آرامش بازار اجاره مسکن

شاخص اجاره بهای مسکن در تهران و کشور از آرامش نسبی بازار اجاره‌نشین‌ها در آخرین ماه تابستان حکایت می‌کند. براساس آنچه بانک مرکزی اعلام کرده، شاخص هزینه اجاره‌‌نشینی در کشور طی شهریور کمتر از ۱۰ درصد افزایش پیدا کرده است که در مقایسه با نرخ تورم عمومی، نشان‌دهنده شرایط مناسب این بخش از بازار ملک است. گزارش «تحولات بازار مسکن شهر تهران در شهریورماه سال ۱۳۹۵» که برگرفته از آمارهای خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور است و توسط اداره بررسی‌ها و سیاست‌های اقتصادی بانک مرکزی تهیه و منتشر شده نشان می‌دهد در شهریورماه سال ۱۳۹۵، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۱۴۲۸۷ واحد مسکونی رسید که در مقایسه با ماه مشابه سال قبل ۹/ ۱۰ درصد افزایش نشان می‌دهد.

بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده به تفکیک عمر بنا در شهریورماه سال ۱۳۹۵ حاکی از آن است که واحدهای تا ۵ سال ساخت با سهم ۵/ ۵۱ درصد بیشترین سهم از واحدهای مسکونی معامله شده را به خود اختصاص داده‌اند. توزیع تعداد معاملات انجام شده برحسب مناطق مختلف شهر تهران در شهریورماه سال ۱۳۹۵ حاکی از آن است که از میان مناطق ۲۲گانه شهر تهران، منطقه ۵ با سهم ۱۶ درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه‌نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق ۴، ۲ و ۱۴ به ترتیب با سهم ۹/ ۱۰، ۸/ ۹ و ۳/ ۶ درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در مجموع، ۳/ ۷۲ درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران صرفا مربوط به ۱۰ منطقه شهر (به ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق ۵، ۴، ۲، ۱۴، ۸، ۱۰، ۱۵، ۷، ۱ و ۱۱) بوده و ۱۲ منطقه دیگر تنها ۷/ ۲۷ درصد از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند.

در شهریورماه سال ۱۳۹۵، متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۴ میلیون و ۲۷۰ هزار تومان بود که نسبت به ماه قبل، ۶/ ۰ درصد کاهش و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۳/ ۲ درصد افزایش نشان می‌دهد. بیشترین رشد متوسط قیمت در این ماه به منطقه ۲۲ (معادل ۶/ ۱۲ درصد) و بیشترین میزان کاهش متوسط قیمت به منطقه ۳ (معادل ۲/ ۲ درصد) تعلق دارد. در شهریورماه سال ۱۳۹۵ از میان مناطق ۲۲گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده، معادل هشت میلیون و ۹۰۰ هزار تومان به منطقه یک و کمترین آن با ۲ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان به منطقه ۱۸ تعلق داشته است.

تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در شش ماهه نخست سال 1395

در شش ماهه نخست سال ۱۳۹۵، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۲/ ۸۳ هزار واحد مسکونی بالغ شد که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل، ۷/ ۱۴ درصد افزایش نشان می‌دهد. در این مدت متوسط قیمت یک مترمربع بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در شهر تهران ۸/ ۴۱ میلیون ریال بوده است که نسبت به دوره مشابه سال قبل، ۷/ ۳ درصد افزایش نشان می‌دهد.

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده برحسب قیمت یک مترمربع بنا در شهریورماه سال ۱۳۹۵ حاکی از آن است که واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی «۳۰ الی ۳۵» میلیون ریال به ازای هر مترمربع بنا با سهم ۵/ ۱۲ درصد، بیشترین سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده و دامنه‌های قیمتی «۲۵ تا ۳۰» میلیون ریال با سهم ۲/ ۱۲ درصد و «۳۵ الی ۴۰» میلیون ریال با سهم ۲/ ۱۱ درصد، در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در این ماه توزیع حجم معاملات به‌گونه‌ای بوده است که در حدود ۴/ ۵۹ درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی شهر تهران (۷/ ۴۲ میلیون ریال) معامله شده‌اند.

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی در شهریورماه سال ۱۳۹۵ نشان می‌دهد، بیشترین سهم از معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با زیربنای «۶۰ تا ۷۰» متر مربع معادل ۹/ ۱۴ درصد اختصاص داشته است. واحدهای دارای زیربنای «۵۰ تا ۶۰» و «۷۰ تا ۸۰» متر مربع به ترتیب با سهم‌های ۱۴ و ۳/ ۱۳ درصدی در رتبه‌های بعدی قرار دارند. در مجموع در این ماه، واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از ۸۰ متر مربع، ۷/ ۵۲ درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند.

در شهریورماه سال ۱۳۹۵، توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب ارزش هر واحد حاکی از آن است که در میان دامنه‌های قیمتی مورد بررسی، واحدهای مسکونی با ارزش ۱۰۰ تا ۱۵۰ میلیون تومان با اختصاص سهم ۷/ ۱۳ درصد بیشترین سهم از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده است. واحدهای دارای ارزش ۱۵۰ تا ۲۰۰ و ۲۰۰ تا ۲۵۰ میلیون تومانی نیز به ترتیب با اختصاص ۷/ ۱۲ و ۴/ ۱۱ درصد در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در مجموع در این ماه، حدود ۵۱ درصد از معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از ۳۰۰ میلیون تومان اختصاص داشته است.

تحولات اجاره‌بهای مسکن

در شهریورماه سال ۱۳۹۵ شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۷/ ۹ و ۳/ ۹ درصد رشد نشان می‌دهد. ماهیت قراردادهای اجاره مسکن که غالبا یکساله تنظیم می‌شوند و نیز اثرپذیری شاخص اجاره‌بهای مسکن از سیاست‌های کنترل و مهار تورم، سبب تغییر متناسب اجاره‌بها با تحولات نرخ تورم در کشور شده است. خاطرنشان می‌ شود سهم هزینه مسکن (اجاره بهای مسکن اعم از شخصی و غیرشخصی) در محاسبات شاخص کل بهای کالاها و خدمات مصرفی (براساس سال پایه ۱۰۰= ۱۳۹۰) معادل ۴/ ۲۸ درصد است.

جمع‌بندی

حجم معاملات و متوسط قیمت یک مترمربع واحد مسکونی در شهریورماه سال ۱۳۹۵ به ترتیب معادل ۳/ ۱۴ هزار واحد مسکونی و ۲/ ۴ میلیون تومان بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل از آن به ترتیب به میزان ۹/ ۱۰ و ۳/ ۲ درصد افزایش نشان می‌دهد. در مجموع سطح مناسب مطالعات انجام شده در شش ماهه نخست سال جاری نشانگر استقبال متقاضیان از خرید مسکن در ماه‌های اخیر است. با توجه به چشم‌انداز بهبود فضای اقتصاد کلان و رویکرد سیاست‌گذار پولی در کمک به تسهیل اعتباری بخش مسکن و همچنین برنامه کاهش نرخ‌های سود بانکی متناسب با روند نزولی نرخ تورم، تداوم این روند در ماه‌های آتی دور از انتظار نیست. بررسی تحولات بازار اجاره‌بهای مسکن در شهریورماه سال ۱۳۹۵ نیز موید تغییر متناسب اجاره‌بها با تحولات نرخ تورم است، به‌طوری که شاخص کرایه مسکن اجاره در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۷/ ۹ و ۳/ ۹ درصد افزایش نشان می‌دهد.