نقش بانک در تامین مالی مسکن
حامد مظاهریان
معاون امور مسکن و ساختمان وزارت راه‌وشهرسازی
تجهیز و تخصیص منابع اعتباری در کشور برای کلیه فعالیت‌های اقتصادی، از جمله بخش مسکن، از طریق نظام بانکی صورت می‌پذیرد. بررسی عملکرد نظام بانکی طی دوره‌های گذشته در حوزه تامین مالی مسکن حاکی از اعمال سیاست‌های دستوری و تکلیفی و تعیین نرخ سود یکسان برای سپرده‌ها و تسهیلات در بخش‌های مختلف و معرفی وام‌های مسکن یکسان و بدون تنوع برای مناطق مختلف کشور بوده است.
براساس اطلاعات منتشره توسط بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران، سهم تسهیلات اعطایی شبکه بانکی به بخش مسکن از کل نقدینگی بازار مسکن شامل سرمایه‌گذاری کل در ساخت‌وساز مسکن اعم از ساختمان‌های شروع شده، نیمه تمام و تکمیل‌شده به علاوه ارزش زمین ساختمان‌های شروع شده و ارزش ریالی معاملات دست اول و دوم انجام شده در این بازار، در سال‌های ۸۶-۱۳۸۰ به‌طور متوسط سالانه ۲۵ درصد و از سال ۱۳۸۶ به بعد به‌طور متوسط به ۱۹ درصد کاهش یافته است.
معاون امور مسکن و ساختمان وزارت راه‌وشهرسازی
تجهیز و تخصیص منابع اعتباری در کشور برای کلیه فعالیت‌های اقتصادی، از جمله بخش مسکن، از طریق نظام بانکی صورت می‌پذیرد. بررسی عملکرد نظام بانکی طی دوره‌های گذشته در حوزه تامین مالی مسکن حاکی از اعمال سیاست‌های دستوری و تکلیفی و تعیین نرخ سود یکسان برای سپرده‌ها و تسهیلات در بخش‌های مختلف و معرفی وام‌های مسکن یکسان و بدون تنوع برای مناطق مختلف کشور بوده است.
براساس اطلاعات منتشره توسط بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران، سهم تسهیلات اعطایی شبکه بانکی به بخش مسکن از کل نقدینگی بازار مسکن شامل سرمایه‌گذاری کل در ساخت‌وساز مسکن اعم از ساختمان‌های شروع شده، نیمه تمام و تکمیل‌شده به علاوه ارزش زمین ساختمان‌های شروع شده و ارزش ریالی معاملات دست اول و دوم انجام شده در این بازار، در سال‌های ۸۶-۱۳۸۰ به‌طور متوسط سالانه ۲۵ درصد و از سال ۱۳۸۶ به بعد به‌طور متوسط به ۱۹ درصد کاهش یافته است.
حامد مظاهریان
معاون امور مسکن و ساختمان وزارت راه‌وشهرسازی
تجهیز و تخصیص منابع اعتباری در کشور برای کلیه فعالیت‌های اقتصادی، از جمله بخش مسکن، از طریق نظام بانکی صورت می‌پذیرد. بررسی عملکرد نظام بانکی طی دوره‌های گذشته در حوزه تامین مالی مسکن حاکی از اعمال سیاست‌های دستوری و تکلیفی و تعیین نرخ سود یکسان برای سپرده‌ها و تسهیلات در بخش‌های مختلف و معرفی وام‌های مسکن یکسان و بدون تنوع برای مناطق مختلف کشور بوده است.
براساس اطلاعات منتشره توسط بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران، سهم تسهیلات اعطایی شبکه بانکی به بخش مسکن از کل نقدینگی بازار مسکن شامل سرمایه‌گذاری کل در ساخت‌وساز مسکن اعم از ساختمان‌های شروع شده، نیمه تمام و تکمیل‌شده به علاوه ارزش زمین ساختمان‌های شروع شده و ارزش ریالی معاملات دست اول و دوم انجام شده در این بازار، در سال‌های 86-1380 به‌طور متوسط سالانه 25 درصد و از سال 1386 به بعد به‌طور متوسط به 19 درصد کاهش یافته است. اخیرا نیز این سهم به حدود 10 تا 12 درصد نزول کرده است که البته رکود دوساله در این بخش تا حدودی در کاهش پرداختی‌ها به این بخش موثر بوده است؛ هر چند می‌توان رابطه بین سهم مسکن از تسهیلات بانکی و رکود معاملاتی و ساختمانی را دو طرفه دانست. به هرحال این اطلاعات نشان‌دهنده ناکافی بودن شیوه‌ها و حجم اعتبارات بانکی در تامین مالی مسکن در کشور در دهه‌های اخیر است، بنابراین بازبینی در این روش‌ها از اهمیت قابل ملاحظه‌ای در رفع مشکل تامین مسکن خانوارهای ایرانی که سهم بالایی از درآمد خود را صرف هزینه‌های مسکن می‌کنند، برخوردار است. از سوی دیگر سیاست‌گذاری مناسب در تخصیص اعتبارات موجود به سمت ساخت و خرید نیز از دیگر نکات قابل اهمیت در این حوزه است. لیکن عدم شفافیت و ضعف موجود در انتشار اطلاعات مذکور، مانع جدی در سیاست‌گذاری‌های مناسب در این راستا است. ارائه آمار میزان کل تسهیلات بانکی اعطایی به صورت مانده تسهیلات، همپوشانی آمار تسهیلات بانکی در مراحل مشارکت مدنی (ساخت) و فروش اقساطی (شامل انتقال سهم‌الشرکه بانک در هر پروژه به خریدار و تسهیلات اعطایی خرید) که توسط بانک مرکزی ارائه می‌شود از جمله این مشکلات است.
مطابق آمار منتشره فوق، متوسط سهم مانده تسهیلات مشارکت مدنی ساخت مسکن که باید در زمان مقرر به‌طور یکنواخت و طی 2 سال به بانک بازپرداخت شوند، معادل 65 درصد و متوسط سهم مانده تسهیلات مشارکت مدنی که به فروش اقساطی تبدیل می‌شوند (بخشی از وام ساخت به خریدار منتقل می‌شود) و باید طی 15 سال به صورت یکنواخت به بانک بازپرداخت شوند معادل 35 درصد است. این امر موید آن است که سیستم بانکی در بخش مسکن نیز مطابق تمایلات خود در اعطای تسهیلات به کلیه فعالیت‌های اقتصادی عمل می‌کند و عمدتا وام‌های کوتاه‌مدت به این بخش اعطا می‌کند. این در شرایطی است که با توجه به حجم بالای منابع مورد نیاز مسکن و عدم تطابق آن با درآمد خانوار، ضرورت اعطای وام‌های بلندمدت تری برای خرید مسکن کاملا محسوس است. از سوی دیگر عمده تسهیلات پرداختی به بخش مسکن از طریق تنها بانک تخصصی مسکن صورت می‌گیرد. خوشبختانه با تدبیر دولت یازدهم، اولین صندوق پس‌انداز مسکن با ساز و کار کارآمد، در بهار سال جاری در بانک مسکن تحت عنوان صندوق پس انداز مسکن یکم راه‌اندازی و سری اول حساب متقاضیان خرید مسکن در این صندوق افتتاح شد. افتتاح حساب صندوق پس‌انداز مسکن یکم راهی برای افزایش حجم سرمایه‌گذاری است. این حساب‌ها و مبالغی که سپرده‌گذاری می‌شود در حوزه مسکن و ساختمان صرف و سبب رونق این صنعت می‌شود. از جمله مزایای صندوق پس انداز مسکن یکم، سقف بالای تسهیلات خرید مسکن این صندوق در مقایسه با سایر تسهیلات مسکن است. ضمن آنکه، سود این تسهیلات نیز به دلیل حمایت یارانه‌ای دولت با نرخ 14درصد در مقایسه با سود 21 درصد سایر وام‌ها، به صرفه است.
سود وام مسکن در گذشته بالا بود، اما بازپرداخت وام ۸۰ میلیونی مسکن با سود ۱۴ درصد است. بازپرداخت ماهانه وام ۸۰ میلیونی حدود یک میلیون تومان خواهد بود و اجاره ماهانه خانه‌ای که فرد می‌تواند در تهران تهیه کند قطعا بیش از این مقدار است.در سال‌های گذشته بانک‌ها به جز بانک مسکن از پرداخت وام مسکن منع شده بودند، اما مصوبه ابتدای امسال شورای پول و اعتبار این منع را از بانک‌ها برداشت و اکنون بانک‌های دیگر هم می‌توانند این وام را پرداخت کنند اما ملزم به پرداخت آن نیستند، اما در حال حاضر بسیاری از بانک‌ها این وام را پرداخت نمی‌کنند و علت آن میزان نقدینگی آنها است. بانک‌ها اغلب اعلام می‌کنند که تمایل به پرداخت این تسهیلات دارند اما نقدینگی لازم را ندارند و این مشکلی است که ما نیز تصور می‌کردیم بانک‌ها با آن دست به گریبان باشند. به هر حال در گام نخست توانسته‌ایم این منع را برداریم و باید منتظر باشیم بانک‌ها به تدریج بعد از رفع مشکل نقدینگی وام ۶۰ میلیونی را نیز به متقاضیان بپردازند. در حال حاضر چون اکثر افراد جامعه از خرید خانه ناامید هستند سرمایه خود را در راه‌های دیگر خرج می‌کنند ولی باید در نظر گرفت که خرید خانه مستلزم تکیه بر نظام پس‌انداز است. همانگونه که نظام پس‌انداز مسکن در بسیاری از کشورهای دنیا وجود دارد و افراد می‌دانند که برای خرید خانه پول‌های خود را کم کم جمع کرده و به تدریج نسبت به خرید خانه اقدام کنند.
معاون امور مسکن و ساختمان وزارت راه‌وشهرسازی
تجهیز و تخصیص منابع اعتباری در کشور برای کلیه فعالیت‌های اقتصادی، از جمله بخش مسکن، از طریق نظام بانکی صورت می‌پذیرد. بررسی عملکرد نظام بانکی طی دوره‌های گذشته در حوزه تامین مالی مسکن حاکی از اعمال سیاست‌های دستوری و تکلیفی و تعیین نرخ سود یکسان برای سپرده‌ها و تسهیلات در بخش‌های مختلف و معرفی وام‌های مسکن یکسان و بدون تنوع برای مناطق مختلف کشور بوده است.
براساس اطلاعات منتشره توسط بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران، سهم تسهیلات اعطایی شبکه بانکی به بخش مسکن از کل نقدینگی بازار مسکن شامل سرمایه‌گذاری کل در ساخت‌وساز مسکن اعم از ساختمان‌های شروع شده، نیمه تمام و تکمیل‌شده به علاوه ارزش زمین ساختمان‌های شروع شده و ارزش ریالی معاملات دست اول و دوم انجام شده در این بازار، در سال‌های 86-1380 به‌طور متوسط سالانه 25 درصد و از سال 1386 به بعد به‌طور متوسط به 19 درصد کاهش یافته است. اخیرا نیز این سهم به حدود 10 تا 12 درصد نزول کرده است که البته رکود دوساله در این بخش تا حدودی در کاهش پرداختی‌ها به این بخش موثر بوده است؛ هر چند می‌توان رابطه بین سهم مسکن از تسهیلات بانکی و رکود معاملاتی و ساختمانی را دو طرفه دانست. به هرحال این اطلاعات نشان‌دهنده ناکافی بودن شیوه‌ها و حجم اعتبارات بانکی در تامین مالی مسکن در کشور در دهه‌های اخیر است، بنابراین بازبینی در این روش‌ها از اهمیت قابل ملاحظه‌ای در رفع مشکل تامین مسکن خانوارهای ایرانی که سهم بالایی از درآمد خود را صرف هزینه‌های مسکن می‌کنند، برخوردار است. از سوی دیگر سیاست‌گذاری مناسب در تخصیص اعتبارات موجود به سمت ساخت و خرید نیز از دیگر نکات قابل اهمیت در این حوزه است. لیکن عدم شفافیت و ضعف موجود در انتشار اطلاعات مذکور، مانع جدی در سیاست‌گذاری‌های مناسب در این راستا است. ارائه آمار میزان کل تسهیلات بانکی اعطایی به صورت مانده تسهیلات، همپوشانی آمار تسهیلات بانکی در مراحل مشارکت مدنی (ساخت) و فروش اقساطی (شامل انتقال سهم‌الشرکه بانک در هر پروژه به خریدار و تسهیلات اعطایی خرید) که توسط بانک مرکزی ارائه می‌شود از جمله این مشکلات است.
مطابق آمار منتشره فوق، متوسط سهم مانده تسهیلات مشارکت مدنی ساخت مسکن که باید در زمان مقرر به‌طور یکنواخت و طی 2 سال به بانک بازپرداخت شوند، معادل 65 درصد و متوسط سهم مانده تسهیلات مشارکت مدنی که به فروش اقساطی تبدیل می‌شوند (بخشی از وام ساخت به خریدار منتقل می‌شود) و باید طی 15 سال به صورت یکنواخت به بانک بازپرداخت شوند معادل 35 درصد است. این امر موید آن است که سیستم بانکی در بخش مسکن نیز مطابق تمایلات خود در اعطای تسهیلات به کلیه فعالیت‌های اقتصادی عمل می‌کند و عمدتا وام‌های کوتاه‌مدت به این بخش اعطا می‌کند. این در شرایطی است که با توجه به حجم بالای منابع مورد نیاز مسکن و عدم تطابق آن با درآمد خانوار، ضرورت اعطای وام‌های بلندمدت تری برای خرید مسکن کاملا محسوس است. از سوی دیگر عمده تسهیلات پرداختی به بخش مسکن از طریق تنها بانک تخصصی مسکن صورت می‌گیرد. خوشبختانه با تدبیر دولت یازدهم، اولین صندوق پس‌انداز مسکن با ساز و کار کارآمد، در بهار سال جاری در بانک مسکن تحت عنوان صندوق پس انداز مسکن یکم راه‌اندازی و سری اول حساب متقاضیان خرید مسکن در این صندوق افتتاح شد. افتتاح حساب صندوق پس‌انداز مسکن یکم راهی برای افزایش حجم سرمایه‌گذاری است. این حساب‌ها و مبالغی که سپرده‌گذاری می‌شود در حوزه مسکن و ساختمان صرف و سبب رونق این صنعت می‌شود. از جمله مزایای صندوق پس انداز مسکن یکم، سقف بالای تسهیلات خرید مسکن این صندوق در مقایسه با سایر تسهیلات مسکن است. ضمن آنکه، سود این تسهیلات نیز به دلیل حمایت یارانه‌ای دولت با نرخ 14درصد در مقایسه با سود 21 درصد سایر وام‌ها، به صرفه است.
سود وام مسکن در گذشته بالا بود، اما بازپرداخت وام ۸۰ میلیونی مسکن با سود ۱۴ درصد است. بازپرداخت ماهانه وام ۸۰ میلیونی حدود یک میلیون تومان خواهد بود و اجاره ماهانه خانه‌ای که فرد می‌تواند در تهران تهیه کند قطعا بیش از این مقدار است.در سال‌های گذشته بانک‌ها به جز بانک مسکن از پرداخت وام مسکن منع شده بودند، اما مصوبه ابتدای امسال شورای پول و اعتبار این منع را از بانک‌ها برداشت و اکنون بانک‌های دیگر هم می‌توانند این وام را پرداخت کنند اما ملزم به پرداخت آن نیستند، اما در حال حاضر بسیاری از بانک‌ها این وام را پرداخت نمی‌کنند و علت آن میزان نقدینگی آنها است. بانک‌ها اغلب اعلام می‌کنند که تمایل به پرداخت این تسهیلات دارند اما نقدینگی لازم را ندارند و این مشکلی است که ما نیز تصور می‌کردیم بانک‌ها با آن دست به گریبان باشند. به هر حال در گام نخست توانسته‌ایم این منع را برداریم و باید منتظر باشیم بانک‌ها به تدریج بعد از رفع مشکل نقدینگی وام ۶۰ میلیونی را نیز به متقاضیان بپردازند. در حال حاضر چون اکثر افراد جامعه از خرید خانه ناامید هستند سرمایه خود را در راه‌های دیگر خرج می‌کنند ولی باید در نظر گرفت که خرید خانه مستلزم تکیه بر نظام پس‌انداز است. همانگونه که نظام پس‌انداز مسکن در بسیاری از کشورهای دنیا وجود دارد و افراد می‌دانند که برای خرید خانه پول‌های خود را کم کم جمع کرده و به تدریج نسبت به خرید خانه اقدام کنند.
ارسال نظر