ثبات قیمت مسکن
تحلیل‌های کارشناسی در بازار مسکن، حکایت از سطح پایین قیمت واقعی مسکن در مقایسه با قیمت سایر کالاها و خدمات دارد؛ در این شرایط و با توجه به اینکه حباب قیمت تا حد زیادی تخلیه و به تراز کف نزدیک شده است، می‌توان این زمان را برای متقاضیان مصرفی فرصت تلقی کرد. در ماه‌های اخیر روند کاهش قیمت مسکن به گونه‌ای بود که حتی افزایش خفیف قیمت در برخی ماه‌ها هم نتوانست معدل رشد واقعی قیمت مسکن -نرخ رشد با احتساب نرخ تورم- را مثبت کند. کارشناسان کاهش قیمت مسکن در ماه‌های آینده را نیز دور از واقعیت نمی‌دانند اما احتمال دارد نوسانات آتی به اندازه نیمه اول امسال، شیب منحنی قیمت را سرازیر نکند.
تحلیل‌های کارشناسی در بازار مسکن، حکایت از سطح پایین قیمت واقعی مسکن در مقایسه با قیمت سایر کالاها و خدمات دارد؛ در این شرایط و با توجه به اینکه حباب قیمت تا حد زیادی تخلیه و به تراز کف نزدیک شده است، می‌توان این زمان را برای متقاضیان مصرفی فرصت تلقی کرد.در ماه‌های اخیر روند کاهش قیمت مسکن به گونه‌ای بود که حتی افزایش خفیف قیمت در برخی ماه‌ها هم نتوانست معدل رشد واقعی قیمت مسکن -نرخ رشد با احتساب نرخ تورم- را مثبت کند. کارشناسان کاهش قیمت مسکن در ماه‌های آینده را نیز دور از واقعیت نمی‌دانند اما احتمال دارد نوسانات آتی به اندازه نیمه اول امسال، شیب منحنی قیمت را سرازیر نکند. به همین خاطر، گفته می‌شود زمستان امسال بهترین فرصت برای خریداران است.قیمت مسکن متاثر از متغیرهای اقتصاد کلان و همچنین اقتصاد خرد خانوار به‌خصوص نرخ تورم عمومی، درآمد خانوار و عوامل تاثیرگذار بر این دو متغیر از جمله نقدینگی، ثبات اقتصادی و تولید ناخالص داخلی است.
بررسی تجارب بازار مسکن در داخل و خارج از کشور نشان می‌دهد که در بلندمدت رشد قیمت مسکن متناسب با تورم عمومی است در نتیجه تا زمانی که نرخ تورم عمومی کنترل نشود نمی‌توان انتظار داشت که قیمت مسکن نیز در بلندمدت کنترل شود، کما اینکه در سال‌هایی که بیشترین سرمایه‌گذاری در بخش مسکن صورت پذیرفته و تراکم خانوار در واحد مسکونی به کمترین میزان خود کاهش یافته، باز شاهد افزایش قیمت مسکن بوده‌ایم. با این وجود قیمت مسکن در کوتاه‌مدت الزاما دارای روندی مشابه با تورم عمومی نیست، بلکه دارای روندی پلکانی است به طوری که قیمت مسکن در یک دوره زمانی با ثبات روبه‌رو می‌شود و ممکن است شاهد کمترین رشد قیمت در یک دوره زمانی ۲ تا۳ ساله و عقب ماندن قیمت مسکن از شاخص تورم عمومی باشیم، سپس با شوک قیمتی در یک دوره زمانی یک تا ۲ ساله مواجه شویم که عموما شروع این شوک‌های قیمتی با یک محرک اقتصادی، همچون افزایش نرخ ارز، افزایش نقدینگی، افزایش قابل توجه درآمد خانوار، تورم عمومی شدید یا پیش‌بینی افراد از تغییر و تحولات اقتصادی یا سیاسی در آینده همراه است. بررسی روند قیمت مسکن از ابتدای سال ۱۳۹۱ تا پایان فصل پاییز ۱۳۹۳، نشان می‌دهد که پس از طی یک روند صعودی نسبتا شدید از ابتدای سال ۱۳۹۱ تا خردادماه ۱۳۹۲ و افزایش قیمت آپارتمان به ازای هر متر مربع از ۲۲ میلیون ریال به ۴۲ میلیون ریال در این دوره، بازار مسکن طی ۱۵ ماه اخیر تقریبا با ثبات قیمت روبه‌رو بوده و قیمت مسکن در حول و حوش ۴۰ میلیون ریال به ازای هر متر مربع در نوسان بوده است، بنابراین قیمت مسکن در این دوره از شاخص تورم عمومی عقب‌مانده است با این وجود بررسی ماهانه بازار مسکن در سال جاری نشان می‌دهد که قیمت مسکن پس از طی یک روند نزولی از خرداد ماه تا آبان ماه، در آذرماه با افزایش اندکی مواجه شده است. بررسی عوامل و متغیرهای واقعی تاثیرگذار بر قیمت مسکن نشان می‌دهد که در آذرماه سال جاری صرفا قیمت ارز و همچنین میزان معاملات در بازار مسکن با افزایش مواجه شده است.با افزایش قیمت ارز که در چند هفته گذشته صورت پذیرفت و همچنین طولانی شدن روند ثبات قیمت مسکن و کاهش قیمت واقعی مسکن، برخی از خانوارها که قصد خرید مسکن مورد نیاز خود را داشته‌اند، برای فرار از افزایش احتمالی قیمت مسکن (ناشی از افزایش قیمت ارز) و همچنین استفاده از موقعیت مناسب خرید مسکن (به‌دلیل کاهش قابل توجه قیمت واقعی مسکن)، اقدام به خرید مسکن کرده‌اند، بنابراین تقاضا و در نتیجه تعداد معاملات در بازار مسکن (همان‌گونه که سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور نیز نشان می‌دهد)، افزایش یافته است. با افزایش تقاضا از یک طرف به صورت مستقیم قیمت مسکن افزایش می‌یابد و از طرف دیگر با توجه به اینکه در زمان رونق نسبی معاملاتی، تعداد بیشتری از واحدهای با مساحت بالا (که عمدتا در مناطق شمالی شهر و دارای قیمت بالاتری هستند)، خرید و فروش می‌شوند، بنابراین قیمت مسکن اعلام شده (که با روش میانگین وزنی قیمت معاملات ثبت شده در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور محاسبه می‌شود)، افزایش می‌یابد در نتیجه این احتمال وجود دارد که در زمان رونق نسبی در معاملات بازار مسکن، با وجود عدم افزایش قیمت در بازار مسکن، میانگین قیمت اعلام شده توسط سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور افزایش یابد. در هر حال با وجود افزایش قیمت اعلام شده در آذرماه، به نظر نمی‌رسد که این افزایش قیمت، سرآغاز یک دوره افزایش قیمت مسکن قابل توجه در ماه‌های پایانی سال ۱۳۹۳ باشد. برای اثبات این ادعا چند دلیل قابل ذکر است، اول اینکه بازار مسکن با عرضه قابل توجهی روبه‌رو است، دوم متغیرهای اقتصاد خرد و کلان تاثیرگذار بر قیمت مسکن همچون تورم و درآمد خانوار دچار تغییرات اساسی نشده‌اند و نرخ ارز نیز پس از یک افزایش نسبی از ثبات برخوردار شده است. هر چند در صورت شکست مذاکرات هسته‌ای، نرخ ارز و در پی آن قیمت مسکن می‌تواند با تلاطم روبه‌رو شود. در ماه‌های اخیر، کاهش قیمت مسکن، یک اثر منفی بر رفتار سرمایه‌گذاران داشته است.بسازوبفروش‌ها در نیمه اول امسال، شتاب (نرخ رشد) سرمایه‌گذاری برای تکمیل ساختمان‌های مسکونی را از بالای ۱۱۰ درصد در نیمه اول پارسال، به مرز صفر رساندند به این معنی که برخلاف دست کم دو سال اخیر که علاقه در طرف عرضه برای تکمیل سریع آپارتمان‌های مسکونی و فروش آنها در بازار مصرف، به اوج رسیده بود، در سال‌جاری این اشتیاق کاملا از بین رفته است.
اقدام اخیر سازنده‌های مسکن که مستقیم به «افزایش ساختمان‌های نیمه‌کاره» در ماه‌های آینده دامن خواهد زد، از تعداد واحدهای مسکونی نوساز در بازار نیز به مرور زمان خواهد کاست و در نتیجه پدیده‌ای که از سال91 به شکل «مازاد عرضه» در بازار برقرار و باعث تعدیل قیمت مسکن شده بود را به‌زودی خنثی می‌کند.
حال این سوال مطرح است که سازنده‌ها عمدا و برای در امان ماندن از امواج کنونی کاهش قیمت، مسیر تکمیل و فروش آپارتمان‌‌ها را به بن‌بست کشانده‌اند یا اینکه این انسداد عرضه بدون اراده آنها، اتفاق افتاده است؟
کارشناسان هر دو دلیل را موثر می‌دانند.
گروهی از بسازوبفروش‌ها، همواره درصدد تضمین سود حداکثری هستند و به محض رکود، سرعت ساخت را کاهش داده و همزمان با رونق، مجددا وارد ساخت‌وساز می‌شوند.اما در شرایط کنونی، نبود توان خرید مسکن در سمت تقاضا، باعث فروش نرفتن واحدهای نوساز از قبل وارد شده به بازار مصرف شده و همین انباشت فایل فروش در بنگا‌ه‌ها، نقدینگی مورد نیاز سازنده‌ها برای شروع پروژه جدید یا تکمیل پروژه‌های در دست ساخت را به شدت کاهش داده است.
در این شرایط، فقط طرح افزایش تسهیلات مسکن می‌تواند بن‌بست موجود را باز کند.
بررسی تجارب بازار مسکن در داخل و خارج از کشور نشان می‌دهد که در بلندمدت رشد قیمت مسکن متناسب با تورم عمومی است در نتیجه تا زمانی که نرخ تورم عمومی کنترل نشود نمی‌توان انتظار داشت که قیمت مسکن نیز در بلندمدت کنترل شود، کما اینکه در سال‌هایی که بیشترین سرمایه‌گذاری در بخش مسکن صورت پذیرفته و تراکم خانوار در واحد مسکونی به کمترین میزان خود کاهش یافته، باز شاهد افزایش قیمت مسکن بوده‌ایم. با این وجود قیمت مسکن در کوتاه‌مدت الزاما دارای روندی مشابه با تورم عمومی نیست، بلکه دارای روندی پلکانی است به طوری که قیمت مسکن در یک دوره زمانی با ثبات روبه‌رو می‌شود و ممکن است شاهد کمترین رشد قیمت در یک دوره زمانی ۲ تا۳ ساله و عقب ماندن قیمت مسکن از شاخص تورم عمومی باشیم، سپس با شوک قیمتی در یک دوره زمانی یک تا ۲ ساله مواجه شویم که عموما شروع این شوک‌های قیمتی با یک محرک اقتصادی، همچون افزایش نرخ ارز، افزایش نقدینگی، افزایش قابل توجه درآمد خانوار، تورم عمومی شدید یا پیش‌بینی افراد از تغییر و تحولات اقتصادی یا سیاسی در آینده همراه است. بررسی روند قیمت مسکن از ابتدای سال ۱۳۹۱ تا پایان فصل پاییز ۱۳۹۳، نشان می‌دهد که پس از طی یک روند صعودی نسبتا شدید از ابتدای سال ۱۳۹۱ تا خردادماه ۱۳۹۲ و افزایش قیمت آپارتمان به ازای هر متر مربع از ۲۲ میلیون ریال به ۴۲ میلیون ریال در این دوره، بازار مسکن طی ۱۵ ماه اخیر تقریبا با ثبات قیمت روبه‌رو بوده و قیمت مسکن در حول و حوش ۴۰ میلیون ریال به ازای هر متر مربع در نوسان بوده است، بنابراین قیمت مسکن در این دوره از شاخص تورم عمومی عقب‌مانده است با این وجود بررسی ماهانه بازار مسکن در سال جاری نشان می‌دهد که قیمت مسکن پس از طی یک روند نزولی از خرداد ماه تا آبان ماه، در آذرماه با افزایش اندکی مواجه شده است. بررسی عوامل و متغیرهای واقعی تاثیرگذار بر قیمت مسکن نشان می‌دهد که در آذرماه سال جاری صرفا قیمت ارز و همچنین میزان معاملات در بازار مسکن با افزایش مواجه شده است.با افزایش قیمت ارز که در چند هفته گذشته صورت پذیرفت و همچنین طولانی شدن روند ثبات قیمت مسکن و کاهش قیمت واقعی مسکن، برخی از خانوارها که قصد خرید مسکن مورد نیاز خود را داشته‌اند، برای فرار از افزایش احتمالی قیمت مسکن (ناشی از افزایش قیمت ارز) و همچنین استفاده از موقعیت مناسب خرید مسکن (به‌دلیل کاهش قابل توجه قیمت واقعی مسکن)، اقدام به خرید مسکن کرده‌اند، بنابراین تقاضا و در نتیجه تعداد معاملات در بازار مسکن (همان‌گونه که سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور نیز نشان می‌دهد)، افزایش یافته است. با افزایش تقاضا از یک طرف به صورت مستقیم قیمت مسکن افزایش می‌یابد و از طرف دیگر با توجه به اینکه در زمان رونق نسبی معاملاتی، تعداد بیشتری از واحدهای با مساحت بالا (که عمدتا در مناطق شمالی شهر و دارای قیمت بالاتری هستند)، خرید و فروش می‌شوند، بنابراین قیمت مسکن اعلام شده (که با روش میانگین وزنی قیمت معاملات ثبت شده در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور محاسبه می‌شود)، افزایش می‌یابد در نتیجه این احتمال وجود دارد که در زمان رونق نسبی در معاملات بازار مسکن، با وجود عدم افزایش قیمت در بازار مسکن، میانگین قیمت اعلام شده توسط سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور افزایش یابد. در هر حال با وجود افزایش قیمت اعلام شده در آذرماه، به نظر نمی‌رسد که این افزایش قیمت، سرآغاز یک دوره افزایش قیمت مسکن قابل توجه در ماه‌های پایانی سال ۱۳۹۳ باشد. برای اثبات این ادعا چند دلیل قابل ذکر است، اول اینکه بازار مسکن با عرضه قابل توجهی روبه‌رو است، دوم متغیرهای اقتصاد خرد و کلان تاثیرگذار بر قیمت مسکن همچون تورم و درآمد خانوار دچار تغییرات اساسی نشده‌اند و نرخ ارز نیز پس از یک افزایش نسبی از ثبات برخوردار شده است. هر چند در صورت شکست مذاکرات هسته‌ای، نرخ ارز و در پی آن قیمت مسکن می‌تواند با تلاطم روبه‌رو شود. در ماه‌های اخیر، کاهش قیمت مسکن، یک اثر منفی بر رفتار سرمایه‌گذاران داشته است.بسازوبفروش‌ها در نیمه اول امسال، شتاب (نرخ رشد) سرمایه‌گذاری برای تکمیل ساختمان‌های مسکونی را از بالای ۱۱۰ درصد در نیمه اول پارسال، به مرز صفر رساندند به این معنی که برخلاف دست کم دو سال اخیر که علاقه در طرف عرضه برای تکمیل سریع آپارتمان‌های مسکونی و فروش آنها در بازار مصرف، به اوج رسیده بود، در سال‌جاری این اشتیاق کاملا از بین رفته است.
اقدام اخیر سازنده‌های مسکن که مستقیم به «افزایش ساختمان‌های نیمه‌کاره» در ماه‌های آینده دامن خواهد زد، از تعداد واحدهای مسکونی نوساز در بازار نیز به مرور زمان خواهد کاست و در نتیجه پدیده‌ای که از سال91 به شکل «مازاد عرضه» در بازار برقرار و باعث تعدیل قیمت مسکن شده بود را به‌زودی خنثی می‌کند.
حال این سوال مطرح است که سازنده‌ها عمدا و برای در امان ماندن از امواج کنونی کاهش قیمت، مسیر تکمیل و فروش آپارتمان‌‌ها را به بن‌بست کشانده‌اند یا اینکه این انسداد عرضه بدون اراده آنها، اتفاق افتاده است؟
کارشناسان هر دو دلیل را موثر می‌دانند.
گروهی از بسازوبفروش‌ها، همواره درصدد تضمین سود حداکثری هستند و به محض رکود، سرعت ساخت را کاهش داده و همزمان با رونق، مجددا وارد ساخت‌وساز می‌شوند.اما در شرایط کنونی، نبود توان خرید مسکن در سمت تقاضا، باعث فروش نرفتن واحدهای نوساز از قبل وارد شده به بازار مصرف شده و همین انباشت فایل فروش در بنگا‌ه‌ها، نقدینگی مورد نیاز سازنده‌ها برای شروع پروژه جدید یا تکمیل پروژه‌های در دست ساخت را به شدت کاهش داده است.
در این شرایط، فقط طرح افزایش تسهیلات مسکن می‌تواند بن‌بست موجود را باز کند.
ارسال نظر