دمای بهاری در بازار مسکن

بازار مسکن بعد از انجماد اول سال ناشی از تعطیلی نیمی از ماه فروردین، در اردیبهشت با افزایش خفیف دمای معاملات روبه‌رو شد. گزارش «تحولات بازار مسکن شهر تهران در اردیبهشت ماه سال ۱۳۹۶» که برگرفته از آمارهای خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور است و توسط اداره بررسی‏ها و سیاست‌های اقتصادی بانک مرکزی تهیه شده، نشان می‌‌دهد در اردیبهشت ماه سال ۱۳۹۶، تعداد معاملات آپارتمان‏های مسکونی شهر تهران به ۴/ ۱۶ هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۴/ ۶ درصد افزایش نشان می‏دهد. در ماه مورد گزارش، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‏های معاملات ملکی شهر تهران ۴ میلیون و ۵۳۰ هزار تومان بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۷/ ۵ درصد افزایش نشان می‏دهد.

رشد خفیف حجم معاملات مسکن

در اردیبهشت ماه سال ۱۳۹۶، تعداد معاملات آپارتمان‏های مسکونی شهر تهران به ۱۶۳۷۴ واحد مسکونی رسید که در مقایسه با ماه مشابه سال قبل ۴/ ۶ درصد افزایش نشان می‏دهد. بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده به تفکیک عمر بنا در اردیبهشت ماه سال ۱۳۹۶ حاکی از آن است که واحدهای تا ۵ سال ساخت با سهم ۶/ ۴۷ درصدی بیشترین سهم از واحدهای مسکونی معامله شده را به خود اختصاص داده‏اند. سهم مذکور در مقایسه با اردیبهشت ماه سال قبل ۴/ ۴ درصد کاهش یافته و در مقابل به سهم واحدهای با قدمت ۶ تا ۱۰ سال و بیش از ۱۵ سال افزوده شده است. توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در اردیبهشت ماه سال ۱۳۹۶ حاکی از آن است که از میان مناطق ۲۲گانه شهر تهران، منطقه ۵ با سهم ۱/ ۱۶ درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه‏نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق ۴ و ۲ به ترتیب با سهم ۴/ ۱۱ و ۴/ ۹ درصدی در رتبه‏های بعدی قرار گرفته‏اند. در مجموع ۷۴ درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران مربوط به ۱۰ منطقه شهر (به ترتیب ۵، ۴، ۲، ۱۴، ۸، ۱۰، ۷، ۱۵، ۱ و ۱۱) بوده و ۱۲ منطقه باقی‏مانده ۲۶ درصد از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‏اند.

ریزنوسان در قیمت مسکن

در اردیبهشت امسال به عنوان دومین ماه بهار، متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‏های معاملات ملکی شهر تهران ۴ میلیون و ۵۳۰ هزار تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۷/ ۳ و ۷/ ۵ درصد افزایش نشان می‏دهد. بیشترین رشد متوسط قیمت در این ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل به منطقه ۷ (معادل ۲/ ۱۱ درصد) و بیشترین کاهش متوسط قیمت به منطقه ۲۲ (معادل ۷/ ۴ درصد) تعلق دارد. در میان مناطق ۲۲گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله‏شده معادل ۹ میلیون و ۷۶۰ هزار تومان به منطقه یک و کمترین آن با ۲ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان به منطقه ۱۸ تعلق داشته است. ارقام مزبور نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۱/ ۲ و ۸/ ۳ درصد افزایش نشان می‏دهد.

عملکرد دو ماهه

در دو ماهه نخست سال ۱۳۹۶ تعداد معاملات آپارتمان‏های مسکونی شهر تهران به ۸/ ۲۱ هزار واحد مسکونی بالغ شد که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل ۳/ ۲ درصد افزایش نشان می‏دهد. در این مدت متوسط قیمت یک مترمربع بنای واحد مسکونی معامله‏شده در شهر تهران ۴ میلیون و ۴۵۰ هزار تومان بوده است که نسبت به مدت مشابه سال قبل ۸/ ۴ درصد افزایش نشان می‏دهد. توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله‏شده بر حسب قیمت یک مترمربع بنا در اردیبهشت‏ماه سال ۱۳۹۶ حاکی از آن است که واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی ۳ تا ۵/ ۳ میلیون تومان به ازای هر مترمربع بنا با سهم ۵/ ۱۲ درصد، بیشترین سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده و دامنه‏های قیمتی ۵/ ۳ تا ۴ و ۵/ ۲ تا ۳ میلیون تومان به ترتیب با سهم‏های ۲/ ۱۱ و ۱/ ۱۱ درصدی، در رتبه‏های بعدی قرار گرفته‏اند.

در این ماه، توزیع حجم معاملات به‏گونه‏ای بوده است که حدود ۲/ ۶۱ درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی شهر تهران (۵/ ۴ میلیون تومان) معامله‏ شده‏اند. توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله‏شده بر حسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی در اردیبهشت‏ماه سال ۱۳۹۶ نشان می‏دهد، بیشترین سهم از معاملات انجام‏شده به واحدهای مسکونی با زیربنای ۶۰ تا ۷۰ مترمربع معادل ۹/ ۱۵ درصد اختصاص داشته است. واحدهای دارای زیربنای ۵۰ تا ۶۰ و ۷۰ تا ۸۰ مترمربع هر کدام با سهم یکسان ۶/ ۱۳ درصدی در رتبه‏‌های بعدی قرار دارند. در مجموع در این ماه، واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از ۸۰ مترمربع، ۷/ ۵۲ درصد از معاملات انجام‏شده را به خود اختصاص دادند. در اردیبهشت‏ماه سال ۱۳۹۶، توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله‏شده بر حسب ارزش هر واحد حاکی از آن است که در میان دامنه‏های قیمتی مورد بررسی، واحدهای مسکونی با ارزش ۱۵۰ تا ۲۰۰ میلیون تومان با اختصاص سهم ۵/ ۱۲ درصد، بیشترین سهم از معاملات انجام‏‏شده را به خود اختصاص داده‏‏اند. واحدهای دارای ارزش ۲۰۰ تا ۲۵۰ و ۱۰۰ تا ۱۵۰ میلیون تومان نیز به ترتیب با اختصاص ۹/ ۱۱ و ۷/ ۱۱ درصد در رتبه‏های بعدی قرار گرفته‏اند. در مجموع در این ماه حدود ۹/ ۴۸ درصد از معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از ۳۰۰ میلیون تومان اختصاص داشته‏اند. در اردیبهشت‏ماه ۱۳۹۶ شاخص کرایه مسکن اجاره‌ای در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۵/ ۱۱ و ۷/ ۹ درصد رشد نشان می‏دهد.

ماهیت قراردادهای اجاره مسکن که غالبا یک‌ساله تنظیم می‏شوند و نیز اثرپذیری شاخص اجاره‏بهای مسکن از سیاست‌های کنترل و مهار تورم، سبب تغییر متناسب اجاره‏بها با تحولات نرخ تورم در کشور شده است. خاطرنشان می‏کند سهم هزینه مسکن (اجاره‏بهای مسکن اعم از شخصی و غیرشخصی) در محاسبات شاخص کل بهای کالاها و خدمات مصرفی (براساس سال پایه ۱۰۰=۱۳۹۰) معادل ۴/ ۲۸ درصد است. جمع‌بندی‌های کارشناسان بانک مرکزی درباره تحولات بازار مسکن در میانه بهار امسال حاکی است که در اردیبهشت‏ماه سال ۱۳۹۶ حجم معاملات واحدهای مسکونی و متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران به ترتیب به ۴/ ۱۶ هزار فقره و حدود ۴ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان رسید که نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۴/ ۶ و ۷/ ۵ درصد افزایش نشان می‏دهد. رشد معاملات بازار مسکن در این ماه نشانگر استقبال متقاضیان از خرید مسکن و نوید بخش بهبود شاخص‏های عملکرد این بازار در سال‏جاری است. بررسی تحولات بازار اجاره‏بهای مسکن در اردیبهشت‏ماه سال ۱۳۹۶ نیز موید تغییر متناسب اجاره‏بها با نرخ تورم در این دوره است؛ به‏طوری‏که شاخص کرایه مسکن اجاره‌ای در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۵/ ۱۱ و ۷/ ۹ درصد رشد نشان می‏دهد.