چه کسی صلاحیت تنظیم قراردادهای مشارکت در ساخت را دارد؟

قرارداد مشارکت در ساخت ابعاد مختلفی دارد که تنظیم کننده قرارداد صرفا نمی‌تواند با دانستن یک یا چند بعد آن اقدام به تنظیم قراردادهای مشارکت در ساخت نماید.

در اینجا با جناب آقای رسول مدرس، کارشناس حقوقی و مدیر دپارتمان مشارکت در ساخت شرکت مهندسی تُکا مصاحبه کردیم تا راجع به دوره حرفه ای مشارکت در ساخت و دلایل برگزاری آن صحبت کنیم.

سلام خیلی خوش آمدید لطفا خودتان را معرفی کنید:

سلام رسول مدرس هستم، تقریبا از سال ۹۰ در حوزه مشارکت در ساخت به مردم عزیز مشاوره دادم و سعی کردم با برگزاری کلاس های صفر تا صد مشارکت در ساخت  با هدف پیشگیری از مسائل، آگاهی مردم را بالا ببرم. همچنین با تدوین کتاب مشارکت در ساخت به زبان ساده در کاهش دعاوی مشارکت در ساخت سهم داشته باشم.

هدف شما از برگزاری دوره حرفه ای مشارکت در ساخت چه بود؟

بعد از ۱۰ سال مشاوره متوجه شدم که علاوه بر آگاهی طرفین، واسطه یا مشاوری که قرارداد مشارکت در ساخت را تنظیم می کند، نقش بسیار مهمی در جلوگیری از مسائل آتی خواهد داشت. با توجه به این که هیچ دوره آموزشی در این حوزه وجود نداشت و ضعف اساسی در بخش احساس می‌کردم، دوره حرفه ای مشارکت در ساخت را با کمک همکارانم در تُکا تدوین نمودم و چون مدرسین دوره واقعا از نظر زمانی محدودیت داشتند، کلاس‌ها را کاملا ضبط نمودیم تا در اختیار علاقه‌مندان قرار گیرد. همچنین با تغییرات قوانین و رویه‌ها طی زمان‌های مختلف محتوای کلاس‌ها آپدیت می‌شود.

محتوای دوره شامل چه مباحثی هست؟

با توجه به ابعاد مختلف قرارداد مشارکت در ساخت بخش‌های مختلفی طی ۹۱ ساعت برای این دوره در نظر گرفته شد:

 ۰. روش‌های کسب درآمد از قراردادهای مشارکت در ساخت

در این کلاس به افراد آموزش دادیم که واسطه گری با مشاوره فرق دارد و می‌توانند در بازار ایران به مشاوره بپردازند و کسب درآمد کنند و مشاورین املاک لزومی به این ندارند که حتما معامله‌ای را منعقد کنند تا درآمد کسب کنند. همچنین در بخش دوم این کلاس کل دوره حرفه‌ای معرفی شده که دوستان می‌توانند این کلاس را بصورت رایگان از شرکت مهندسی تُکا تهیه کنند.

۱. پکیج آموزشی آشنایی با حقوق قراردادها 

بخش خیلی مهم قراردادهای مشارکت مسائل حقوقی آن است. اکثر افراد در این قسمت ضعف دارند و شاید بهتر است بگوییم کل مردم ما در این حوزه ضعیف هستند، دانش اندکی دارند ولی فکر می‌کنند خیلی می‌دانند. البته در خصوص قراردادهای مشارکت در ساخت با توجه به اینکه اختلاف نظرهایی وجود دارد و قانون خاصی هم وضع نشده است، مردم بسیار سردرگم هستند. در این کلاس مبانی تهیه و تنظیم یک قرارداد از نظر حقوقی را توضیح داده‌ایم تا هر شخصی حتی بدون هیچ دانش حقوقی بتواند آموزش ببینند.

این پکیج توسط من و جناب آقای اصغر گرشاسبی ضبط شده است.

۲. پکیج دوره حرفه ای ضوابط شهرسازی و شهرداری

قسمت دیگری که اکثر حقوقدانان در آن ضعیف هستند و در تعیین مورد معامله و اوصاف آن بسیار حائز اهمیت است، ضوابط شهرداری می‌باشد. متاسفانه قوانین و مقررات شهرداری به قدری پیچیده و مبهم است که اخذ جواز ساخت را با ابهامات و مسائل متعددی مواجه می‌کند. شاید %۹۰ از اختلافات بین مالکین و سازندگان قبل از صدور جواز به خاطر تعیین دقیق، تراکم، سطح اشغال، اضافه متراژ، پیشروی مجاز و مفاهیم دیگر شهرسازی باشد که در این کلاس توسط آقای دکتر ولی نژاد و مهندس محمد مدرس تشریح شده است.

3. کلاس صفر تا صد بیمه های ساختمانی

بیمه ساختمان از جمله مواردی است که اکثر مالکین و سازندگان آنرا دست کم می‌گیرند و مسئولیت‌های مختلف خودشان نسبت به اشخاص ثالث و املاک مجاور بی‌خبرند. این کلاس می‌تواند جلوی بسیاری از هزینه‌های هنگفت را بگیرد. آموزش‌های کلاس توسط آقای مصطفی زمانی، کارشناس بیمه انجام شده است.

4. آموزش گام به گام صفر تا صد اجرای ساختمان

طرفین قراردادهای مشارکت در ساخت، خصوصا مشاورین املاک و مالکین باید از مراحل ساخت یک پروژه ساختمانی و مسائل حین اجرا باخبر باشند. هرچقدر دانش طرفین نسبت به موضوع مشارکت بیشتر باشد درک بهتر و شفاف تری از قرارداد خواهند داشت و در آینده کمتر به مشکل خواهند خورد. این کلاس در سه جلسه توسط آقای مهندس محمد فیضی تهیه شد که بالواقع بسیار در این حوزه متخصص می‌باشند.

5. کلاس اصول مذاکرات قراردادهای ملکی

یکی از جذاب ترین قسمت های دوره ما کلاس اصول مذاکرات بود. در این بخش روش‌های مذاکره موفق توضیح داده می‌شود و مخاطبین را با تله‌ها و ترفندهای مختلف خصوصا در قراردادهای ملکی و مشارکت در ساخت آشنا کردم. 

6. کلاس آموزش داوری در قرارداد مشارکت در ساخت

داوری و میانجیگری روش هایی جایگزین دادگاه می باشد که در کشورهای مدرن بسیار مورد استفاده قرار می گیرد ولی در کشور ما با توجه به عدم آگاهی مردم بسیار مهجور مانده و جایگاهی پیدا نکرده است. در این کلاس سعی کردم مزایا و معایب و شرایط داوری و میانجیگری را شرح دهم.

7. کلاس آموزش قانون جدید پیش فروش آپارتمان‌ها

پیش فروش پاشنه آشیل قراردادهای مشارکت در ساخت است و با توجه به قانون جدید سال 89 و آیین نامه اجرایی آن عملا پیش فروش آپارتمان‌ها روند جدیدی دارد که حتما طرفین باید از آن مطلع باشند وگرنه حمایت های قانونی را از دست خواهند داد.

8. کلاس اصول و ضوابط طراحی معماری

برای اینکه طرفین بتوانند مسائل و مشکلات طراحی و توجیه پروژه را بدانند و همچنین محدودیت‌های معماری پروژه را پیش بینی کنند این کلاس بسیار مفید خواهد بود. کلاس توسط آقای مهندس حسن نیک افکار تهیه و تدریس شده که تجربه و دانش بالایی در این حوزه دارند.

9. کلاس اصول ثبتی و سند خوانی

چون قراردادهای مشارکت در ساخت، سند عادی هستند و توسط دفاتر اسناد رسمی تنظیم نمی‌شوند، تهیه کننده قرارداد باید نسبت به بررسی صحت و مدارک طرفین دانش داشته باشد و در این خصوص با دقت کافی این کار را انجام دهد. در این کلاس موارد مرتبط با حقوق ثبتی را آموزش دادیم و مدارج یک سند دفترچه‌ای با سند تک برگ را مقایسه کردیم. 

10. کلاس محاسبه قدرالسهم، بلاعوض، درصد مشارکت در ساخت

یکی از مهمترین بخش‌های مشارکت در ساخت محاسبه آورده طرفین، تعیین قدرالسهم مالکین، بلاعوض و قرض الحسنه می باشد. در این کلاس روش‌های نوین محاسبات را توضیح داده‌ایم که در نوبه خود بسیار خلاقانه و برای حل اختلافات همسایگان کاربردی است. همیشه حل اختلاف به روش قانونی نمی تواند تنها راه رسیدن به هدف مشترک باشد. در دنیای مدرن روش‌های جدیدی برای حل تعارضات وجود دارد که می تواند این اختلافات را به حداقل برساند.

11. کلاس بازاریابی خدمات املاک و مشارکت در ساخت

این بخش از کلاس کمک می کند تا دانشجویان بتوانند با توجه به محل و حوزه فعالیت خود با روش‌های نوین بازاریابی خدمات ملکی آشنا شده و روشی که شرکت مهندسی تُکا در جذب مشتریان به کار بسته را استفاده کنند. شرکت تُکا سالانه بیش از 3000 نفر مشتری دارد که تماما از طریق روش‌های نوین بازاریابی جذب می شوند.

12. کلاس تنظیم انواع مفاد و متون قراردادهای مشارکت در ساخت

یکی از ضعف های مشاورین املاک، ضعف نگارش است. با وجود اینکه اشخاص مطالب را کامل آموخته‌اند و تشخیص درستی در مسائل می‌دهند، ولی وقتی قصد انشاء دارند، مرتکب اشتباهاتی می‌شوند یا اساسا با جمله بندی نا صحیح مطلب را ناقص یا مبهم توضیح می‌دهند که می‌تواند به طرفین قرارداد مشارکت لطمه بزند. در این کلاس ما تمام متونی که برای تنظیم یک قرارداد مشارکت در ساخت لازم است را به افراد ارائه می‌دهیم و با دسترسی به این متون می‌توانند هر نوع قراردادی را(به غیر از موارد توافقی) از متن اصلی کپی و تکمیل نمایند.

آیا به دانشجویان پس از طی شدن دوره مدرکی هم ارائه می شود؟

معتقدیم که در حوزه مشارکت در ساخت تنها مرجعی هستیم که بصورت کاملا علمی و عملی اقدام به برگزاری کلاس‌های آموزشی کرده‌ایم، بنابراین مدارک طی دوره نیز توسط خود مجموعه شرکت مهندسی تُکا و با امضای تمامی مدرسین صادر می‌شود.

متاسفانه در کشور ما مدرک گرایی بسیار باب شده است. در همین حوزه اشخاصی با اعطای مدرک بین المللی از دانشگاه‌های مطرح جهان، اقدام به فریب دانشجویان می‌نمایند. 

مدرسین دوره چه کسانی هستند و چه رزومه ای دارند؟

مطمئنا وجه تمایز مدرسین این دوره این است که تمام افراد در حوزه تدریسی خودشان عملا نیز فعال و سرآمد می‌باشند. بدین صورت که تمامی مطالبی که آموزش می‌دهند را خود تجربه نموده اند. رزومه مدرسین دوره به شرح زیر است:

1. آقای مهندس سید عبدالرسول مدرس تنکابنی

• مدیر دپارتمان حقوقی و مشارکت در ساخت شرکت مهندسی تُکا

• مدرس و مولف کتاب مشارکت در ساخت به زبان ساده

• کارشناس حقوقی 

• هم بنیانگذار پلتفرم برگزاری مسابقات معماری طرح تو طرح

•  مدرس و مولف کتاب مشارکت در ساخت به زبان ساده

2. آقای دکتر ناصر ولی نژاد طرقبه

• دکترای عمران 

• مدیر دپارتمان شهرسازی شرکت مهندسی تُکا

• هم بنیانگذار پلتفرم برگزاری مسابقات معماری طرح تو طرح

3. آقای مهندس سید محمد مدرس تنکابنی

• فوق لیسانس عمران

• طراحی و مشاوره به بیش از 5000 پروژه ساختمانی در شمیران

• 10 سال فعالیت به عنوان مدیرفنی دفتر خدمات الکترونیک شهر کد 101

• مبتکر اولین سامانه آنلاین محاسبه عوارض تخریب و نوسازی در تهران

• هم بنیانگذار پلتفرم برگزاری مسابقات معماری طرح تو طرح

• مدرس و مولف کتاب مشارکت در ساخت به زبان ساده

4. آقای مهندس حسن نیک افکار

• کارشناس معماری از دانشکده هنرهای زیبا دانشگاه تهران

• طراح و ناظر بیش از یکصد پروژه مسکونی، اداری و تجاری

5. آقای مهندس مصطفی زمانی

• کارشناس و نماینده بیمه ایران کد 4861

• بیش از 20 سال سابقه در زمینه مشاور اعطای بیمه نامه‌های مختلف و ساختمانی

6. آقای مهندس محمد فیضی

• عضو سازمان نظام مهندسی تهران و دارای پروانه نظام مهندسی پایه دو نظارت

• سابقه نظارت بر 11 پروژه ارجاعی از سازمان نظام مهندسی

• سابقه فعالیت به عنوان مدیر یا سرپرست کارگاه در 20 پروژه از سال 83 

7. آقای اصغر گرشاسبی

• وکیل پایه یک دادگستری

• عضو کانون وکلای دادگستری مرکز

• کارشناس ارشد حقوق خصوصی

این دوره برای چه کسانی مناسب است؟

به طور کلی این دوره برای تمامی کسانی که در حوزه ملک و املاک فعال هستند مناسب است اما بصورت خاص به افراد زیر شدیدا پیشنهاد می شود:

1. مدیران بنگاه های املاک سراسر کشور

2. مشاورین املاک حرفه ای

3. ساختمان سازان و سازندگان

4. پیمانکاران جز و کل

5. وکلای دادگستری و حقوقدانان

6. مهندسی عمران، معماری، شهرسازی، نقشه برداری 

7. کارشناسان رسمی دادگستری

8. سرمایه گذاران در مسکن

9. کسانی که قصد دارند داور قراردادهای مشارکت در ساخت باشند

بسیار سپاسگزارم از وقتی که گذاشتید و به پرسشهای ما پاسخ دادید

خواهش میکنم بنده هم خیلی ممنونم و آرزوی موفقیت براتون دارم

مدیران بنگاه های املاک