تحلیل بانک‌مرکزی انگلیس از شدت بحران در بازار ملک
رشد قیمت مسکن مثل پُف کیک
باران عقیلی وام خرید تا ۱۰۰درصد قیمت مسکن در انگلیس مانند آمریکا، گاه خریدار می‌تواند کل قیمت یک خانه را به‌صورت وام دریافت کند. مثلا برای یک خانه ۱۴۰ هزار پوندی (معادل ۲۳۶ هزار دلار) با سپرده‌ای معادل ۷ هزار پوند می‌توانید کل قیمت خانه را وام بگیرید. این‌گونه وام‌ها در چارچوب برنامه کمک به خریدمسکن دولت انگلیس با سپرده ۵ درصدی پرداخت می‌شود. دولت برای این‌گونه وام‌ها یارانه می‌پردازد. این وام‌های کلان، برای خانه‌های تا سقف ارزش قیمتی ۶۰۰ هزار پوند پرداخت می‌شود. قیمت یک خانه متوسط در لندن اکنون هشت برابر متوسط حقوق سالانه یک خریدار خانه‌اولی است؛ به این معنی که شاخص دسترسی مسکن در این کشور ۸ سال است.
باران عقیلی وام خرید تا 100درصد قیمت مسکن در انگلیس مانند آمریکا، گاه خریدار می‌تواند کل قیمت یک خانه را به‌صورت وام دریافت کند. مثلا برای یک خانه 140 هزار پوندی (معادل 236 هزار دلار) با سپرده‌ای معادل 7 هزار پوند می‌توانید کل قیمت خانه را وام بگیرید. این‌گونه وام‌ها در چارچوب برنامه کمک به خریدمسکن دولت انگلیس با سپرده 5 درصدی پرداخت می‌شود. دولت برای این‌گونه وام‌ها یارانه می‌پردازد. این وام‌های کلان، برای خانه‌های تا سقف ارزش قیمتی 600 هزار پوند پرداخت می‌شود. قیمت یک خانه متوسط در لندن اکنون هشت برابر متوسط حقوق سالانه یک خریدار خانه‌اولی است؛ به این معنی که شاخص دسترسی مسکن در این کشور 8 سال است.
قیمت مسکن در انگلیس مانند کیکی که هنگام پخت در فر پف می‌کند، در حال رشد است. این توصیفی است که اسپنسردیل کارشناس ارشد بانک‌مرکزی انگلیس از وضعیت بازار مسکن این کشور ارائه می‌کند. او می‌گوید، وضعیت بازار مسکن در انگلیس چنان سریع تغییر می‌کند که طی چند ثانیه می‌تواند همچون یک کیک در حال پخت، تغییر شکل دهد. از زمان آغاز بحران مالی و اقتصادی در جهان، بانک‌مرکزی انگلیس از ابزارهای جدیدی برای کنترل دمای بازار مسکن استفاده کرده‌است. اکنون اما دمای این بازار به سرعت در حال بالا رفتن است و بانک‌ها به فکر راه‌های تازه‌ای افتاده‌اند.
تا همین سال گذشته، قیمت مسکن در انگلیس در فصل‌های خاصی از سال افزایش می‌یافت. دلیل آن هم هجوم خریداران دست به نقد به بازار بود. سرمایه‌داران، برای پناه گرفتن در مقابل توفان اقتصادی جهان، برای خرید خانه به لندن می‌آمدند. بازار مسکن در دیگر شهرهای انگلیس هم وضعیت ناآرامی داشت. خریداران بالقوه برای پیدا کردن وام مسکن تلاش می‌کردند. با کاهش ارزش دستمزدها به‌دلیل افزایش تورم، نامطمئن بودن وضعیت اقتصادی جهان و همچنین به‌دلیل زنده‌بودن خاطره سقوط قیمت مسکن در بحران‌های مالی گذشته، انگلیس چندان دغدغه‌ای نسبت به بازار مسکن نداشت. این وضعیت اما در سال ۲۰۱۳ تغییر کرد. قیمت‌ها در این سال تا ۸/۶ درصد افزایش یافت. این موج افزایش قیمت همچنان ادامه دارد و در لندن با افزایش ۲/۱۳ درصدی، بیشترین سرعت را دارد. تورم اما پیش‌بینی‌ها درباره بازار را برهم زد. مثلا در برنت، جایی که چندان مورد توجه خریداران مسکن نبوده، قیمت‌ها طی یکسال ۳۱ درصد افزایش یافت. اطلاعات ارائه شده توسط مرکز ملی آمار انگلیس نشان می‌دهد که همه شهرهای انگلیس افزایش قیمت چشمگیر مسکن را تجربه کرده‌اند.
قیمت بالای مسکن در انگلیس برای خانه‌اولی‌ها - آنهایی که اولین بار خرید مسکن را انجام می‌دهند و به اصطلاح خانه‌اولی هستند- مشکل جدی به حساب می‌آید. قیمت مسکن در سراسر انگلیس، همچنان 16 درصد پایین‌تر از دوران اوج قیمت‌ها در قبل از بحران اقتصادی است. قیمت‌ها اما به نسبت دستمزدها بسیار بالا است. البته این وضعیت چندان تعجب‌آور نیست. یکی از دلایل افزایش قیمت این است که دولت‌ها در انگلیس در واگذاری زمین برای ساخت مسکن جدید با دست باز عمل نکرده‌اند، چون خواستار حفظ کمربند سبز برای شهرها هستند. از سوی دیگر نرخ بهره پایین وام در دهه‌های اخیر در انگلیس، وام گرفتن را برای خریداران مسکن بسیار راحت کرده‌است. با توجه به اینکه هیچ کدام از این دو عامل به این زودی تغییر نمی‌کنند، بنابراین نمی‌توان برای کاهش قیمت مسکن در انگلیس روی این دو عامل حساب کرد. به همین خاطر دولت و کارشناسان اقتصادی انگلیس به فکر راه‌های دیگری هستند تا جلوی بزرگ شدن حباب بازار مسکن در این کشور را بگیرند. سه ماه پیش، مارک‌‌کارنی، رئیس بانک‌مرکزی انگلیس به نمایندگان پارلمان درباره خطرات بازار مسکن هشدار داد. او گفت که مردم پیش‌بینی می‌کنند قیمت‌ها از این هم بالاتر برود و به همین خاطر برای خرید هجوم آورده‌اند. نشانه‌های این تحلیل هم به خوبی در بازار دیده می‌شود. مردم می‌دانند که قیمت مسکن در حال افزایش است. دولت انگلیس برنامه‌ای برای کمک به خرید مسکن دارد که محور آن، پرداخت یارانه برای وام‌های مسکن با ریسک بالا است. کارشناسان اقتصادی انگلیس می‌گویند که این برنامه و تبلیغات پیرامون آن، به افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن دامن زده‌است.
از سوی دیگر، همزمان با افزایش قیمت‌ها، پولی که در اختیار وامگیرندگان قرار می‌گیرد هم در حال افزایش است. در پایان سال ۲۰۱۳، متوسط وام جدیدی که دراختیار خریداران بار اول مسکن قرار می‌گیرد، تا ۵/۳ برابر درآمد وام گیرنده افزایش یافت. این بالاترین رقم طی تاریخ وام مسکن در انگلیس است. بعضی بانک‌ها مانند بانک برکلی، وام‌های کلان‌تر حتی تا ۵/۵ برابر درآمد وام گیرنده برای خرید مسکن می‌دهند. به‌دلیل پایین بودن نرخ بهره بانکی، بازپرداخت این وام‌ها برای افراد کار سختی نیست. اما وقتی نرخ بهره افزایش یابد، وامگیرندگان دچار بحران خواهند شد. وقتی حباب قیمت‌ها در بازار مسکن بترکد و قیمت‌ها کاهش یابد و بانک‌ها مجبور باشند، خانه‌هایی را که تحت تملک دارند در بازار حراج کنند، آن وقت انگلیس باید منتظر بحران بانکی بزرگی باشد.
ترس از چنین شرایطی، بانک‌مرکزی و دولت انگلیس را به فکر راه چاره‌ای برای مهار بازار مسکن انداخته‌است. یکسال قبل نهادی به نام کمیته سیاست‌گذاری مالی در بانک‌مرکزی انگلیس ایجاد شد. کار این نهاد نظارت بر وضعیت‌های غیرمنتظره در بازار و کنترل آن است تا جلوی ترکیدن حباب و بروز بی‌ثباتی مالی را بگیرد. این نهاد اختیار دارد تا با ابزارهای بانک‌مرکزی، با مداخله در بازار، جلوی بحران را بگیرد.
دولتمردان انگلیس البته از این جنب‌وجوش افزایش قیمت مسکن در بازار چندان ناخشنود نیستند، چون فکر می‌کنند در آستانه انتخابات سراسری سال آینده، این موج می‌تواند به نفع ائتلاف حاکم تمام شود و رای‌دهندگان را مجاب کند که اقتصاد فعال و پویا است، اما بانک‌مرکزی و کمیته سیاست‌های مالی و کارشناسان اقتصادی انگلیس نگرانند. آنها دورنمای بلندتری را از اقتصاد انگلیس می‌بینند و برخلاف سیاستمداران، تنها به فکر انتخابات نیستند. از سوی دیگر با توجه به اینکه نرخ بهره بانکی در انگلیس فعلا پایین می‌ماند، کارشناسان به فکر ابزارهای مالی دیگر برای مهار بازار مسکن هستند.
یکی از این ابزارها، سخت‌تر کردن شرایط پرداخت وام مسکن است. از همین ماه، بانک‌ها در انگلیس ملزم شده‌اند با بررسی سوابق مالی و شرایط متقاضیان وام مسکن، ببیند که آیا این افراد پول کافی برای بازپرداخت وامشان در شرایط اضطراری و در صورت افزایش نرخ بهره دارند یا نه. پیش‌بینی می‌شود که در سال 2019 نرخ بهره بانکی در انگلیس به حدود 3 درصد افزایش یابد. کارشناسان گفته‌اند که بانک‌ها باید حتی برای افزایش نرخ بهره تا 5 درصد هم آماده باشند؛ چرا که در گذشته در انگلیس چنین سابقه‌ای وجود داشته‌است. کمیته سیاست‌گذاری پولی، درخواست اختیارات بیشتری برای اعمال شرایط سخت‌تر برای متقاضیان وام مسکن کرده‌است. این اختیارات تا تابستان امسال به این کمیته داده می‌شود. بااین اختیارات، این کمیته می‌تواند مقدار وام‌های جدید را کنترل کند، بدون اینکه هزینه وام‌های قبلی را افزایش دهد.
یک راه دیگر برای مهار بازار مسکن در انگلیس، بررسی شرایط بانک‌ها و موسسات وام‌دهنده است. قرار است وضعیت و شرایط وام‌دهندگان بررسی شود تا معلوم شود آیا تاب و توان مقابله با بحران‌های مالی و ترکیدن حباب بازار یا افزایش نرخ بهره را دارند یا نه. همچنین بانک‌ها مجبور می‌شوند صندوقی ویژه برای این منظور ایجاد کنند تا در شرایط فوق‌العاده غافلگیر نشوند.
این شرایط سخت، بدون شک به مذاق خریداران و فروشندگان بازار مسکن خوش نمی‌آید. طبقه فقیر برای خرید مسکن باید بیشتر پس‌انداز کند و طولانی‌تر منتظر وام بماند و ثروتمندان شاید وقفه‌ای در افزایش قیمت مسکن خواهند بود. وزیر دارایی انگلیس هم باید پاسخگوی سیاستمداران ائتلاف حاکم برای سرد شدن بازار مسکن آن هم در استانه انتخابات باشد. اما همه اینها در خدمت هدفی بلندمدت‌تر، یعنی ایجاد ثبات در بازار مسکن و اقتصاد انگلیس است. برای این منظور، کمیته سیاست‌گذاری پولی بانک‌مرکزی انگلیس اختیارات تام دارد.
نرخ بهره در انگلیس، ۵/۰ درصد و نرخ بیکاری، ۹/۶ درصد و همچنین نرخ تورم، ۶/۱ درصد است.
قیمت مسکن در انگلیس مانند کیکی که هنگام پخت در فر پف می‌کند، در حال رشد است. این توصیفی است که اسپنسردیل کارشناس ارشد بانک‌مرکزی انگلیس از وضعیت بازار مسکن این کشور ارائه می‌کند. او می‌گوید، وضعیت بازار مسکن در انگلیس چنان سریع تغییر می‌کند که طی چند ثانیه می‌تواند همچون یک کیک در حال پخت، تغییر شکل دهد. از زمان آغاز بحران مالی و اقتصادی در جهان، بانک‌مرکزی انگلیس از ابزارهای جدیدی برای کنترل دمای بازار مسکن استفاده کرده‌است. اکنون اما دمای این بازار به سرعت در حال بالا رفتن است و بانک‌ها به فکر راه‌های تازه‌ای افتاده‌اند.
تا همین سال گذشته، قیمت مسکن در انگلیس در فصل‌های خاصی از سال افزایش می‌یافت. دلیل آن هم هجوم خریداران دست به نقد به بازار بود. سرمایه‌داران، برای پناه گرفتن در مقابل توفان اقتصادی جهان، برای خرید خانه به لندن می‌آمدند. بازار مسکن در دیگر شهرهای انگلیس هم وضعیت ناآرامی داشت. خریداران بالقوه برای پیدا کردن وام مسکن تلاش می‌کردند. با کاهش ارزش دستمزدها به‌دلیل افزایش تورم، نامطمئن بودن وضعیت اقتصادی جهان و همچنین به‌دلیل زنده‌بودن خاطره سقوط قیمت مسکن در بحران‌های مالی گذشته، انگلیس چندان دغدغه‌ای نسبت به بازار مسکن نداشت. این وضعیت اما در سال ۲۰۱۳ تغییر کرد. قیمت‌ها در این سال تا ۸/۶ درصد افزایش یافت. این موج افزایش قیمت همچنان ادامه دارد و در لندن با افزایش ۲/۱۳ درصدی، بیشترین سرعت را دارد. تورم اما پیش‌بینی‌ها درباره بازار را برهم زد. مثلا در برنت، جایی که چندان مورد توجه خریداران مسکن نبوده، قیمت‌ها طی یکسال ۳۱ درصد افزایش یافت. اطلاعات ارائه شده توسط مرکز ملی آمار انگلیس نشان می‌دهد که همه شهرهای انگلیس افزایش قیمت چشمگیر مسکن را تجربه کرده‌اند.
قیمت بالای مسکن در انگلیس برای خانه‌اولی‌ها - آنهایی که اولین بار خرید مسکن را انجام می‌دهند و به اصطلاح خانه‌اولی هستند- مشکل جدی به حساب می‌آید. قیمت مسکن در سراسر انگلیس، همچنان 16 درصد پایین‌تر از دوران اوج قیمت‌ها در قبل از بحران اقتصادی است. قیمت‌ها اما به نسبت دستمزدها بسیار بالا است. البته این وضعیت چندان تعجب‌آور نیست. یکی از دلایل افزایش قیمت این است که دولت‌ها در انگلیس در واگذاری زمین برای ساخت مسکن جدید با دست باز عمل نکرده‌اند، چون خواستار حفظ کمربند سبز برای شهرها هستند. از سوی دیگر نرخ بهره پایین وام در دهه‌های اخیر در انگلیس، وام گرفتن را برای خریداران مسکن بسیار راحت کرده‌است. با توجه به اینکه هیچ کدام از این دو عامل به این زودی تغییر نمی‌کنند، بنابراین نمی‌توان برای کاهش قیمت مسکن در انگلیس روی این دو عامل حساب کرد. به همین خاطر دولت و کارشناسان اقتصادی انگلیس به فکر راه‌های دیگری هستند تا جلوی بزرگ شدن حباب بازار مسکن در این کشور را بگیرند. سه ماه پیش، مارک‌‌کارنی، رئیس بانک‌مرکزی انگلیس به نمایندگان پارلمان درباره خطرات بازار مسکن هشدار داد. او گفت که مردم پیش‌بینی می‌کنند قیمت‌ها از این هم بالاتر برود و به همین خاطر برای خرید هجوم آورده‌اند. نشانه‌های این تحلیل هم به خوبی در بازار دیده می‌شود. مردم می‌دانند که قیمت مسکن در حال افزایش است. دولت انگلیس برنامه‌ای برای کمک به خرید مسکن دارد که محور آن، پرداخت یارانه برای وام‌های مسکن با ریسک بالا است. کارشناسان اقتصادی انگلیس می‌گویند که این برنامه و تبلیغات پیرامون آن، به افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن دامن زده‌است.
از سوی دیگر، همزمان با افزایش قیمت‌ها، پولی که در اختیار وامگیرندگان قرار می‌گیرد هم در حال افزایش است. در پایان سال ۲۰۱۳، متوسط وام جدیدی که دراختیار خریداران بار اول مسکن قرار می‌گیرد، تا ۵/۳ برابر درآمد وام گیرنده افزایش یافت. این بالاترین رقم طی تاریخ وام مسکن در انگلیس است. بعضی بانک‌ها مانند بانک برکلی، وام‌های کلان‌تر حتی تا ۵/۵ برابر درآمد وام گیرنده برای خرید مسکن می‌دهند. به‌دلیل پایین بودن نرخ بهره بانکی، بازپرداخت این وام‌ها برای افراد کار سختی نیست. اما وقتی نرخ بهره افزایش یابد، وامگیرندگان دچار بحران خواهند شد. وقتی حباب قیمت‌ها در بازار مسکن بترکد و قیمت‌ها کاهش یابد و بانک‌ها مجبور باشند، خانه‌هایی را که تحت تملک دارند در بازار حراج کنند، آن وقت انگلیس باید منتظر بحران بانکی بزرگی باشد.
ترس از چنین شرایطی، بانک‌مرکزی و دولت انگلیس را به فکر راه چاره‌ای برای مهار بازار مسکن انداخته‌است. یکسال قبل نهادی به نام کمیته سیاست‌گذاری مالی در بانک‌مرکزی انگلیس ایجاد شد. کار این نهاد نظارت بر وضعیت‌های غیرمنتظره در بازار و کنترل آن است تا جلوی ترکیدن حباب و بروز بی‌ثباتی مالی را بگیرد. این نهاد اختیار دارد تا با ابزارهای بانک‌مرکزی، با مداخله در بازار، جلوی بحران را بگیرد.
دولتمردان انگلیس البته از این جنب‌وجوش افزایش قیمت مسکن در بازار چندان ناخشنود نیستند، چون فکر می‌کنند در آستانه انتخابات سراسری سال آینده، این موج می‌تواند به نفع ائتلاف حاکم تمام شود و رای‌دهندگان را مجاب کند که اقتصاد فعال و پویا است، اما بانک‌مرکزی و کمیته سیاست‌های مالی و کارشناسان اقتصادی انگلیس نگرانند. آنها دورنمای بلندتری را از اقتصاد انگلیس می‌بینند و برخلاف سیاستمداران، تنها به فکر انتخابات نیستند. از سوی دیگر با توجه به اینکه نرخ بهره بانکی در انگلیس فعلا پایین می‌ماند، کارشناسان به فکر ابزارهای مالی دیگر برای مهار بازار مسکن هستند.
یکی از این ابزارها، سخت‌تر کردن شرایط پرداخت وام مسکن است. از همین ماه، بانک‌ها در انگلیس ملزم شده‌اند با بررسی سوابق مالی و شرایط متقاضیان وام مسکن، ببیند که آیا این افراد پول کافی برای بازپرداخت وامشان در شرایط اضطراری و در صورت افزایش نرخ بهره دارند یا نه. پیش‌بینی می‌شود که در سال 2019 نرخ بهره بانکی در انگلیس به حدود 3 درصد افزایش یابد. کارشناسان گفته‌اند که بانک‌ها باید حتی برای افزایش نرخ بهره تا 5 درصد هم آماده باشند؛ چرا که در گذشته در انگلیس چنین سابقه‌ای وجود داشته‌است. کمیته سیاست‌گذاری پولی، درخواست اختیارات بیشتری برای اعمال شرایط سخت‌تر برای متقاضیان وام مسکن کرده‌است. این اختیارات تا تابستان امسال به این کمیته داده می‌شود. بااین اختیارات، این کمیته می‌تواند مقدار وام‌های جدید را کنترل کند، بدون اینکه هزینه وام‌های قبلی را افزایش دهد.
یک راه دیگر برای مهار بازار مسکن در انگلیس، بررسی شرایط بانک‌ها و موسسات وام‌دهنده است. قرار است وضعیت و شرایط وام‌دهندگان بررسی شود تا معلوم شود آیا تاب و توان مقابله با بحران‌های مالی و ترکیدن حباب بازار یا افزایش نرخ بهره را دارند یا نه. همچنین بانک‌ها مجبور می‌شوند صندوقی ویژه برای این منظور ایجاد کنند تا در شرایط فوق‌العاده غافلگیر نشوند.
این شرایط سخت، بدون شک به مذاق خریداران و فروشندگان بازار مسکن خوش نمی‌آید. طبقه فقیر برای خرید مسکن باید بیشتر پس‌انداز کند و طولانی‌تر منتظر وام بماند و ثروتمندان شاید وقفه‌ای در افزایش قیمت مسکن خواهند بود. وزیر دارایی انگلیس هم باید پاسخگوی سیاستمداران ائتلاف حاکم برای سرد شدن بازار مسکن آن هم در استانه انتخابات باشد. اما همه اینها در خدمت هدفی بلندمدت‌تر، یعنی ایجاد ثبات در بازار مسکن و اقتصاد انگلیس است. برای این منظور، کمیته سیاست‌گذاری پولی بانک‌مرکزی انگلیس اختیارات تام دارد.
نرخ بهره در انگلیس، ۵/۰ درصد و نرخ بیکاری، ۹/۶ درصد و همچنین نرخ تورم، ۶/۱ درصد است.
ارسال نظر