جزییات نگاه تازه دولت به شهرهای جدید
هاجر شادمانی h.shadmani.66@gmail.com محمود میریان باسابقه‌ترین مدیر‌عامل شرکت عمران شهرهای جدید است که به مدت 10 سال (فاصله سال‌های 76 تا 86) به‌عنوان معاون وزرای سابق مسکن و شهرسازی وقت، سکان مدیریتی شهرهای جدید کشور را در دست داشت. وی هم‌اکنون در سمت مشاور و عضو هیات‌مدیره شرکت عمران شهرهای جدید به ترکیب دولت در حوزه مدیریتی شهرهای جدید بازگشته است. میریان همچنین از برنامه‌ریزان اصلی شکل‌گیری و پایه‌گذاری شهرهای جدید است که با سابقه مدیریت طولانی خود در این زمینه، تجربه‌های قابل استنادی در این حوزه دارد. وی که یکی از منتقدان اصلی بارگذاری ناگهانی جمعیتی ظرف هشت سال اخیر در شهرهای جدید است، هم‌اکنون از امکان‌سنجی و مطالعات جدید برای یافتن مکان‌هایی به‌منظور توسعه منفصل کلان‌شهرها در قالب شهرهای جدید تازه‌ای می‌گوید که بتوانند قبل از ساخت‌وساز واحد مسکونی، خدمات زیربنایی و روبنایی شهری و همچنین اشتغال را برای ساکنان آن فراهم کنند. میریان هرچند در گفت‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» از هرگونه انتقاد مستقیم از ساخت‌وسازهای مسکن مهر در شهرهای جدید اطراف تهران خودداری می‌کند، ولی معتقد است شهرهای جدید اطراف تهران و همچنین برخی دیگر از این شهرها، از سه مولفه عمده شهرهای جدید یعنی برخورداری از هویت شهری، خدمات شهری و همچنین امکان اشتغال در شهر جدید، بی‌بهره‌اند و صرفا در شکل یک محیط خوابگاهی می‌توان به آنها نگاه کرد. با وی در مورد الزامات و امکان ساخت مسکن اجتماعی در قالب گسترش شهرهای جدید گفت‌وگو کرده‌ایم که آن را در ادامه می‌خوانید.

با توجه به اینکه موضوع ساخت مسکن اجتماعی به عنوان طرح حمایتی دولت از گروه‌های کم درآمد در دستور کار قرار دارد، آیا شهرهای جدید می‌توانند محمل مناسبی برای ساخت این واحدها باشند؟ اصلا چنین ظرفیتی در حال حاضر در شهرهای جدید اطراف تهران وجود دارد؟
اولویت اول دولت این است که تکلیف مسکن مهر را بر مبنای تعهدات دولت قبل انجام دهد و این بزرگ‌ترین راهبرد و هدف دولت در حوزه مسکن است. اما در حرکت بعدی خوشبختانه ادامه فعالیت دولت در این حوزه مبتنی بر مطالعه انجام می‌شود. اینکه مسکن اجتماعی چیست؟ برای کیست و در کجا به چه میزان و با چه هدف انجام شود؟
نتایج این مطالعات بسیار مثبت است چرا که ضمن پاسخگویی به نیاز اقشار هدف برای شهر هم نتایج مطلوبی دارد.
با توجه به اینکه ادامه فعالیت دولت در این زمینه منوط به تکمیل این مطالعات است اگر شهرهای جدید گنجایش ساخت نداشته باشد ساخت و سازی در آنها صورت نخواهد گرفت حتی ممکن است مسکن مهر در برخی از این شهرها اضافه بر ظرفیت هم ساخته شده باشد، بنابراین هیچ ظرفیتی برای افزایش جمعیت در این شهرها باقی نمانده باشد. به این خاطر که هر کدام از این شهرها شرایط متفاوتی دارند و یک نسخه واحد برای آنها نمی‌توان تجویز کرد. شهرها شرایط متفاوتی دارند، بنابراین شاید براساس نتایج مطالعات برخی شهرهای جدید محل مناسبی برای ساخت واحدهای مسکن اجتماعی باشند و برخی دیگری برای این منظور نامناسب تشخیص داده شود.
اما در مورد ظرفیت گسترش شهرهای جدید اطراف تهران باید گفت که وضعیت شهر جدید پرند در حال حاضر به لحاظ تامین خدمات دچار مشکل است و به هیچ وجه افزایش ظرفیت در برنامه این شهر وجود ندارد.
اما شرایط در شهر جدید هشتگرد متفاوت است و در این شهر امکان توسعه وجود دارد، منتها قرار نیست تمام این ظرفیت‌ها در یک مرحله و در یک زمان مورد استفاده قرار گیرد. این گسترش و ظرفیت‌سازی باید در طول زمان و در یک فرآیند طبیعی و بستر مناسب صورت گیرد، با تعجیل و به صورت مصنوعی نمی‌توان این ظرفیت جمعیتی را افزایش داد.
در مورد شهر جدید پردیس هم در حال حاضر به گونه‌ای است که ظرفیت کافی را برای توسعه ندارد. اما این امر از سوی دیگر بستگی به این دارد که همین برنامه‌های توسعه‌ای در پردیس تا چه اندازه بتواند موفق باشد، به نظر می‌رسد که با توجه به موقعیت مناسب مکانی و اقلیمی این شهر به نظر می‌رسد، برنامه‌های توسعه‌ای این شهر به سرعت انجام شود.
با توجه به اظهارات شما مبنی بر تکمیل نسبی ظرفیت شهرهای جدید اطراف تهران در صورتی که دولت برای ساخت‌وساز در قالب طرح‌های جدید مانند مسکن اجتماعی به فضاهای تازه‌ای مانند شهرهای جدید وجود داشته باشد، در اطراف تهران ظرفیتی برای ایجاد شهر جدید تازه‌ای وجود دارد؟
اتفاقا در حال حاضر یکی از برنامه‌هایی که در دستور کار مطالعاتی دولت در این زمینه وجود دارد، مطالعه برای یافتن مناطق تازه توسعه است. اینکه در اطراف شهر تهران نقاط جدید برای توسعه چه مکان‌هایی است. این مکان‌ها ممکن است به صورت منفصل در اطراف شهرهای جدید باشد یا اینکه به صورت مجزا در مکان‌های دیگری پیش‌بینی شود. حتی اگر در مطالعات مشخص شد که شهرهای جدید موجود امکان توسعه دارند، برنامه‌ریزی برای توسعه این مکان‌ها هم صورت بگیرد.
مناطق یا منطقه خاصی هم برای این منظور شناسایی شده است؟
به صورت قطعی خیر. در حال حاضر چند نقطه مشخص شده که در حال مطالعه بر روی آنها هستند، فقط در این بین می‌توان از شهر جدید ایوانکی نام برد که خارج از شهر تهران و در محدوده استان سمنان است. این منطقه حدود ۹۰ کیلومتر با تهران فاصله دارد که بیشتر با هدف سکونت کارکنان چند شهر صنعتی اطراف آن در نظر گرفته شده است. در واقع به صورت مشخص برای سرریز جمعیتی تهران در نظر گرفته نشده است. البته این شهرک‌های صنعتی همگی در محدوده استان تهران قرار دارند و شهر ایوانکی در مرز دو استان تهران و سمنان واقع شده است.
برای سرریز جمعیتی تهران چطور؟ برنامه‌ای وجود دارد؟
جمعیت شهر تهران طبق مطالعات طرح جامع نباید بیش از این افزایشی داشته باشد و باید بر روی ۸ میلیون نفر بسته شود. افزایش جمعیت را بیشتر پیرامون شهر تهران مورد نظر است که در این شهرهای جدید یا شهرهای پیرامونی باید برنامه‌های توسعه‌ای در مورد آن اعمال شود. این است که قاعدتا برنامه مدیریتی توسعه در شهر تهران بیشتر باید معطوف برآن باشد که جمعیت شهر تهران افزایش پیدا نکند، چون دیگر همین الان به لحاظ مشکلات عدیده‌ای که در ارتباط با آلودگی هوا، تراکم بسیار ساختمان‌ها، ترافیک و... وجود دارد قادر به پاسخگویی نیستند.
به هر حال شرایط زیست محیطی شهر تهران نمی‌تواند بیش از این جمعیت را پاسخگو باشد و همه منابع زیرزمینی و محیط زیست اطراف تهران در حال حاضر دستخوش آسیب شده است.
پس قاعدتا طرح مسکن اجتماعی باید بسیار محدودتر از پروژه مسکن مهر اجرا شود؟
من اصلا قصد مقایسه ندارم و نمی‌خواهم این دو طرح را با هم مقایسه کنم. قاعدتا هر طرح مطالعه شده‌ای نتیجه مثبت به همراه دارد و مسکن اجتماعی هم قرار بر این است که هم از نظر مقدار هم از نظر مکان و هم برنامه‌ای که برای آن در مورد اقشار هدف و نحوه ساخت و واگذاری و سایر مسایل مربوط به آن قرار است تعیین شود، با مطالعه و ارزیابی صورت بگیرد.
گسترش شهرهای جدید براساس آنچه شما به آن اشاره کردید هم از نظر بارگذاری جمعیتی و هم از نظر شیوه‌های ساخت‌وساز و جزییات آن و هم از لحاظ تامین خدمات باید بر مبنای چه اصول و اولویت‌هایی صورت گیرد؟
اساسا بهترین حالت برای شکل گیری شهرهای جدید این است که ابتدا خدمات اولیه آن تامین و امکان اشتغال هم در آن مهیا شود و بعد ساخت‌وساز در آن صورت گیرد و ساکنان در آن ساکن شوند. همچنین محوریت و موضوع هویت انگیزی شهر هم تعریف شده باشد و اساسا مشخص باشد که این شهر با چه محوریتی قرار است شکل بگیرد.
در واقع همانطور که با شنیدن نام شهر اصفهان هویت تاریخی و فرهنگی آن مشخص می‌شود، شهرهای جدید هم باید دارای هویت باشند و این هویت در مورد آنها مشخص باشد. بنابراین شهرها اگر که با این مطالعات و با در نظر گرفتن این هدف‌ها برنامه‌ریزی و اجرا شود شکل‌گیری درستی خواهند داشت، اما اگر با این اهداف جلو نرود و فقط صرف ساخت‌وساز واحدهای مسکونی را دربربگیرد نمی‌تواند موفق باشد؛ چرا که آپارتمان به مفهوم شهر نمی‌تواند باشد و آپارتمان‌سازی هم به معنای شهرسازی نیست. این در حالی است که هم‌اکنون اغلب شهرهای جدید اطراف تهران چنین وضعیتی دارند و می‌بینید که تا چه اندازه این شهرها در تمام زمینه‌ها دارای مشکل هستند و حتی اقشار متوسط جامعه به هیچ وجه حاضر به سکونت در این شهرهای جدید نیستند.
نگاه دولت جدید به شهرهای جدید برای ساماندهی و اولویت‌های مربوط به آن چیست؟
دولت جدید در عین حال که در اولویت کاری خود قرار داده است که حتما ساخت و سازهای باقیمانده از مسکن مهر را به اتمام برساند، ولی کاملا هم متوجه این موضوع است که قرار است، شهر بسازد و نه واحد مسکونی بنابراین باید تمام نیازهای شکل گیری یک شهر را بررسی کند و آن نیازمندی‌ها را برای ساکنان فراهم کند. یعنی همزمان باید نیاز ساکنان به خدمات و اشتغال و هویت بخش بودن آن را مورد توجه قراردهد و این در دستور کار دولت جدید قرار دارد که حتما شهرها با هویت ساخته شوند و تنها نقطه متمرکز جمعیتی نباشد.
با علم به اینکه ساخت و ساز سکونتی بدون اینکه شهر معنا و مفهوم پیدا کند در آینده تبدیل به تهدید می‌شود.
اما در رابطه با الگوی توسعه شهری، تجربه سال‌های گذشته حکایت از این دارد که در شهرهای جدید بسترهای قانونی و زیرساخت‌های ورد نیاز برای توسعه شهرهای جدید فراهم شده است. این یک واقعیت است که شهرهای جدید ما دیگر شهرهای جدید ۲۰ سال پیش نیست هم تجربه آن وجود دارد، هم قانون دارد، هم مدیریت‌های مربوط به آن خوب تعریف شده و مشخص شده است که باید با این شهرها و در این شهرها چه رفتاری شود و هم جایگاه اجرایی در نظام اجرایی کشور پیدا کرده است و با این فرهنگ کل کشور آشنا شده است و بر مبنای این عوامل، الان دولت می‌تواند بسیار موفق‌تر از قبل در راستای گسترش شهرهای جدید اقدام کند.نکته بارزتر و ارزشمندتری که در این زمینه وجود دارد آن است که اگر مدیریت‌ها و برخوردها و برنامه‌ها در شهرهای جدید به درستی پیش برود این شهرها می‌توانند، هزینه‌های خود را تامین کنند.
از چه طریقی؟
از طریق فروش زمین. چرا که زمین‌های بی‌ارزش شهرهای جدید به محض دریافت مجوز ساخت‌وساز و تفکیک ارزش پیدا می‌کنند که می‌توان از طریق فروش آنها به متقاضیان، هزینه‌های مربوط به خود آن شهر جدید را تامین کرد.
تعیین قیمت زمین در شهرهای جدید باید بر چه مبنایی صورت بگیرد؟
تعیین قیمت در این شهرها بر دو معیار استوار است. عامل اول خدمات و هزینه‌هایی است که در شهر برای زمین هزینه شده است که بر هرمترمربع اعمال می‌شود و عامل دوم ارزش افزوده‌ای است که در طول زمان برای زمین تعیین می‌شود و افزایش می‌یابد. جمع این دو عامل قیمت نهایی زمین را در هر مترمربع تعیین می‌کند.