راهنمای کیفی برای خرید خانه نوساز

حامد خانجانی
کارشناس ارشد مدیریت ساخت

مسکن به‌عنوان مهم‌ترین کالایی که مورد خرید قرار می‌گیرد به‌رغم وجود مقررات و مفاد قانونی، از تضامین و تعهدات کیفی ساخت برخوردار نیست. در قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان و آیین‌نامه‌های مربوطه الزاماتی همچون اجرای ساختمان توسط سازندگان دارای پروانه اشتغال به کار از وزارت راه و شهرسازی، استفاده از تجهیزات و مصالح استاندارد، اجرای مراحل مختلف کار توسط کارگران دارای پروانه مهارت فنی از وزارت کار، صدور شناسنامه فنی و ملکی و انجام بیمه عیوب اساسی و پنهان ساختمان (بیمه تضمین کیفیت) توسط سازنده مورد تاکید قرار گرفته است، اما به‌دلیل عدم تمکین مرجع صدور پروانه و مسوول نظارت و کنترل ساختمان (شهرداری) به قانون، این امور جنبه کاربردی پیدا نکرده است.در غیاب این تضامین و تعهدات رسمی که برای اطمینان بخشی خریداران از کیفیت فنی و اجرایی ساختمان وضع شده‌اند، مواردی که در ادامه مطرح می‌شود می‌تواند راهنمای مناسبی برای کسب اطلاع و آگاهی خریداران از کیفیت و استحکام ساختمان باشد.

عوامل موثر بر کیفیت ساختمان‌ها شامل الزامات معماری مانند تامین فضاهای مناسب، نور و تهویه، استحکام تحت بارهای دائمی و زلزله، ایمنی در برابر خطراتی همچون حریق و بهینه بودن مصارف انرژی است. در هنگام خرید آپارتمان آنچه به چشم می‌آید وضعیت ظاهری ساختمان شامل امکانات معماری و نورگیری و همچنین کیفیت و نحوه اجرای مصالح روکار و نهایی است که بخش محدودی از کیفیت ساختمان را متناظر با عوامل ذکر شده فوق نشان می‌دهد. کیفیت مصالح روکار از مواردی است که حتی در صورت عدم برآورد انتظارات خریداران، پس از خرید و در دوران بهره‌برداری نیز امکان تغییر و تحول متناسب با سلایق خود را دارند. مساله اصلی و اساسی اما نحوه اجرای پی و پایه و اسکلت ساختمان، تاسیسات برقی و مکانیکی و عایق‌های صوتی، رطوبتی و حرارتی است که در صورت برخورداری از طرح و اجرای مطلوب متناسب با استانداردهای فنی، موجبات تامین ایمنی جانی و آسایش روانی ساکنان را فراهم می‌سازد. مسائلی که اگر از کیفیت لازم برخوردار نباشند، اصلاحات بعدی، اگر غیر ممکن نباشد، با صعوبت بسیار و صرف هزینه‌های هنگفت همراه است.

مواردی مانند انتقال صداهای فضای خصوصی خانه به مجاورین و مشاعات، نشت لوله‌های آب و فاضلاب، بروز نم و رطوبت بر سطوح دیوار و کف، انتشار بوی نامطبوع از لوله‌های فاضلاب، بروز ترک بر جداره‌ها و ول‌شدن سنگ و سرامیک از نماسازی‌ها موجب اختلال در آسایش ساکنان و ضعف‌های سازه‌ای ساختمان و تهدید امنیت جانی ایشان به هنگام وقوع مخاطرات طبیعی از جمله زلزله می‌شود. عدم رعایت الزامات مقررات ملی ساختمان در بهینه‌سازی مصرف انرژی (مبحث 19)، عدم استفاده از مصالح عایق حرارتی همچون تیغه‌های فوم‌دار، پشم شیشه و بتن‌های سبک در پوشش دیوارها و کف ساختمان و عدم نصب پنجره‌های دو جداره، موجب افزایش هزینه‌های سرمایش و گرمایش داخل واحد و هدر رفت انرژی در فصول مختلف سال می‌شود. از این رو توجه و تمرکز خریداران علاوه‌بر طرح معماری و مصالح روکار و نهایی، اگر بر استحکام اسکلت و کیفیت مصالح پنهان ساختمان نیز معطوف باشد، موجب انتخابی اصولی و خریدی بهینه توسط ایشان خواهد شد. موارد مطرح شده در ادامه اگرچه مسیر معمول و رسمی این گونه ارزیابی و بررسی‌ها نیست؛ ولی در خلأ اجرایی مفاد قانونی و ضوابط مربوط که در ابتدای یادداشت ذکر شد، می‌تواند موجب اطلاع خریداران از وضعیت آپارتمان شود.در هنگام خرید آپارتمان‌های نوساز، پروانه تخریب و نوسازی ساختمان (مجوز ساخت) را از فروشنده مطالبه کنید و مورد مطالعه قرار دهید.

در این سند اطلاعاتی از شماره پرونده شهرسازی ساختمان و همچنین اسامی، شماره پروانه و شماره امضا مهندسان طراح و ناظر ساختمان قید شده است که می‌تواند در بررسی کیفی ساختمان مورد استفاده قرار گیرد. با اطلاع از شماره پرونده شهرسازی ساختمان این امکان وجود دارد که بتوانید به گزارشات مهندس ناظر از مراحل مختلف ساختمان و احتمالا به تخلفات و کم‌کاری‌های مالک و سازنده در حین ساخت دسترسی پیدا کنید. قطعا این روش مسیر رسمی کسب این اطلاعات نیست، ولی در صورت داشتن رابطه و آشنا در دفتر خدمات الکترونیک شهرداری امکان پذیر است. این نکته قابل ذکر است که گرچه تمامی ساختمان‌ها از گزارش اتمام عملیات و برگه تعهد ناظر برخوردارند، که در صورت انطباق اجرا با نقشه‌های اجرایی و پروانه و نبود تخلفات فنی صادر می‌شوند، ولی لزوما تمامی ساختمان‌ها دارای گزارش اتمام کار، در مراحل اجرا بدون عیب و نقص فنی نبوده‌اند. در صورتی‌که ناظر مربوطه شأن مهندسی و اخلاق حرفه‌ای را در حین ارائه خدمات رعایت کرده و نظارت درستی بر فرآیندهای اجرایی انجام داده باشد، آگاهی از گزارشات مهندس ناظر ساختمان اطلاعات فنی ذی‌قیمتی را در اختیار خریداران قرار می‌دهد.

در مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک شهرداری این امکان نیز وجود دارد که به نقشه‌های اجرایی ساختمان دسترسی پیدا کنید. با بهره‌گیری از تخصص یکی از اطرافیان و بررسی نقشه‌های اجرایی، اطلاعات مناسبی از کم و کیف طراحی ساختمان قابل حصول است.بیش از 70 درصد شهرهای کشور در پهنه خطر زیاد و بسیار زیاد زلزله قرار دارند؛ ولی در همین شهرها فاصله و موقعیت ساختمان نسبت به گسل‌های فعال می‌تواند میزان خطر زلزله را به هنگام وقوع کاهش دهد. نقشه گسل‌های شهر خود را از سازمان مدیریت بحران مطالبه و مورد مطالعه قرار دهید و سپس نسبت به خرید آپارتمان مورد نظر تصمیم نهایی بگیرید.هر چند برای دارندگان پروانه اشتغال به کار مهندسی و اعضای سازمان نظام مهندسی در بخش طراحی و نظارت تا به امروز کارنامه حرفه‌ای صادر نشده است، ولی با اطلاع از نام طراح و ناظر ساختمان و جست‌وجویی چند از سازمان مربوطه و برخی همکاران ایشان، امکان دسترسی به اطلاعاتی در خصوص سابقه حرفه‌ای این افراد وجود دارد.

هر چند این روش، روالی معمول در مراجعه به این سازمان نیست، ولی شروع به تحقیق از سابقه حرفه‌ای مهندسان توسط خریداران و بهره‌برداران ساختمان‌ها موجب تصمیم مسوولان نسبت به صدور کارنامه‌ای حرفه‌ای برای ارائه‌دهندگان خدمات مهندسی و تسهیل فرآیند مربوطه می‌شود.خرید آپارتمان مورد نظر را منوط به ارائه عکس‌های حین ساخت توسط سازنده کنید. امروزه با وجود تلفن‌های همراه پیشرفته عکسبرداری از مراحل مختلف ساخت توسط سازندگان امری معمول و رایج است. این عکس‌ها را تهیه و همراه با یکی از متخصصان آشنا مورد بررسی قرار دهید. کیفیت بتن و فولاد و نحوه اجرای اسکلت، مصالح مورد استفاده در دیوارکشی و اجرای نما، تاسیسات و کف‌سازی‌ اطلاعات مناسبی در خصوص استحکام و عایق‌بندی رطوبتی، حرارتی و صوتی ساختمان در اختیارتان می‌گذارد و شما را به انتخاب و خریدی مناسب در خصوص مهم‌ترین کالای زندگی‌تان رهنمون خواهد شد.