مطالعات و پژوهش‌‌‌های دانشگاهی فراوانی نشان می‌دهد که در صورت یکپارچه‌‌‌سازی اراضی در بخش کشاورزی، نه‌تنها امکان کاهش مصرف آب تا ۵۰‌درصد محقق خواهد شد بلکه می‌توان بازدهی تولیدات در بخش کشاورزی را تا بیش از ۶۰‌درصد افزایش داد. البته این موضوع مهم در دهه‌‌‌های گذشته همواره مورد تاکید دولت‌‌‌ها و نمایندگان مجلس شورای اسلامی قرار داشته است. به عنوان نمونه در سال ۱۳۸۵ نمایندگان مجلس «قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی- اقتصادی» را در همین راستا به تصویب رساندند، اما بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد که در مسیر تحقق این مهم چالش‌‌‌های حقوقی و قانونی فراوانی وجود دارد.این چالش‌‌‌های حقوقی و قانونی به قدری مهم و اثرگذار هستند که در صورت عدم‌ورود جدی دولت و مجلس نه‌تنها یکپارچه‌‌‌سازی اراضی همچون ۱۶ سال گذشته به آرزوی دست‌نیافتنی، بلکه به خردتر شدن اراضی منجر شده و در آینده نیز در صورت عدم‌اصلاح سیاست‌‌‌ها، شرایط را از آنچه اکنون وجود دارد، بدتر خواهد کرد.

«نصیر مشایخ»، حقوقدان و کارشناس رسمی امور ثبت اسناد و املاک کشور در مورد نگاه قانون به اراضی کشاورزی و جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی گفت: در قوانین زیادی از جمله قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی، قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغات و قانون حفظ و گسترش فضای سبز، خرد شدن اراضی دارای مساحت کمتر از نصاب، منع شده است و حتی در قانون حفظ کاربری زراعی و باغات این عمل دارای وصف کیفری است. وی در توضیح قوانین موجود که بر حفظ یکپارچگی اراضی تاکید دارد، افزود: با توجه به قوانین مذکور، سیاست تقنینی آن است که کاربری اراضی کشاورزی و باغ‌‌‌ها به همان شیوه سابق باقی بماند و در این خصوص قانون‌گذار سعی کرده است با اتخاذ روش‌هایی از جمله عدم‌صدور مجوز برای افراز و تفکیک، ممنوعیت احداث بنا و حتی ممنوعیت دیوار‌کشی به قصد افراز و جداسازی قطعات، از خرد شدن اراضی جلوگیری کند، اما در مقام عمل این روش‌ها موفق و راهگشا نبوده و کمکی به کاهش مصرف آب در بخش کشاورزی نکرده است.

مشایخ همچنین در نقد برخورد قهری با اقداماتی که منجر به خرد شدن اراضی می‌شود، بیان کرد: سیاست‌‌‌های سختگیرانه تقنینی در مورد حفظ کاربری و جلوگیری از تقسیم، از منظر حقوقی قابل دفاع نیست، چرا که در این قوانین توازن حق‌‌‌های طرفین و برابری و تناظر وجود ندارد. وی در توضیح اشکالاتی که به قوانین موجود وارد است، تصریح کرد: در قوانین موجود، تغییر کاربری و تقسیم زمین ممنوع یا محدود شده است و چنین امری در واقع تحدید مالکیت و سلب حقوق مالکانه است. قانون‌گذار برای این اهداف بیشتر سعی کرده است از قدرت قهریه مانند عدم‌صدور مجوزهای لازم یا پیش‌بینی مجازات بهره‌‌‌گیری کند، این در حالی است که در قانون‌گذاری هر اندازه به قدرت تکیه شود، مردم برای اجرای آن به حداقلی از منطق نیازمندند، اما در برابر ممنوعیت و سلب بخشی از حقوق مالکانه و محدود کردن «قاعده تسلیط» مالکان، راهی برای جبران پیش‌بینی نشده است.

مدرس حقوق ثبت اسناد و املاک در ادامه این ایراد توضیح داد: نتیجه قوانین قهری تاکنون این شده است که مالکان کار خود را می‌کنند، دولت و ناظران قانونی هم راه خود را می‌‌‌روند. گواه این ادعا، تعداد زیاد ویلاها در مناطق روستایی و قطعات مفروز شده‌‌ اراضی است که درآنها همه کار به‌جز کشاورزی انجام می‌شود. وی در بیان ایراد دیگری که به قوانین موجود وارد است، افزود: به موجب ماده ۱۴۷ قانون ثبت، از سال ۶۵ تا ۸۳ برای تغییر کاربری‌‌‌ها در اراضی کشاورزی سند ششدانگ صادر شد و نیز مطابق با آیین‌‌‌نامه «بند «ک» تبصره۱۱ قانون بودجه ۱۴۰۰» مصوب هیات دولت، مجوزی صادر شد تا ویلاهای احداثی در اراضی خاص داخل محدوده، سند اخذ کنند. مستند به این قوانین کسانی که در اراضی زراعت کرده‌‌‌اند مشمول این تسهیلات هم نشده‌‌‌اند.

این حقوقدان و کارشناس امور ثبتی کشور در پاسخ به این پرسش که با توجه به چالش‌‌‌های موجود و نیز ضرورت یکپارچه‌سازی اراضی با هدف افزایش راندمان و کاهش مصرف آب، چه راهکاری پیشنهاد می‌‌‌کنید، گفت: واقعیت این است که در مقام نخست باید رغبتی برای کشاورزی ایجاد شود تا کشاورزان به فکر تجمیع اراضی باشند؛ بنابراین با پذیرش این واقعیت تأسف‌برانگیز که به علل متفاوت کشاورزی در بسیاری از نقاط کشور رونق چندانی ندارد، دو پیشنهاد قابل ارائه است. وی در موردپیشنهاد نخست گفت: این امکان حقوقی وجود دارد که اراضی دارای کاربری زراعی و باغات را که عملا در آنها کشت نمی‌شود و کاربری آنها به طور غیرقانونی تغییر می‌کند یا تفکیک می‌شود از مالکان گرفت و به جای آن اراضی موات داخل یاخارج از محدوده یا در بافت روستا را به عنوان معوض به آنها تحویل داد تا چنانچه به حفظ کاربری اراضی کشاورزی تمایل ندارند، اراضی دستخوش تغییر کاربری و تفکیک نشوند. مشایخ در خصوص راهکار دوم نیز بیان کرد: راهکار دوم تشکیل شرکت مجتمع‌‌‌های کشاورزی مانند شرکت شهرک‌‌‌های صنعتی امروزی است که در بسیاری از استان‌‌‌ها زیر نظر مراجع دولتی فعالیت می‌کنند.