سخت‌گیرترین کشور در وام مسکن
ایران سخت‌ترین کشور برای دریافت تسهیلات خرید مسکن محسوب می‌شود به‌طوری که، شرایط دریافت و از آن مهمتر، بازپرداخت وام مسکن در کشورمان به مراتب دشوار و برای دهک‌های میان‌درآمد، تقریبا غیرقابل استفاده است. یک آمار جهانی از میزان «استطاعت خرید مسکن خانوارها» که براساس توان بازپرداخت تسهیلات مسکن مورد سنجش قرار گرفته است، نشان می‌دهد ایران در این شاخص از بین ۹۵ کشور، در رتبه ۹۰ قرار دارد، به این معنا که بخش قابل توجهی از خانوارهای ایرانی چون توان پرداخت اقساط ماهانه وام خرید خانه را ندارند، در عمل قادر به دریافت این تسهیلات و خرید مسکن مناسب نیستند.
ایران سخت‌ترین کشور برای دریافت تسهیلات خرید مسکن محسوب می‌شود به‌طوری که، شرایط دریافت و از آن مهمتر، بازپرداخت وام مسکن در کشورمان به مراتب دشوار و برای دهک‌های میان‌درآمد، تقریبا غیرقابل استفاده است.یک آمار جهانی از میزان «استطاعت خرید مسکن خانوارها» که براساس توان بازپرداخت تسهیلات مسکن مورد سنجش قرار گرفته است، نشان می‌دهد ایران در این شاخص از بین ۹۵ کشور، در رتبه ۹۰ قرار دارد، به این معنا که بخش قابل توجهی از خانوارهای ایرانی چون توان پرداخت اقساط ماهانه وام خرید خانه را ندارند، در عمل قادر به دریافت این تسهیلات و خرید مسکن مناسب نیستند.
آنچه این ناتوانی در متقاضیان وام را رقم زده ناشی از دوره کوتاه زمانی تعریف شده برای بازپرداخت تسهیلات است که به‌صورت خودکار باعث حجیم شدن مبلغ قسط ماهانه می‌شود.در حال حاضر تسهیلات خرید مسکن در ایران با حداکثر دوره بازپرداخت ۱۲ تا ۱۵ سال، در اختیار وام گیرنده‌ها قرار می‌گیرد.این در حالی است که متوسط دوره زمانی بازپرداخت وام خرید مسکن در کشورهای توسعه‌یافته، ۳۰ تا ۳۵ سال است. در برخی کشورها این تسهیلات به‌صورت وام‌های نسلی داده می‌شود به این صورت که طول بازپرداخت از شخص وام گیرنده به فرزندان او منتقل می‌شود.در این میان، نرخ تورم و نرخ سود دو رقمی تسهیلات مسکن چالش مضاعف در ایران محسوب می‌شود که از یک سو مبلغ قسط را سنگین کرده و از سوی دیگر، امکان کاهش این مبلغ از محل افزایش طول بازپرداخت را سلب کرده است.
آنطور که یک عضو هیات مدیره بانک عامل بخش مسکن می‌گوید چنانچه دوره بازپرداخت وام خرید مسکن از یک حد مشخص مثلا ۲۰ سال، طولانی‌تر شود چون میزان سود دریافتی از وام گیرنده رشد تصاعدی پیدا می‌کند، تفاوت آنچنانی در مبلغ اقساط ماهانه اتفاق نمی‌افتد، در نتیجه افزایش زمان بازپرداخت با وضع فعلی، کمکی به تسهیل شرایط برای متقاضیان تسهیلات نخواهد کرد.ابوالقاسم رحیمی‌انارکی در تشریح افزایش مدت زمان بازپرداخت اقساط مسکن گفت: فرمولی که از سال ۸۶ مصوب شورای پول و اعتبار شده و هم اکنون در پرداخت تسهیلات مورد استفاده قرار می‌گیرد آن است که اولا ما بحث پرداخت پلکانی را در جهت کمک به اقشار مختلف جامعه داریم که متناسب با افزایش حقوق سالانه، اقساط نیز افزایش پیدا می‌کند. بنابراین با توجه به ضرایبی که مورد استفاده قرار می‌گیرد ضریب بیش از ۳ تا ۵ درصد را برای بیش از ۱۲ سال نمی‌توانیم تعیین کنیم. همچنین در این فرمول هرچه زمان بازپرداخت افزایش پیدا می‌کند میزان کاهش اقساط کمتر می‌شود. به‌عنوان مثال اگر فرض کنید زمان بازپرداخت ۲۰ درصد اضافه شود نباید انتظار داشته باشیم که مبلغ قسط به اندازه ۲۰ درصد کاهش پیدا کند و در این صورت ممکن است اقساط فقط ۱۰ درصد کاهش پیدا کند. ولی در مقابل احتمال دارد مجموع سودی که بانک دریافت می‌کند بیش از ۲۰ درصد افزایش پیدا کند. به این ترتیب، برای بازپرداخت بیش از ۱۲ سال، مدل اقساط پلکانی به هیچ وجه پاسخگو نیست و باید روی دریافت قسط ساده برنامه ریزی شود که در این صورت اقساط وام از ابتدا تا انتهای دوره، ثابت خواهد بود و توان پرداخت قسط سنگین در سال‌های اول برای قشر زیادتری از متقاضیان غیرممکن می‌شود.
رحیمی‌انارکی در پاسخ به این که برای خروج مسکن از رکود نیاز به ۳ عامل است که دو عامل کاهش نرخ سود تسهیلات و افزایش سقف تسهیلات محقق شد ولی افزایش مدت بازپرداخت تسهیلات هنوز اتفاق نیفتاده است و برنامه بانک برای افزایش مدت بازپرداخت چیست، گفت: بانک مسکن یک بانک دولتی است که گروه‌های هدف معینی دارد و بخشی از دهک‌های ۳، دهک‌های ۴، ۵، ۶ و ۷ و شاید بخشی از دهک هشتم را پوشش می‌دهد. بدین‌معنا که بین ۴ تا ۵ دهک جامعه گروه هدف بانک مسکن قرار می‌گیرند.وی با اشاره به اینکه دهک یک و دو استطاعت پرداخت اقساط وام را ندارند و این دهک‌ها باید تحت حمایت‌های خاص قرار بگیرند گفت: عموما دهک‌های یک و دو به هر ترتیبی هم به آنها تسهیلات اعطا شود توان بازپرداخت ندارند و معمولا باید مانند سایر کشورها در مورد این دو دهک تامین مسکن به‌صورت رایگان باشد یا واحدهای استیجاری برای این اقشار ساخته شود.وی تاکید کرد: در تمامی دنیا برای دهک‌های پایین جامعه از سیاست‌های حمایتی استفاده می‌شود که تسهیلات برای آنها تامین مسکن آنها به‌صورت رایگان است.
این عضو هیات‌مدیره بانک مسکن با یادآوری اینکه تسهیلاتی که پیش‌تر به متقاضیان خرید مسکن تعلق می‌گرفت کمتر از ۱۰ درصد واحد مسکونی را در تهران، ۳۰ درصد را در شهرهای‌میانی و ۵۰ درصد را در شهرهای‌کوچک پوشش می‌داد، افزود: در ۳ سال دولت یازدهم، با تقویت قدرت پوشش تسهیلات خرید مسکن متناسب با تورم سال‌های اخیر طرحهای متعددی در حوزه تامین مالی سمت تقاضا به اجرا گذاشته شد که در نخستین مرحله، سقف تسهیلات از محل اوراق حق تقدم به ۶۰ میلیون تومان افزایش پیدا کرد. همچنین، بانک مسکن موفق شد حساب صندوق پس‌انداز مسکن یکم را معرفی و تا سقف ۸۰ میلیون تومان تسهیلات برای تهران، ۶۰ میلیون تومان برای مراکز استان‌ها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت و ۴۰ میلیون تومان برای سایر شهرها تخصیص دهد که از خردادماه سال ۹۴، افتتاح حساب صندوق پس‌انداز مسکن یکم آغاز شد.
رحیمی‌انارکی ادامه داد: بانک مسکن در انتهای سال ۹۴ موفق شد مجوز اعطای تسهیلات به زوجین را از بانک مرکزی اخذ کندتا به موجب آن زوجین بتوانند هرکدام در صندوق پس انداز مسکن یکم بر روی یک واحد مجموعا به میزان ۱۶۰ میلیون تومان تسهیلات خرید دریافت کنند.در مورد اوراق حق تقدم نیز سقف تسهیلات اوراق برای تهران به ۱۰۰ میلیون تومان، برای شهرهای میانی به ۸۰ میلیون تومان و برای سایر شهرها به ۶۰ میلیون تومان افزایش پیدا کرد البته مشروط بر آنکه، زن و شوهر به‌صورت شریکی اقدام به خرید آپارتمان کنند و هر کدام نیمی از اوراق مورد نیاز برای تسهیلات مذکور را بصورت جداگانه دریافت کنند.رحیمی‌انارکی ادامه داد: در ماه‌های پایانی سال ۹۴ مجوز اعطای اوراق تسهیلات مسکن را از شورای پول و اعتبار گرفتیم که آثارش در ابتدای سال ۹۵ نمایان شد. همچنین در مورد صندوق پس‌انداز یکم نیز با توجه به اینکه مدت سپرده‌گذاری متقاضیان در این صندوق یک ساله است عملا تسهیلات در خردادماه سال جاری به متقاضیان پرداخت شد و آثار خود را بر بازار مسکن گذاشت. در عین حال شرایطی فراهم شد که اگر یکی از زوجین حساب صندوق پس‌انداز مسکن یکم را نداشت می‌توانست به‌صورت تلفیقی از محل صندوق یکم و فرد دیگر از محل اوراق تقدم تا سقف ۵۰ میلیون تومان دریافت کند؛ یعنی مجموعا برای تهران تسهیلات تا حدود ۱۳۰ میلیون تومان قابلیت استفاده دارد.
ارسال نظر