پاییز بازار مسکن چگونه گذشت؟

گزارش «تحولات بازار مسکن شهر تهران در آذرماه سال ۱۳۹۵» که برگرفته از آمارهای خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور است، توسط اداره بررسی‌ها و سیاست‌های اقتصادی بانک مرکزی تهیه و منتشر شده است. این گزارش نشان می‌دهد: تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به کمتر از ۱۲ هزار واحد مسکونی رسیده است که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۵ و ۶ درصد کاهش نشان می‌دهد.در ماه مورد گزارش، متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۴ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب به میزان نیم و ۸ درصد افزایش نشان می‌دهد.

در آذرماه سال ۱۳۹۵، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۱۱۸۳۲ واحد مسکونی رسید که در مقایسه با ماه مشابه سال قبل ۶ درصد کاهش نشان می‌دهد. بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده به تفکیک عمر بنا در آذر سال ۱۳۹۵ حاکی از آن است که واحدهای تا ۵ سال ساخت با سهم ۵۳ درصد بیشترین سهم از واحدهای مسکونی معامله شده را به خود اختصاص داده‌اند.توزیع تعداد معاملات انجام شده برحسب مناطق مختلف شهر تهران در آذرماه سال ۱۳۹۵ حاکی از آن است که از میان مناطق ۲۲ گانه شهر تهران، منطقه ۵ با سهم ۱۷ درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه‌نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق ۴ و ۲ به ترتیب با سهم ۱۱ و ۱۰ درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در مجموع ۷۴ درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران مربوط به ۱۰ منطقه شهر (به ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق ۵، ۴، ۲، ۱۴، ۸، ۱۰، ۱۵، ۷، ۱ و ۳) بوده و ۱۲ منطقه باقی‌مانده ۲۶ درصد از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند.در آذر سال ۱۳۹۵، متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۴ میلیون و ۴۳۰ هزار تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب کمتر از یک و کمتر از ۸ درصد افزایش نشان می‌دهد. بیشترین رشد متوسط قیمت در این ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل به منطقه ۱۶ (معادل ۱۶ درصد) و کمترین رشد متوسط قیمت به منطقه ۱۰ (معادل ۴ درصد) تعلق دارد.

در آذر سال ۱۳۹۵ از میان مناطق ۲۲گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل ۱۰ میلیون تومان به منطقه ۱ و کمترین آن با ۲ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان به منطقه ۱۷ تعلق داشته است.در ۹ ماه منتهی به آذر سال ۱۳۹۵، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۴/ ۱۱۷ هزار واحد مسکونی بالغ شد که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل، حدود ۹ درصد افزایش نشان می‌دهد. در این مدت متوسط قیمت یک مترمربع بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در شهر تهران ۴ میلیون و ۳۵۰ هزار تومان بوده است که نسبت به دوره مشابه سال قبل، حدود ۵ درصد افزایش نشان می‌دهد.

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده برحسب قیمت یک مترمربع بنا در آذر سال ۱۳۹۵ حاکی از آن است که واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی «۳۰ تا ۳۵» میلیون ریال به ازای هر مترمربع بنا با سهم ۱۲ درصد، بیشترین سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده و دامنه‌های قیمتی «۲۵ تا ۳۰» میلیون ریال با سهم نزدیک به ۱۲ درصد و «۳۵ تا ۴۰» میلیون ریال با سهم ۱۱ درصد، در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در این ماه، توزیع حجم معاملات به‌‌گونه‌ای بوده است که بیش از ۶۰ درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی شهر تهران (۳/ ۴۴ میلیون ریال) معامله شده‌اند.توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله‌شده برحسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی در آذرماه سال ۱۳۹۵ نشان می‌دهد، بیشترین سهم از معاملات انجام‌شده به واحدهای مسکونی با زیربنای ۶۰ تا ۷۰ مترمربع معادل ۱۵ درصد اختصاص داشته است. واحدهای دارای زیربنای ۵۰ تا ۶۰ و ۷۰ تا ۸۰ مترمربع هر کدام با سهم‌های ۱۳ درصدی در رتبه‌های بعدی قرار دارند. در مجموع در این ماه، واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از ۸۰ مترمربع، ۵۲ درصد از معاملات انجام‌شده را به خود اختصاص دادند.در آذرماه سال ۱۳۹۵، توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله‌شده برحسب ارزش هر واحد، حاکی از آن است که در میان دامنه‌های قیمتی مورد بررسی، واحدهای مسکونی با ارزش ۱۰۰ تا ۱۵۰ میلیون تومان با اختصاص سهم حدود ۱۳ درصد، بیشترین سهم از معاملات انجام‌شده را به خود اختصاص داده است. واحدهای دارای ارزش ۱۵۰ تا ۲۰۰ و ۲۰۰ تا ۲۵۰ میلیون تومان نیز به ترتیب با اختصاص ۱۳ و ۱۱ درصد در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. درمجموع در این ماه، حدود ۵۰ درصد از معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از ۳۰۰۰ میلیون ریال اختصاص داشته است.

تحولات اجاره‌بهای مسکن

در آذرماه سال ۱۳۹۵ شاخص کرایه مسکن اجاره ای در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۱۱ و حدود ۱۰ درصد رشد نشان می‌دهد. ماهیت قراردادهای اجاره مسکن که غالبا یک‌ساله تنظیم می‌شوند و نیز اثرپذیری شاخص اجاره بهای مسکن از سیاست‌های کنترل و مهار تورم، سبب تغییر متناسب اجاره‌بها با تحولات نرخ تورم در کشور شده است. خاطرنشان می‌کند سهم هزینه مسکن (اجاره‌بهای مسکن اعم از شخصی و غیرشخصی) در محاسبات شاخص کل بهای کالاها و خدمات مصرفی (براساس سال پایه ۱۰۰=۱۳۹۰) معادل ۲۸ درصد است.در کل، حجم معاملات و متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در آذرماه سال ۱۳۹۵ به ترتیب معادل ۱۱ هزار و ۸۰۰ واحد مسکونی و ۴ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل از آن به ترتیب به میزان ۶ درصد کاهش و ۸ درصد افزایش نشان می‌دهند. در مجموع با توجه به رشد ملایم قیمت مسکن در سطحی کمتر از نرخ تورم طی ۹ ماهه منتهی به آذرماه سال‌جاری و نیز گشایش‌های مالی اخیر نظام بانکی در این بخش (به‌ویژه تک‌رقمی شدن نرخ سود تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم بانک مسکن)، شرایط مناسبی جهت خانه‌دار شدن زوجین جوان و خانه‌اولی‌ها در شرایط کنونی فراهم شده است. بررسی تحولات بازار اجاره‌بهای مسکن در آذرماه سال ۱۳۹۵ نیز موید تغییر متناسب اجاره‌بها با تحولات نرخ تورم و رشد قیمت مسکن در این دوره است؛ به‌طوری‌که شاخص کرایه مسکن اجاره ای در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۱۱ و ۱۰ درصد رشد نشان می‌دهد.