امید به رونق مسکن و ثبات اجاره‌بها

دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن در تازه‌ترین تحلیل خود از اوضاع بازار ملک در سه حوزه معاملات خرید، ساخت و ساز و معاملات اجاره، نسبت به رونق بازار ملک در ادامه سال ۹۶ و ثبات نسبی اجاره‌بها در تابستان جاری، اظهار خوش‌‌بینی کرد. گزارش تحولات بازار مسکن استخراج شده ازسوی این دفتر در وزارت راه و شهرسازی، مشخص می‌کند: رونق معاملات طی ماه‌های آینده به‌واسطه شکل‌گیری تقاضای مصرفی در بازار و تاثیرگذاری مثبت تسهیلات خرید مسکن، دور از انتظار نیست. بررسی‌های صورت گرفته از سوی دفتر اقتصاد مسکن حاکی است: علاوه بر تقاضای مصرفی در بازار مسکن، تقاضای سرمایه‌ای نیز تا حدودی در این بازار وجود دارد. به دلیل ورود و خروج گسترده سفته‌‌بازان به این بازار، بخش مسکن همواره با نوسانات شدیدی روبه‌رو می‌شود به‌طوری که عموما پس از طی یک دوره رکود و ثبات قیمتی، بازار مسکن با دوره رونق و شوک قیمتی نسبتا شدیدی مواجه می‌شود و این سیکل همواره تکرار می‌‌شود. بازار مسکن علاوه بر تاثیرپذیری از سیکل‌‌های تجاری که ناشی از خصایص درونی بخش مسکن است، از عواملی بیرونی همچون نوسانات ارزی، نرخ سود بانکی، تورم عمومی و شرایط کسب و کار نیز تاثیر می‌‌‌پذیرد. بر این اساس پس از شوک قیمتی ایجاد شده در بازار مسکن طی سال ۱۳۹۱ و ابتدای سال ۱۳۹۲ به دلایل مختلف همچون افزایش شدید نرخ ارز و تورم عمومی، بازار مسکن را با رکود مواجه ساخت.

بر این اساس رکود سه سال اخیر در بازار مسکن در ادامه دوره‌‌های رونق و رکود به وقوع پیوسته است لیکن با توجه به اتمام زمان معمول دوره رکود و مجموعه اقدامات صورت پذیرفته برای تقویت بخش مسکن و همچنین ایجاد رونق نسبی در کل اقتصاد کشور، پیش‌بینی می‌‌شود بازار مسکن در سال جاری با رونق در تقاضا و به تبع آن رونق در معاملات خرید و در ساخت و ساز و عرضه مواجه شود. کما اینکه بررسی تعداد معاملات در سال ۱۳۹۵ و دو ماه اول سال جاری حاکی از افزایش نسبی تعداد معاملات به‌عنوان یکی از نشانگرهای افزایش تقاضا، در بخش مسکن است و انتظار می‌رود، روند افزایش تعداد معاملات در ادامه سال جاری و سال آتی ادامه داشته باشد و شاهد افزایش ساخت و ساز نیز باشیم، اما با توجه به سیاست‌گذاری‌های دولت در حوزه اقتصاد برای ایجاد ثبات در متغیرهایی همچون نرخ ارز، کنترل تورم عمومی، کاهش غیردستوری نرخ بهره و … پیش‌بینی می‌ شود در صورت تداوم این سیاست‌ها، افزایش قیمت قابل توجهی در بازار مسکن ایجاد نشود.

دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن درباره آخرین وضعیت بازار اجاره نیز اعلام کرد: اجاره‌بهای مسکن از متغیرهای درون و برون بخشی بازار اجاره تاثیر می‌پذیرد. متغیرهای درون بخشی متاثر بر اجاره‌بها را می‌توان میزان عرضه و تقاضای در بازار اجاره و همچنین تغییر و تحولات فصلی این بازار نام برد. در شرایط فعلی به دلیل عدم تغییر قابل توجه در شرایط عرضه و تقاضای مسکن اجاره‌ای، امکان تاثیرپذیری اجاره‌بها از این ناحیه دور از انتظار است ولی جابه‌جایی مستاجران در فصل نقل و انتقالات (تابستان) می‌تواند باعث افزایش اجاره‌بها در این فصل شود. متغیرهای برون‌بخشی متاثر بر اجاره‌بها عموما شامل قیمت مسکن، تورم عمومی و همچنین نرخ سود بانکی است. در بلندمدت و میان‌مدت، با افزایش قیمت مسکن و تورم عمومی، مالکان واحدهای استیجاری به منظور کسب بازدهی مطلوب از اجاره‌داری و حفظ قدرت خرید اجاره‌بهای دریافتی، اقدام به افزایش اجاره‌بها می‌کنند.

همچنین با افزایش نرخ سود بانکی از طرفی مالکان به دریافت رهن بیشتر (به‌جای مبلغ نقدی اجاره‌بها) تمایل پیدا می‌کنند (و برعکس) و از طرف دیگر با افزایش نرخ سود بانکی، با مقایسه بازدهی اجاره و بازدهی سپرده‌گذاری در سیستم بانکی، مالکان واحدهای استیجاری، بازدهی (اجاره‌بهای) بیشتری را طلب می‌کنند. بررسی تورم عمومی و قیمت مسکن طی دوره بلندمدت ۱۳۷۰ تا ۱۳۹۵ حاکی از این است که در این دوره نرخ رشد سالانه این دو متغیر تقریبا برابر و قابل ملاحظه (حدود ۲۰ درصد) بوده و به تبع آن نرخ رشد سالانهِ اجاره‌بها نیز بالا و در حدود نرخ رشدِ دو متغیر مذکور بوده است. ولی در دوره سه ساله اخیر (دوره زمانی ۱۳۹۳ تا ۱۳۹۵)، با کنترل تورم عمومی و ایجاد ثبات در بازار مسکن، اجاره‌بها نیز کنترل شده و به‌طور میانگین به حدود ۱۱ درصد کاهش یافته است.

همچنین بررسی نرخ رشد اجاره‌بهای مسکن و تورم عمومی نسبت به ماه مشابه سال قبل در سال‌های اخیر، نشان می‌دهد با کاهش تورم عمومی، نرخ رشد اجاره‌بها نیز به‌طور مداوم سیر نزولی داشته و از حدود ۲۰ درصد در مهر ماه ۱۳۹۲ به ۴/ ۹ درصد در اردیبهشت ماه ۱۳۹۶ کاهش یافته است. بر این اساس آمار و ارقام رسمی منتشر شده، بیانگر وجود ثبات نسبی در بازار اجاره و افزایش محدود اجاره‌بها طی سال‌ها و به خصوص ماه‌های اخیر است و پیش‌بینی می‌شود این روند در ادامه سال جاری نیز صرف نظر از برخی نوسانات فصلی ادامه داشته باشد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، کارشناسان اقتصاد مسکن پیش‌بینی می‌کنند: معاملات مسکن در صورت ادامه روند موجود، در نیمه دوم امسال می‌تواند با افزایش حجم خرید و فروش آپارتمان تا سطح رونق مواجه شود.

طی ماه‌های اخیر به‌طور متوسط ماهانه کمتر از ۱۵ هزار واحد مسکونی در تهران فروش رفت که اگر چه از رشد مثبت نسبت به سال ۹۵ برخوردار بوده اما به لحاظ حجمی، هنوز به وضعیت رونق نرسیده است. در تهران برای رونق معاملات خرید باید ماهانه دست کم ۱۷ هزار واحد مسکونی خرید و فروش شود تا بتواند زمینه تحریک سرمایه‌گذاری ساختمانی و رشد مثبت ساخت و ساز را رقم بزند. ساخت و سازهای مسکونی در تهران هنوز از رشد مثبت پایدار برخوردار نشده هر چند در مناطقی از تهران -بافت فرسوده- تیراژ ساخت واحد مسکونی طی بهار امسال رشد بیش از ۵۰ درصد را تجربه کرد. سازنده‌ها برای ساخت و سازهای جدید به فروش واحدهای از قبل ساخته شده وابسته هستند. نزدیک به نیم میلیون واحد مسکونی در تهران، خالی از سکنه است.