نقاط ارزان و گران بازار مسکن تهران

سطح متوسط قیمت‌ مسکن در گران‌ترین منطقه تهران، دو برابر میانگین قیمت کل آپارتمان‌های این کلان‌شهر است، در حالی‌که واحدهای مسکونی ارزان‌ترین منطقه پایتخت حداکثر معادل نصف میانگین کل، ارزش دارد. اطلاعات ثبت شده توسط مرکز آمار از معاملاتی که در تابستان امسال در بنگاه‌های املاک شهر تهران برای خرید و فروش آپارتمان‌های مسکونی انجام شده است، نشان می‌دهد: متوسط قیمت مسکن در تابستان۹۳ در شهر تهران به مترمربعی ۳ میلیون و ۷۸۰ هزار تومان رسید. در بین مناطق ۲۲گانه، منطقه یک در فصل گذشته، همچون فصول قبل، رتبه گران‌ترین نقطه در بازار مسکن تهران و کل کشور را به خود اختصاص داد.

سطح متوسط قیمت‌ مسکن در گران‌ترین منطقه تهران، دو برابر میانگین قیمت کل آپارتمان‌های این کلان‌شهر است، در حالی‌که واحدهای مسکونی ارزان‌ترین منطقه پایتخت حداکثر معادل نصف میانگین کل، ارزش دارد. اطلاعات ثبت شده توسط مرکز آمار از معاملاتی که در تابستان امسال در بنگاه‌های املاک شهر تهران برای خرید و فروش آپارتمان‌های مسکونی انجام شده است، نشان می‌دهد: متوسط قیمت مسکن در تابستان93 در شهر تهران به مترمربعی 3 میلیون و 780 هزار تومان رسید. در بین مناطق 22گانه، منطقه یک در فصل گذشته، همچون فصول قبل، رتبه گران‌ترین نقطه در بازار مسکن تهران و کل کشور را به خود اختصاص داد. در این منطقه، متوسط قیمت واحدهای مسکونی به مترمربعی 7 میلیون و 795 هزار تومان رسیده است که البته نسبت به بهار93 و همینطور تابستان92 مقداری کاهش پیدا کرده است.در بین مناطق مختلف تهران، منطقه18 در فصل اخیر، ارزان‌ترین نقطه برای خرید مسکن معرفی شد. در این منطقه، قیمت هر مترمربع واحدمسکونی معادل یک میلیون و 888 هزار تومان است.به این ترتیب، هزینه خرید مسکن در گران‌ترین منطقه تا دوبرابر متوسط قیمت و در ارزان‌ترین منطقه نیز به اندازه نصف قیمت میانگین است.ارقام فوق همگی متوسط قیمت است. اما حداکثر قیمت مسکن در منطقه یک تهران از مترمربعی 21 میلیون تومان نیز فراتر می‌رود.در تابستان امسال، گران‌ترین آپارتمانی که در تهران معامله شده، در منطقه یک بوده که مترمربعی 21 میلیون و 400 هزار تومان فروخته شده است.همچنین ارزان‌ترین آپارتمان فروخته شده نیز مترمربعی 686 هزار تومان قیمت‌گذاری شده که در منطقه12 قرار داشته است.در تابستان امسال، متوسط قیمت مسکن در کل شهر تهران 5/3 درصد نسبت به بهار سال جاری کاهش پیدا کرد. این قیمت همچنین در مقایسه با تابستان سال 92 نیز تقریبا ثابت بوده و فقط 8/0 درصد افزایش پیدا کرده است.گزارش مرکز آمار تفاوت‌هایی با گزارش‌های سامانه رهگیری معاملات مسکن که دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن آنها را اعلام می‌کند، دارد.سامانه رهگیری معاملات مسکن در گزارش‌هایی که توسط وزارت راه‌وشهرسازی استخراج و اعلام می‌شود، متوسط قیمت واحدهای مسکونی در شهر تهران را طی تابستان امسال، مترمربعی 4 میلیون و 100 هزار تومان اعلام کرده بود. این در حالی است که از نظر مرکز آمار ایران، متوسط قیمت مسکن در حال حاضر متری 3 میلیون و 780 هزار تومان است و عملا 300 هزار تومان ارزان‌تر از گزارش وزارت راه‌ و شهرسازی است.هر چند این دو نهاد - مرکز آمار ایران و دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی- از یک سامانه داده‌های اولیه و اطلاعات مربوط به مبایعه‌نامه‌های ثبت شده در بنگاه‌های املاک را استخراج می‌کنند اما ظاهرا این دو، در نحوه محاسبه قیمت‌های میانگین، از روش‌های متفاوتی استفاده می‌کنند که در نهایت به قیمت‌های متفاوتی می‌رسند.با این حال، اگر چه متوسط قیمت مسکن در تهران در تابستان امسال، از نظر مرکز آمار و وزارت راه و شهرسازی، دو عدد مختلف است اما نرخ رشد قیمت در دو گزارش، تقریبا یکسان است.دفتر اقتصاد مسکن پیش‌تر اعلام کرده بود، قیمت مسکن در نیمه اول امسال و به‌خصوص در تابستان، موج‌های منفی -افت قیمت- مکرری را تجربه کرد طوری‌که متوسط قیمت در مهرماه معادل 8/2 درصد نسبت به ابتدای سال93 کاهش پیدا کرد.در گزارش مرکز آمار ایران نیز مشاهده می‌شود که قیمت 5/3 درصد کاهش دارد.در فصل اخیر، بازار خرید و فروش واحدهای مسکونی در شهر تهران رشد 80 درصدی معاملات را نسبت به تابستان سال گذشته تجربه کرده است.این اتفاق، می‌تواند ناشی از نزدیک شدن به خروجی مسیر رکود و آماده شدن بازار برای دوره تازه‌ای از رونق معاملات مسکن باشد.با این حال به‌رغم افزایش شدید معاملات خرید مسکن در تهران طی تابستان امسال، کارشناسان اقتصاد مسکن تاکید می‌کنند هنوز بازار وارد دوره رونق نشده است.از بین مناطق 22گانه شهر تهران، منطقه 5 در تابستان امسال رتبه پرمعامله‌ترین منطقه را به لحاظ «رشد حجم خرید آپارتمان» به خود اختصاص داد.در منطقه 5، در فصل تابستان 93، حجم خرید و فروش آپارتمان 112 درصد رشد کرد.منطقه 5 تهران به لحاظ سهم از کل معاملات مسکن نیز در رده اول قرار دارد.6/11 درصد کل معاملات خرید مسکن در تابستان امسال، در منطقه 5 تهران انجام شده است در حالی‌که سهم سایر مناطق 22گانه از کل معاملات، 3/9 درصد در هر منطقه تجاوز نکرده است.علت بیشترین رشد و بالاترین سهم معاملات خرید در منطقه5 تهران، به نوع ساخت‌وسازهای این منطقه مربوط می‌شود. در منطقه 5 تهران، تعداد آپارتمان‌های در حال ساخت و نوساز در مقایسه با سایر مناطق تهران، قابل توجه است ضمن اینکه، عمده این آپارتمان‌ها از بابت مساحت، کوچک متراژ محسوب می‌شوند و عمدتا بین 50 تا 75 مترمربع مساحت دارند. این سه ویژگی واحدهای مسکونی موجود در منطقه5، هماهنگی بازار مسکن این منطقه با قدرت خرید مسکن دهک‌های میان‌ درآمدی و به‌خصوص زوج‌های جوان را به بالاترین حد در مقایسه با سایر مناطق 22گانه رسانده و باعث جذب متقاضیان خرید شده است.در حال حاضر متوسط قیمت مسکن در منطقه 5 تهران مترمربعی 4 میلیون و 480 هزار تومان است که نسبت به بهار 93 معادل 7/2 درصد کاهش پیدا کرده است.گران‌ترین آپارتمان در منطقه 5، متر مربعی 11 میلیون و 500 هزار تومان قیمت دارد و ارزان‌ترین واحد مسکونی نیز معادل یک میلیون و 200 هزار تومان در تابستان امسال فروخته شده است.
در فصلی که گذشت، خلوت‌‌ترین منطقه تهران به لحاظ کمترین سهم از کل معاملات خرید، منطقه ۲۲ بوده است. در این منطقه در تابستان ۹۳، حجم خرید و فروش واحد مسکونی تنها ۸/۰ درصد از کل معاملات خرید مناطق ۲۲ گانه سهم داشته است. در منطقه ۲۲ تهران که انبوه برج‌های مسکونی در حال ساخت است، متوسط قیمت مسکن در تابستان امسال به مترمربعی ۳ میلیون و ۵۴۰ هزار تومان رسید که ۷ درصد نسبت به بهار ۹۳ کاهش پیدا کرده است.بررسی‌های کارشناسی نشان می‌دهد، برابر آمارهای رسمی، در مناطق جنوبی شهر تهران، هم اکنون متوسط قیمت مسکن مترمربعی یک میلیون و ۹۰۰ هزار تا دو میلیون تومان است.در این مناطق، حداکثر قیمت‌ها که برای واحدهای نوساز است، بین متر مربعی ۴ میلیون تا ۵ میلیون تومان در نوسان است.