجاره مسکن، در این فصل سررسید می‌شود و از همین رو، بازار اجاره در این فصل با بیشترین جابه‌جایی و تمدید قرارداد مواجه می‌شود.هر چند این اتفاق -افزایش جابه‌جایی‌ها در تابستان- در سال‌های گذشته تکرار شده و تحت تاثیر رونق تابستانی معاملات اجاره، بهای اجاره نیز در همین فصل افزایش پیدا کرده اما در یکی دو سال اخیر، منحنی نوسان اجاره‌بها شاهد کمترین رشد در تابستان بوده است. سال گذشته بیشترین رشد ماهانه اجاره‌بهای مسکن در تهران، در فصل بهار رخ داد. میانگین اجاره‌بهای آپارتمان‌های مسکونی در تهران در فروردین سال گذشته ۱۰ درصد نسبت به ماه قبل و در اردیبهشت نیز ۳ درصد نسبت به ماه قبل از آن رشد کرد اما در ماه‌های فصل تابستان، به‌طور متوسط با رشد کمتر از دو درصد روبه‌رو شد.
بنابراین می‌توان گفت در حال حاضر ریسک اقتصادی جابه‌جایی‌های پیش از موعد در بازار اجاره مسکن شهر تهران افزایش پیدا کرده است و هزینه معاملات بهای به مراتب بیشتر از معاملات تابستانی در این بازار خواهد بود. گزارش «دنیای اقتصاد» از آمارهای جدید سامانه رهگیری معاملات مسکن در تهران که از روی اطلاعات دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی تهیه و استخراج شده است، نشان می‌دهد میانگین بهای اجاره ماهانه هر متر مربع واحد مسکونی در پایتخت طی سال گذشته تا رقم ۲۴ هزار تومان نیز پیش رفت. این مبلغ در شهریور به ثبت رسید اما بعد از آن با ورود بازار اجاره به نیمه دوم سال و کاهش نقل‌وانتقالات اجاره‌نشین‌ها، متوسط اجاره‌بها مسیر کاهش را در پیش گرفت و هر ماه حدود ۱۰۰۰ تومان افت و خیز کرد تا اینکه در اسفند سال گذشته به رقم ۲۱ هزار و ۳۰۰ تومان رسید.
سیستم بانکی در تعریف تسهیلات جدید خرید مسکن، ارقام اقساط ماهانه را به‌گونه‌ای تعیین کرده که مبلغ قسط وام تقریبا با هزینه ماهانه اجاره مسکن تناسب حداکثری داشته باشد. در حال حاضر مبلغ قسط وام‌های ۸۰، ۱۰۰ و ۱۶۰ میلیون تومانی خرید مسکن در تهران بین ۹۰۰ هزار تومان تا حداکثر یک میلیون و ۲۰۰ هزار تومان در نوسان است. این تناسب بین اقساط وام خرید مسکن و اجاره‌بها باعث تحریک مستاجران -تقاضای مصرفی و موثر بازار ملک- به خرید آپارتمان به جای تداوم اجاره‌نشینی خواهد شد. ضمن آنکه اجاره‌بهای مسکن سالانه با افزایش مواجه می‌شود اما مبالغ قسط تسهیلات خرید، در صورت انتخاب روش ساده برای بازپرداخت وام، در طول مدت بازپرداخت که حدودا ۱۲ ساله است، ثابت خواهد بود. بنابراین در بلندمدت، توان بازپرداخت وام خرید مسکن برای وام‌گیرنده‌ها بهبود پیدا می‌کند.
ارسال نظر