توقف نوسانات قیمت مسکن
اوضاع بازار مسکن طی سه فصل پایانی سال گذشته و سه فصل نخست سال جاری حاکی از تداوم ثبات نسبی در این بازار است به‌گونه‌ای که نوسان معناداری مشاهده نمی‌شود. بررسی متوسط قیمت یک مترمربع آپارتمان در شهر تهران نشان از رشد ۳/ ۴ درصدی در ۹ ماه نخست سال جاری نسبت به مدت مشابه سال گذشته دارد. همچنین در مقایسه روند متوسط قیمت مسکن با شاخص بهای کالا و خدمات (نرخ تورم عمومی) در یک سال منتهی به آذر ماه سال جاری، بازار شاهد همسویی این دو شاخص و روند کاهشی تغییرات آنها است. هرچند نرخ رشد قیمت مسکن به مراتب کمتر از نرخ تورم عمومی در این مدت بوده است.
اوضاع بازار مسکن طی سه فصل پایانی سال گذشته و سه فصل نخست سال جاری حاکی از تداوم ثبات نسبی در این بازار است به‌گونه‌ای که نوسان معناداری مشاهده نمی‌شود. بررسی متوسط قیمت یک مترمربع آپارتمان در شهر تهران نشان از رشد 3/ 4 درصدی در 9 ماه نخست سال جاری نسبت به مدت مشابه سال گذشته دارد. همچنین در مقایسه روند متوسط قیمت مسکن با شاخص بهای کالا و خدمات (نرخ تورم عمومی) در یک سال منتهی به آذر ماه سال جاری، بازار شاهد همسویی این دو شاخص و روند کاهشی تغییرات آنها است. هرچند نرخ رشد قیمت مسکن به مراتب کمتر از نرخ تورم عمومی در این مدت بوده است. با این حال بر اساس اطلاعات استخراج شده از سامانه ثبت معاملات املاک، تعداد معاملات خرید و فروش مسکن در 9 ماه منتهی به آذر ماه سال جاری نسبت به مدت مشابه سال قبل حدود 60 درصد رشد داشته است. روند صدور پروانه‌های ساختمانی در 9 ماه نخست سال جاری نیز حاکی از افت این شاخص نسبت به مدت مشابه سال گذشته است.
بر اساس بخش دیگری از جدیدترین اطلاعات سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات، طی ۳ ماه سوم سال جاری همانند ۶ ماه نخست آن، متوسط اجاره بهای مسکن در شهر تهران با نوسان قابل ملاحظه‌ای روبه رو نبوده بلکه برعکس، اجاره‌نشین‌ها شاهد ثبات نسبی نرخ‌ها در این بازار بودند.
شایان توجه است که در سال جاری با عنایت به کاهش نرخ تورم عمومی و همچنین ثبات نسبی در قیمت مسکن (به عنوان 2 عامل اصلی تاثیرگذار بر قیمت مسکن)، التهاب در این حوزه، اندک بوده است. در این راستا براساس اطلاعات استخراج شده، متوسط اجاره بهای یک مترمربع آپارتمان در شهر تهران در پاییز 1393 معادل 21 هزار تومان برای یک مترمربع بوده است، این در حالی است که به‌‌طور طبیعی، دامنه اجاره بها در مناطق مختلف شهر تهران متفاوت است.
هم‌اکنون بازار مسکن شهر تهران در شرایطی به ثبات قیمت رسیده که در سایر شهرها، تغییرات قیمت مسکن با شیب ۱۲درصدی رو به افزایش است.
آمارهای جدیدی که در این ارتباط منتشر شده، نشان می‌دهد: در 9 ماه اول امسال، تهران از بین سایر مراکز استانی کشور، شاهد کمترین نرخ رشد قیمت بوده به این معنی که در پایتخت متوسط قیمت آپارتمان تنها حدود 4درصد نسبت به یک‌سال 92 افزایش پیدا کرده اما در سایر شهرها، نرخ رشد قیمت به مراتب بیشتر از تهران بوده است. هم‌اکنون میانگین ارزش هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران مترمربعی 4 میلیون و 100 هزار تومان است که 5/ 1 برابر قیمت متوسط کشوری که متری 2 میلیون و 800 هزار تومان است، برآورد می‌شود.
با این حال، این شکاف ۵/ ۱ برابری در ۶ ماه اول سال ۹۳ معادل ۷/ ۱ برابر بود اما در فصل پاییز چون که از یکسو، قیمت مسکن در تهران تقریبا ثابت ماند و در سایر شهرها، نرخ رشد کندتر بود، در نتیجه شکاف نیز کمتر شد. مشاوران املاک در توصیف وضعیت موجود بازار مسکن، معاملات را رکودی عنوان می‌کنند. از طرفی سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی نیز به شدت کاهش پیدا کرده است.
تحقیقات تازه انجام شده درباره راه نجات بازار مسکن از رکود، «پرداخت تسهیلات کارآمد خرید مسکن» را پیشنهاد می‌کند. برای آنکه وام خرید مسکن از سقف فعلی 45 میلیون تومان به سطح موثر و کارآمد برسد و بتواند حداقل 40 تا 50 درصد قدرت خرید متقاضیان مصرفی را پوشش دهد، باید سقف جدید به 80 میلیون تومان برسد.
پیشنهاد این میزان وام خرید مسکن نیمه اول امسال به سیستم بانکی ارائه شده اما اخیرا از جانب مدیرکل اداره اعتبارات بانک مرکزی اعلام شد «از آنجا که سهم بخش مسکن از کل تسهیلات بانکی تحت‌تاثیر مصوبه افزایش وام نوسازی به ۵۰ میلیون و همینطور افزایش وام مسکن‌مهر به ۳۰ میلیون عملا به ۲۵درصد رسیده است، دیگر امکان افزایش وام خرید وجود ندارد چون که با افزایش وام خرید، سهم مسکن از کل منابع، بیش از حد مجاز ۲۵درصد خواهد شد.» این موضع‌گیری جدید بانک مرکزی البته با واکنش مسوولان بخش مسکن نیز مواجه شد تا جایی که معاون مسکن وزیر راهوشهرسازی در پاسخ به آن اعلام کرد: بانک‌ها در طول سال‌های گذشته به مراتب کمتر از ۲۵درصد سهمیه تعیین شده، به بخش مسکن و ساختمان تسهیلات دادند. از طرفی در این سال‌ها ممنوعیت پرداخت وام خرید مسکن، ابزار رایج در دنیا برای خانه‌دار شدن طبقه متوسط را از خانوارهای ایرانی گرفت. هم‌اکنون نیز فردی که درآمد حداقل ۲ میلیون تومانی در ماه دارد و به راحتی می‌تواند از پس‌انداز آینده خود، خانه بخرد، هیچ امکانی برایش نزد سیستم بانکی وجود ندارد که به اعتبار درآمدهای آینده خود، بتواند تسهیلات خرید مسکن کارآمد دریافت کند.
مظاهریان با اشاره به طرح پیشنهادی وزارت راهوشهرسازی مبنی‌بر ضرورت راه‌اندازی صندوق پس‌انداز مسکن در بانک مسکن و سایر بانک‌ها برای شکل‌گیری رقابت در پرداخت بهترین نوع وام خرید مسکن به متقاضیان، گفت: نظر ما برای این صندوق، پرداخت 80 میلیون تومان است که در قالب نامه رسمی به بانک‌مرکزی پیشنهاد کرده‌ایم. اکنون نیز از پیگیری برای حصول نتیجه آن منصرف نشده‌ایم و تا حصول نتیجه نهایی، پیش می‌رویم. مظاهریان تاکید کرد: بانک مرکزی هنوز نظر نهایی خود را درباره افزایش وام خرید مسکن یا مخالفت با آن، به ما اعلام نکرده است بنابراین اظهارنظر مدیران بانک مرکزی صرفا نقطه نظرات کارشناسی آنها را تشریح کند اما موضع رسمی بانک مرکزی نمی‌تواند تلقی شود.
در این میان، کارشناسان اقتصاد مسکن نیز توصیه می‌کنند: هر نوع برنامه یا طرح افزایش وام خرید مسکن باید در شرایط کنونی که قیمت‌ها آرام است و امکان سفته‌بازی در بازار ملک وجود ندارد، اجرایی شود در غیراین‌صورت، افزایش وام در دوره رونق چون که با بازگشت احتمالی گروه‌های سرمایه‌ای به بازار خرید آپارتمان همزمان می‌شود، می‌تواند منافع مالی تسهیلات را متوجه خریدهای سرمایه‌ای کند و در نتیجه به تحریک احتمالی قیمت دامن بزند. اما در وضعیت کنونی، پیش‌بینی نمی‌شود افزایش وام خرید مسکن به افزایش قیمت منجر شود.
در این‌باره یک تحقیق علمی- دانشگاهی اثبات می‌کند: یک واحد افزایش در حجم تسهیلات مسکن، حداکثر 08/ 0 واحد افزایش در قیمت مسکن ایجاد می‌کند که البته این تاثیرگذاری با تاخیر زمانی خواهد بود.
بر اساس بخش دیگری از جدیدترین اطلاعات سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات، طی ۳ ماه سوم سال جاری همانند ۶ ماه نخست آن، متوسط اجاره بهای مسکن در شهر تهران با نوسان قابل ملاحظه‌ای روبه رو نبوده بلکه برعکس، اجاره‌نشین‌ها شاهد ثبات نسبی نرخ‌ها در این بازار بودند.
شایان توجه است که در سال جاری با عنایت به کاهش نرخ تورم عمومی و همچنین ثبات نسبی در قیمت مسکن (به عنوان 2 عامل اصلی تاثیرگذار بر قیمت مسکن)، التهاب در این حوزه، اندک بوده است. در این راستا براساس اطلاعات استخراج شده، متوسط اجاره بهای یک مترمربع آپارتمان در شهر تهران در پاییز 1393 معادل 21 هزار تومان برای یک مترمربع بوده است، این در حالی است که به‌‌طور طبیعی، دامنه اجاره بها در مناطق مختلف شهر تهران متفاوت است.
هم‌اکنون بازار مسکن شهر تهران در شرایطی به ثبات قیمت رسیده که در سایر شهرها، تغییرات قیمت مسکن با شیب ۱۲درصدی رو به افزایش است.
آمارهای جدیدی که در این ارتباط منتشر شده، نشان می‌دهد: در 9 ماه اول امسال، تهران از بین سایر مراکز استانی کشور، شاهد کمترین نرخ رشد قیمت بوده به این معنی که در پایتخت متوسط قیمت آپارتمان تنها حدود 4درصد نسبت به یک‌سال 92 افزایش پیدا کرده اما در سایر شهرها، نرخ رشد قیمت به مراتب بیشتر از تهران بوده است. هم‌اکنون میانگین ارزش هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران مترمربعی 4 میلیون و 100 هزار تومان است که 5/ 1 برابر قیمت متوسط کشوری که متری 2 میلیون و 800 هزار تومان است، برآورد می‌شود.
با این حال، این شکاف ۵/ ۱ برابری در ۶ ماه اول سال ۹۳ معادل ۷/ ۱ برابر بود اما در فصل پاییز چون که از یکسو، قیمت مسکن در تهران تقریبا ثابت ماند و در سایر شهرها، نرخ رشد کندتر بود، در نتیجه شکاف نیز کمتر شد. مشاوران املاک در توصیف وضعیت موجود بازار مسکن، معاملات را رکودی عنوان می‌کنند. از طرفی سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی نیز به شدت کاهش پیدا کرده است.
تحقیقات تازه انجام شده درباره راه نجات بازار مسکن از رکود، «پرداخت تسهیلات کارآمد خرید مسکن» را پیشنهاد می‌کند. برای آنکه وام خرید مسکن از سقف فعلی 45 میلیون تومان به سطح موثر و کارآمد برسد و بتواند حداقل 40 تا 50 درصد قدرت خرید متقاضیان مصرفی را پوشش دهد، باید سقف جدید به 80 میلیون تومان برسد.
پیشنهاد این میزان وام خرید مسکن نیمه اول امسال به سیستم بانکی ارائه شده اما اخیرا از جانب مدیرکل اداره اعتبارات بانک مرکزی اعلام شد «از آنجا که سهم بخش مسکن از کل تسهیلات بانکی تحت‌تاثیر مصوبه افزایش وام نوسازی به ۵۰ میلیون و همینطور افزایش وام مسکن‌مهر به ۳۰ میلیون عملا به ۲۵درصد رسیده است، دیگر امکان افزایش وام خرید وجود ندارد چون که با افزایش وام خرید، سهم مسکن از کل منابع، بیش از حد مجاز ۲۵درصد خواهد شد.» این موضع‌گیری جدید بانک مرکزی البته با واکنش مسوولان بخش مسکن نیز مواجه شد تا جایی که معاون مسکن وزیر راهوشهرسازی در پاسخ به آن اعلام کرد: بانک‌ها در طول سال‌های گذشته به مراتب کمتر از ۲۵درصد سهمیه تعیین شده، به بخش مسکن و ساختمان تسهیلات دادند. از طرفی در این سال‌ها ممنوعیت پرداخت وام خرید مسکن، ابزار رایج در دنیا برای خانه‌دار شدن طبقه متوسط را از خانوارهای ایرانی گرفت. هم‌اکنون نیز فردی که درآمد حداقل ۲ میلیون تومانی در ماه دارد و به راحتی می‌تواند از پس‌انداز آینده خود، خانه بخرد، هیچ امکانی برایش نزد سیستم بانکی وجود ندارد که به اعتبار درآمدهای آینده خود، بتواند تسهیلات خرید مسکن کارآمد دریافت کند.
مظاهریان با اشاره به طرح پیشنهادی وزارت راهوشهرسازی مبنی‌بر ضرورت راه‌اندازی صندوق پس‌انداز مسکن در بانک مسکن و سایر بانک‌ها برای شکل‌گیری رقابت در پرداخت بهترین نوع وام خرید مسکن به متقاضیان، گفت: نظر ما برای این صندوق، پرداخت 80 میلیون تومان است که در قالب نامه رسمی به بانک‌مرکزی پیشنهاد کرده‌ایم. اکنون نیز از پیگیری برای حصول نتیجه آن منصرف نشده‌ایم و تا حصول نتیجه نهایی، پیش می‌رویم. مظاهریان تاکید کرد: بانک مرکزی هنوز نظر نهایی خود را درباره افزایش وام خرید مسکن یا مخالفت با آن، به ما اعلام نکرده است بنابراین اظهارنظر مدیران بانک مرکزی صرفا نقطه نظرات کارشناسی آنها را تشریح کند اما موضع رسمی بانک مرکزی نمی‌تواند تلقی شود.
در این میان، کارشناسان اقتصاد مسکن نیز توصیه می‌کنند: هر نوع برنامه یا طرح افزایش وام خرید مسکن باید در شرایط کنونی که قیمت‌ها آرام است و امکان سفته‌بازی در بازار ملک وجود ندارد، اجرایی شود در غیراین‌صورت، افزایش وام در دوره رونق چون که با بازگشت احتمالی گروه‌های سرمایه‌ای به بازار خرید آپارتمان همزمان می‌شود، می‌تواند منافع مالی تسهیلات را متوجه خریدهای سرمایه‌ای کند و در نتیجه به تحریک احتمالی قیمت دامن بزند. اما در وضعیت کنونی، پیش‌بینی نمی‌شود افزایش وام خرید مسکن به افزایش قیمت منجر شود.
در این‌باره یک تحقیق علمی- دانشگاهی اثبات می‌کند: یک واحد افزایش در حجم تسهیلات مسکن، حداکثر 08/ 0 واحد افزایش در قیمت مسکن ایجاد می‌کند که البته این تاثیرگذاری با تاخیر زمانی خواهد بود.
ارسال نظر