۳ عامل موفقیت در ملک داری تجاری
این تحقیق مراکز تجاری تازه‌ساز و در حال ساخت در شهر تهران را با معیار تجربه‌های موفق جهانی در این بازار، مورد بررسی قرار داده است. نتایج آن که اخیرا در دوره آموزشی «آینده مجتمع‌های تجاری چندمنظوره در ایران» در دنیای‌اقتصاد ارائه شد، حاکی است: شرط تضمین سرمایه‌گذاری موفق در حوزه املاک تجاری، رعایت جوانب سه‌گانه «تامین مالی پایدار، تجهیز عملیات ساخت به دانش فنی و استفاده از توان مدیریتی تخصصی» در این قبیل پروژه‌ها است؛ در برخی از ساخت‌و‌سازهای تجاری چندمنظوره (مال) بعضا گروه سرمایه‌گذار و سازنده با اتکا به تجربه قبلی خود در حوزه مسکونی‌سازی، قدم به این بازار می‌گذارند؛ درحالی‌که فارغ از طراحی‌های اولیه، شکل ساخت و از همه مهم‌تر، واگذاری واحدهای تجاری، کاملا متفاوت از واحدهای مسکونی است.
این تحقیق مراکز تجاری تازه‌ساز و در حال ساخت در شهر تهران را با معیار تجربه‌های موفق جهانی در این بازار، مورد بررسی قرار داده است. نتایج آن که اخیرا در دوره آموزشی «آینده مجتمع‌های تجاری چندمنظوره در ایران» در دنیای‌اقتصاد ارائه شد، حاکی است: شرط تضمین سرمایه‌گذاری موفق در حوزه املاک تجاری، رعایت جوانب سه‌گانه «تامین مالی پایدار، تجهیز عملیات ساخت به دانش فنی و استفاده از توان مدیریتی تخصصی» در این قبیل پروژه‌ها است؛ در برخی از ساخت‌و‌سازهای تجاری چندمنظوره (مال) بعضا گروه سرمایه‌گذار و سازنده با اتکا به تجربه قبلی خود در حوزه مسکونی‌سازی، قدم به این بازار می‌گذارند؛ درحالی‌که فارغ از طراحی‌های اولیه، شکل ساخت و از همه مهم‌تر، واگذاری واحدهای تجاری، کاملا متفاوت از واحدهای مسکونی است.
در این میان، ورود مستقیم یا غیرمستقیم بانک‌ها در نقش سرمایه‌گذار به ابرپروژه‌های تجاری‌سازی، به‌عنوان یکی از ریشه‌های اصلی انحراف کل پروژه از رعایت ۳ پارامتر کلیدی، می‌تواند مطرح باشد.
بانک‌ها با اعتماد به نفس از بابت تزریق به موقع منابع مالی ساخت، مالک و دیگر اعضای گروه سرمایه‌گذاری را از توجه به تجربه‌های موفق تجاری‌سازی و مشورت با کارشناسان زبده بی‌نیاز می‌کنند؛ درحالی‌که مدل‌های موفقی در کشورها وجود دارد که حمایت سیستم بانکی از تجاری‌سازی را به شکلی متفاوت از آنچه در بازار ساخت‌و‌سازهای داخل در حال انجام است، مجاز و به نفع پروژه معرفی می‌کند. به‌طور کلی، بانک‌ها به دو شکل در پروژه‌های ساختمانی وارد می‌شوند: شکل اول تملک پروژه‌های ساختمانی است. این موضوع زمانی رخ می‌دهد که بانک‌ها در مقابل پرد‌اخت تسهیلات به متقاضیان موفق به وصول طلب خود نشد‌ه‌اند و چون تضمین بازپرد‌اخت تسهیلات ملک بود‌ه است، به جای د‌ریافت طلب خود ملک را به تملک بانک د‌ر‌آورد‌ه‌اند.
در شکل د‌وم بانک‌ها برخلاف مقررات بانک مرکزی، عرصه شرکت‌د‌اری خود را توسعه د‌اد‌ه‌اند و در سال‌های گذشته د‌ایره فعالیت خود را در قالب شرکت‌های سرمایه‌گذاری ساختمانی گسترد‌ه‌تر کرد‌ه‌اند. مسعود فیاض‌آذر محقق این بررسی، معتقد است: با نگاه به الگوهای موجود در کشورهای توسعه یافته در می‌یابیم که بانک‌ها به‌طور معمول در نقش توسعه‌د‌هند‌ه پروژه‌های ساختمانی ظاهر می‌شوند. از این رو، بانک مرکزی ورود مستقیم بانک‌ها به عرصه‌های مختلف اقتصادی کشور از جمله بازار مسکن و اجرای پروژه‌های مختلف ساختمانی را غیرقانونی اعلام کرده است.
طبق مصوبات بانک مرکزی، بانک‌ها می‌توانند به همراه بانیان دیگر (سازند‌گان بزرگ) در قالب تامین مالی پروژه‌های ساختمانی، مشارکت مدنی کرده و بخشی از هزینه ساخت را با وام ساخت به نرخ سود مشارکتی پوشش دهند.
با عنایت به عواملی چون رکود کم‌سابقه بازار مسکن و ساختمان در چند سال اخیر، ضعف بخش خصوصی برای مشارکت در مگا پروژه‌ها از یکسو و عدم پاسخگویی ابزارهای تامین مالی نظیر صکوک استصناع، صندوق زمین و ساختمان، صکوک اجاره، اوراق مشارکت و گواهی سپرده خاص در تامین مالی و جذب سرمایه پروژه‌های ساختمانی از سوی دیگر، سهم نظام بانکی کشور در تامین مالی صنعت ساختمان را افزایش داده و ورود فزاینده شرکت‌های شبه دولتی و بانک‌ها در قالب شرکت‌های سرمایه گذاری ساختمانی به این نوع پروژه‌ها را در پی داشته است.
این در حالی است که توجیه‌پذیر بودن سرمایه‌گذاری در یک مگا پروژه ساختمانی (همانند مجتمع‌های تجاری چندمنظوره)، نیازمند سه پارامتر پشتوانه تامین مالی، دانش فنی و توان مدیریتی خواهد بود. فقدان توان فنی و مدیریتی مورد نیاز به دلیل سابقه نه‌چندان بلندمدت بانک‌ها در مگا پروژه‌های ساختمانی و عدم انعطاف بانک در فروش این نوع پروژه‌ها به دلیل بالا بودن هزینه سربار در قیاس با بخش خصوصی، ریسک عدم موفقیت این پروژه‌ها را افزایش داده است.
در این شرایط، ورود «غیرمستقیم» بانک‌ها به مگا پروژه‌های ساختمانی در قالب مشارکت مدنی با شرکت‌های متخصص در زمینه طراحی، تامین، ساخت و بهره‌برداری این نوع پروژه‌ها یکی از مناسب‌ترین الگوهای تامین مالی خواهد بود. در این الگو، بانک می‌تواند از روش اجاره‌داری به‌عنوان جایگزین پیش‌فروش/ فروش ملک استفاده کرده و بازگشت سرمایه را در قالب طرح‌های بلندمدت ارزیابی کند. رویکرد مورد اشاره، به دلیل ایجاد فرصت‌های شغلی قابل توجه و عدم وابستگی بانک به نوسانات بازار مسکن (رونق یا رکود در فروش املاک)، با ماهیت و طبیعت بانک به‌عنوان یکی از ارکان توسعه زیربنایی کشور همگام خواهد بود. این الگو نه‌تنها رونق نسبی موجود در این بخش از صنعت ساختمان را حفظ کرده، بلکه به ارتقای کیفی محصول نهایی به دلیل مدیریت یکپارچه حاصل از ورود شرکت‌های متخصص به این حوزه خواهد انجامید.
جزئیات تجربه‌های موفق جهانی در زمینه مال‌داری، اشکالات این بازار در ایران و همچنین راه‌های درست و کم‌خطا در این زمینه، در دوره جدید آموزشی که در «دنیای اقتصاد» برگزار خواهد شد، تشریح می‌شود. واحد آموزش موسسه «دنیای‌اقتصاد» برای آشنایی سرمایه‌گذاران املاک تجاری و غیرمسکونی با این نمونه‌های موفق، یک دوره آموزشی با عنوان «آینده مجتمع‌های تجاری چندمنظوره در ایران» را تدارک دیده است که 9 شهریور به مدت 6 ساعت برگزار می‌شود. علاقه‌مندان به شرکت در این دوره آموزشی می‌توانند با شماره تلفن 87762411 تماس بگیرند.
ارسال نظر