فاصله مسکن قسطی با ذائقه مالکان

تازه‌ترین پیشنهادهای فروش آپارتمان در شهر تهران از تفاوت بین ذائقه مالکان با آنچه اخیرا به‌عنوان فرمول فروش قسطی ملک به شعب منتخب بانک مسکن ابلاغ شد، حکایت دارد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، از حدود ۲۰ روز قبل که طرح فروش قسطی آپارتمان به شعبه‌های منتخب بانک مسکن ابلاغ شد، در حالی هیچ‌کدام از سازنده‌ها تاکنون برای معرفی واحدهای نوساز و آماده خود به‌صورت قسطی به شعب منتخب این بانک مراجعه نکرده‌اند که این طرح سال گذشته به دنبال پیشنهاد برخی تشکل‌های ساختمانی بررسی و تصویب شد.

با این حال هنوز حتی یک مورد از پیشنهاد سازندگان برای فروش غیرنقدی آپارتمان‌های نوساز به بازار فروش اقساطی مسکن ارائه نشده است. اما طبق اظهارات مسوولان شعب منتخب بانک مسکن برای تضمین فروش قسطی مسکن، این طرح متوقف نبوده و در صورتی که متقاضیان خرید ملک، سازنده مورد نظر را شناسایی و با وی توافق کنند می‌توانند از تسهیلات غیرنقدی تا سقف ۱۵۰ میلیون تومان استفاده کنند. به این معنا که متقاضی خرید و سازنده‌ای که آپارتمان وی کمتر از ۱۰ سال سن دارد و تاکنون به شخص دیگری فروخته نشده است می‌توانند پس از توافق برای قسط بندی بخشی از قیمت ملک که تا سقف ۱۵۰ میلیون تومان می‌تواند افزایش یابد، به شعب مرکزی و منتخب بانک مسکن مراجعه کرده و در قالب یک قرارداد سه جانبه مشمول استفاده از این تسهیلات شوند. در شرایطی که هنوز حتی یک مورد از سازندگان مسکن فهرست آپارتمان‌های آماده عرضه خود به بازار فروش قسطی را اعلام نکرده‌اند مالکان واحدهای مسکونی در بازار مسکن شیوه غیررسمی فروش قسطی را دنبال می‌کنند.

به این معنی که برخی مالکان واحدهای مسکونی و سازندگان که به دلیل ضعف قدرت خرید متقاضیان حاضر به تقسیط بخشی از بهای آپارتمان خود شده‌اند ترجیح می‌دهند به جای مراجعه به بانک برای استفاده از طرح تضمین فروش قسطی مسکن، به‌صورت شخصی و دوجانبه با خریدار توافق کنند. البته شرایطی که این مالکان و سازندگان برای فروش قسطی در نظر می‌گیرند تفاوت‌های اساسی با روشی دارد که حدود یک ماه قبل در قالب دستورالعمل فروش قسطی مسکن به شعب منتخب بانک مسکن ابلاغ شد. در طرح تضمین فروش قسطی مسکن، بانک تا سقف ۱۵۰ میلیون تومان می‌تواند بازپرداخت اقساط را از جانب خریدار به فروشنده تعهد کند. این در حالی است که هم اکنون تمایل مالکان برای فروش قسطی مسکن به گونه دیگری است و معمولا مالکان تمایل دارند مبلغ کمتری از این میزان را برای متقاضی خرید که توان مالی خرید نقدی ملک را ندارد قسط بندی کنند. از سوی دیگر، مدت زمان بازپرداخت این اقساط در طرح فروش قسطی با ضمانت بانک مسکن حدود ۵ سال به طول می‌انجامد که به نظر می‌رسد مهم‌ترین دلیل سازندگان برای عدم استقبال از این طرح، طولانی بودن مدت زمان بازگشت اصل و سود سرمایه است. در واقع مدت زمان ۵ ساله برای بازگشت اقساط مسکن قسطی برای سازندگان زمانی طولانی است، به خصوص اینکه با ورود بازار مسکن به فاز پیش رونق، اغلب آنها ترجیح می‌دهند چند ماه انتظار بکشند اما آپارتمان خود را در شرایط رونق، به نرخ روز و همچنین به‌صورت نقدی به متقاضیان به فروش برسانند.

آنچه هم اکنون به‌عنوان ذائقه غالب مالکان برای فروش قسطی مسکن در بازار معاملات ملک دیده می‌شود زمانی به مراتب کوتاه‌تر از آن چیزی است که در دستورالعمل طرح تضمین فروش قسطی مسکن به چشم می‌خورد. اغلب مالکان ترجیح می‌دهند در کمتر از یک‌سال مبلغ قسط‌بندی شده از قیمت کل مسکن را از خریدار دریافت کنند و بیش از این برای بازگشت سرمایه و سود خود معطل نشوند؛ چرا که اغلب آنها که بعد از یک دوره نسبتا طولانی رکود، آپارتمان‌های نوساز خود را آماده عرضه به بازار کرده‌اند در صدد هستند از بازگشت سرمایه‌های خود در ساخت‌وسازهای جدید استفاده کنند. از سوی دیگر، در دستورالعمل طرح تضمین فروش قسطی مسکن، سازنده‌ها فقط می‌توانند واحدهای نوساز و زیر ۱۰ سال خود را از این طریق به بازار تقاضا و متقاضیان خرید عرضه کنند. این در حالی است که در بازار معاملات خرید و فروش مسکن انواع مختلفی از مالکان اعم از سازنده و غیرسازنده مشاهده می‌شود که تمایل دارند آپارتمان خود را به‌صورت قسطی به متقاضیان به فروش برسانند. همچنین که شرط سنی آپارتمان هم در این بازار معنا ندارد و حتی دیده می‌شود اغلب مالکان واحدهای کلنگی و چند سال ساخت هم حاضر به فروش واحد خود به‌صورت اقساطی هستند.

به‌عنوان مثال مالکی در محدوده جنت‌آباد، واحد ۹۰ مترمربعی خود را که نوساز و با امکانات کامل به بازار فروش عرضه کرده است حاضر است با دریافت ۲۵۰ میلیون تومان پول نقد، مابقی قیمت باقی مانده را در اقساط ۶ ماهه از خریدار دریافت کند. این در حالی است که مالک دیگری در منطقه پونک، اعلام کرده حاضر است بخشی از قیمت آپارتمان خود را در اقساط ۷ ماهه از خریدار دریافت کند. این آپارتمان ۹۰ مترمربع مساحت دارد و متقاضی خرید مطابق با اعلام مالک باید در بدو خرید ملک ۲۸۰ میلیون تومان به‌عنوان قسط اول و یا پیش پرداخت، بپردازد. به این ترتیب در شرایطی که در طرح تضمین فروش قسطی آپارتمان بازپرداخت نسبتا طولانی مدت - ۵ ساله - را برای فروشندگان و خریداران در نظر گرفته است ذائقه مالکان در بازار معاملات مسکن فرمول دیگری را برای فروش قسطی ترجیح می‌دهد. اغلب سازندگان و مالکان ترجیح می‌دهند مدت زمان بازپرداخت اقساط تعیین شده از یک‌سال تجاوز نکند تا هر چه سریع‌تر بتوانند تکلیف سرمایه و سود خود را تعیین کنند. البته در روش فروش قسطی مطابق با آنچه هم اکنون در بازار معاملات مسکن وجود دارد معمولا مالکان بابت قسط‌بندی بخشی از بهای آپارتمان، سودی از خریدار دریافت نمی‌کنند.در واقع آنها ترجیح می‌دهند به جای دریافت سود بابت قسط‌بندی بخشی از قیمت ملک خود هر چه سریع‌تر اقساط باقی مانده را دریافت کنند.