خریداران مسکن تشنه وام
تحقیقات میدانی از بازار مسکن درباره ریشه اصلی رکود چندین ماهه در این بازار حکایت از رابطه ناپیدا بین رفتار ماه‌های اخیر طرف تقاضا با برنامه دولت یازدهم مبنی‌بر افزایش سقف وام خرید دارد. متقاضیان مسکن با تصور اینکه به زودی مبلغ وام خرید مطابق نظر وزارت راه‌وشهرسازی ترمیم اساسی می‌شود، در طول چند ماه گذشته پشت‌سر هم در خریدهایشان تاخیر عمدی اعمال کرده‌اند تا بلکه به‌واسطه دریافت وام مکفی بتوانند خرید راحت‌تر آپارتمان همراه با شرایط بهتر را انجام دهند.بی‌نتیجه بودن مذاکرات ماه‌های اخیر وزارت راه‌وشهرسازی با بانک‌مرکزی برای افزایش وام خرید از یک‌سو و انتظار متقاضیان مسکن برای این افزایش باعث شده هم‌اکنون معاملات مسکن با رکود شدید دست و پنجه نرم کند.در این باره رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران با بیان اینکه بازار مسکن در انتظار اجرایی شدن طرح‌های دولت است، خاطرنشان کرد: افزایش وام مسکن می‌تواند به بهبود بازار و رونق معاملات منتهی شود اما دولت تاکنون در این زمینه چند نظر مختلف ارائه داده است.حسام عقبایی با تاکید براینکه هرچه سریع‌تر باید درباره افزایش وام مسکن تصمیم‌گیری شود، افزود: هر خبری که درباره بازار مسکن اعلام می‌شود در شرایط فعلی تصمیم‌گیری را برای فروشنده و خریدار سخت می‌کند و اگر قرار است اتفاقی درباره افزایش وام بیفتد بهتر است در این مورد تسریع شود.رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران با بیان اینکه پیش‌بینی ثبات قیمت‌ها در تابستان در حال محقق شدن است، اظهار کرد: قاعدتا با ادامه کنترل تورم، بازار مسکن نیز از نرخ تورم پیروی می‌کند و جهش یا نوسان شدیدی در این بازار ایجاد نخواهد شد.رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران از طرح افزایش وام مسکن تا سقف 80 میلیون تومان ابراز خرسندی کرد و افزود: کلیات این طرح که با موافقت بانک مرکزی و وزارت راه و شهرسازی در دستور کار قرار گرفته در رونق بازار مسکن تاثیر خواهد گذاشت اما این تاثیر به معنای افزایش قیمت مسکن نیست.حسام عقبایی تاکید کرد:در کنار افزایش وام مسکن، دولت برنامه اخذ مالیات بر ارزش افزوده قیمت مسکن را در دستور کار دارد که راه حل مناسبی برای ثبات بازار مسکن است.وی با اشاره به اینکه افزایش وام خرید مسکن نقشی در افزایش قیمت خانه نخواهد داشت، تصریح کرد: برخی کارشناسان اقتصادی افزایش وام مسکن را به دید منفی می‌نگرند، این در حالی است که هدف مسوولان امر تنها سهولت خرید خانه برای اقشار ضعیف و کم‌درآمد جامعه است.حسام عقبایی افزود: افزایش پوشش خرید خانه توسط وام و تسهیلات بانکی یکی از گام‌های موثر در بازار مسکن به شمار می‌رود که در درازمدت تاثیرات چشمگیر و امیدوارکننده‌ای در بازار مسکن بر جای خواهد گذاشت.براساس تحقیقات میدانی از مشاوران املاک فعال در شهر تهران، اخبار تکمیلی درباره جزئیات پیشنهادشده از طرف دولت به بانک مرکزی درباره سقف وام خرید مسکن در روزهای اخیر باعث شده، همان حجم اندک معاملات مسکن نیز متوقف شود.دولت در نظر دارد میانگین وام جدید خرید را به 80 میلیون تومان برساند طوری‌که برای شهرهای کوچک این رقم در حد 60 میلیون و برای شهرهای بزرگی همچون تهران در سطح 100 میلیون تومان پرداخت شود.در این صورت، حداقل 40درصد قدرت خرید تقاضای موثر در بخش‌های مرکزی تهران، از طریق وام تامین خواهد شد.در این میان برخی کارشناسان اقتصادی، افزایش وام خرید مسکن را تورم‌زا و آسیب‌رسان به بخش مسکن توصیف می‌کنند و می‌گویند: افزایش وام خرید باعث افزایش نقدینگی در اختیار متقاضیان مسکن و در نتیجه باعث تحریک قیمت خواهد شد.اما در مقابل این نظریه، مدافعان افزایش وام خرید مسکن با تاکید براینکه در 8 سال گذشته به‌رغم ممنوعیت پرداخت وام خرید، اما قیمت مسکن 4 برابر افزایش پیدا کرد، معتقدند: در شرایط کنونی که مازاد عرضه مسکن در بازار به دلیل انبوه خانه‌های خالی وجود دارد، افزایش وام اثر تورمی بر قیمت نخواهد داشت بلکه باعث فروش سریع خانه‌های خالی و تامین مالی بسازوبفروش‌ها برای شروع دوباره پروژه‌های جدید می‌شود و در یک کلام می‌تواند ساخت‌وسازهای به خواب رفته را از عرصه رکود به فاز رونق بکشاند.تحقیقات میدانی از بازار مسکن حاکی است: افزایش وام خرید مسکن به 100 میلیون تومان در مناطق 1 تا 5، هیچ اثر تورمی ندارد چراکه با متوسط قیمت در این مناطق، این تسهیلات حداکثر 20 تا 25 درصد قدرت خرید متقاضیان را پوشش می‌دهد.به عبارت دیگر اگر چه دولت صحبت از پوشش 50درصد قیمت مسکن توسط وام خرید می‌کند اما سطح کنونی قیمت مسکن در نیمه شمالی تهران، به مراتب بیشتر از ارقامی است که دولت برای تسهیلات خرید مسکن در نظر گرفته است.وزارت راه‌وشهرسازی هفته گذشته اعلام کرد موضوع وام خرید را تا پایان نیمه اول امسال به نتیجه خواهد رساند و سعی خواهد کرد مجوز نهایی را از بانک مرکزی بابت تشکیل صندوق پس‌انداز مسکن و پرداخت وام خرید از طریق این صندوق‌ها اخذ کند.با این حال با فرض اینکه مجوز تشکیل صندوق‌های پس‌انداز تا پایان شهریور از سوی بانک مرکزی صادر شود - که البته این امر خیلی بعید به نظر می‌رسد- مراحل عملیاتی تشکیل صندوق به اواخر سال موکول خواهد شد.از روزی که بانک مرکزی این مجوز را ابلاغ کند با توجه به اینکه صندوق پایلوت قرار است در بانک مسکن تشکیل شود، حداقل دو ماه طول خواهد کشید تا آیین‌نامه و دستورالعمل تشکیل صندوق از سوی بانک مسکن تهیه و به شعب ابلاغ شود. از سوی دیگر با توجه به نیاز صندوق‌ به طول مشخصی از سپرده‌گذاری متقاضیان مسکن، سری اول این وام‌ها از سال94 قابل پرداخت خواهد بود. این فرضیه زمانی از آنجایی مطرح است که در مدل پیشنهاد شده از سوی کارشناسان وزارت راه‌وشهرسازی و بررسی‌هایی که بانک پیش‌قدم شده برای تشکیل این صندوق انجام داده است، طول دوره سپرده‌گذاری به‌طور متوسط یک سال تعیین شده است به این صورت که سپرده‌گذار باید یک سال مبلغی را نزد صندوق سپرده‌گذاری کند تا در پایان این مدت، بین 4 تا 5 برابر اصل آن، بتواند وام خرید دریافت کند. بنابراین از هر زمان که بانک عامل -احتمالا بانک مسکن- این صندوق را تشکیل دهد، یک سال طول خواهد کشید تا سری اول تسهیلات جدید خرید مسکن پرداخت شود.