گروه مسکن، هاجر شادمانی: طرح جنجالی هدایت معاملات مسکن به فرابورس با دو هدف مثبت غیرقابل انکار اما در عین حال غیرقابل اجرا، در روزهای اخیر، واکنش‌های متعدد متولیان بخش مسکن، کارشناسان و مسوولان ارشد بورس، مشاوران املاک و عموم فعالان بازار ملک را به همراه داشته است. به گزارش «دنیای اقتصاد» در فضای کنونی که دو گزارش رسمی از بازار مسکن شرایط ماه‌های آینده را آرام به لحاظ قیمت و کاملا مناسب به لحاظ انجام معاملات مصرفی تصویر می‌کند، طرح انتقال معاملات مسکن به بازار سرمایه در نقش یک سرعت‌گیر جدید باعث ایجاد دغدغه فکری جدید برای دو سمت عرضه و تقاضای مسکن شده است.


این طرح که طی چند هفته اخیر از سوی عضو ناظر مجلس در شورای عالی بورس و اوراق بهادار مطرح شده، در نظر دارد با دو هدف «شفاف‌سازی بازار مسکن» و «انجام معاملات ملک با قیمت واقعی»، میز معاملات مسکن را از بنگاه‌های املاک خارج کرده و به فرابورس منتقل کند. آن‌طور که محمدرضا پورابراهیمی، از چند هفته قبل در مورد تلاش برای راه‌اندازی بورس مسکن اعلام کرده، علاوه بر ایجاد شفافیت و کنترل قیمت مسکن، کاهش بوروکراسی اداری و تضمین ارائه تعهدات دوطرفه از مزایای راه‌اندازی بورس مسکن خواهد بود.


این در حالی است که از همان اولین روزهای اعلام عضو ناظر مجلس در شورای عالی بورس از راه‌اندازی بورس مسکن، حسین عبده‌تبریزی، مشاور مالی وزیر راه‌وشهرسازی و عضو شورای‌عالی بورس، علیرضا توکلی، رئیس اداره ابزارهای نوین مالی فرابورس و چند کارشناس دیگر اقتصاد مسکن و بازار سرمایه، دسته جمعی معتقدند هرچند انجام هر نوع معامله کالا در بورس یا فرابورس به شکل طبیعی باعث شفاف‌سازی در قیمت واقعی آن کالا می‌شود اما «ملک» به عنوان یک کالای غیرهمگن امکان ورود به بازار سرمایه را ندارد. این صاحبنظران می‌گویند: مسکن مانند سایر کالاها ماهیت ثابت و همگنی ندارد که بتوان آن را به صورت دقیق و شفاف و با تکیه بر ویژگی‌های ثابتی که برای سایر کالاها در نظر گرفته می‌شود، قیمت‌گذاری کرد. در واقع ماهیت مسکن به‌عنوان یک کالای ناهمگن امکان قیمت‌گذاری دقیق و شفاف برای گروهی از واحدهای مسکونی نسبتا مشابه را غیرممکن می‌‌کند چراکه هیچ دو واحدی نیست که بتوان برای آنها با تکیه بر مشخصات هرکدام از آن دو، به طور یکسان قیمت‌گذاری کرد. این در حالی است که شاخص‌های موثر در تعیین قیمت مسکن به اندازه‌ای زیاد و متنوع است که عملا نمی‌توان هیچ دو واحدی را با یکدیگر همسان و هم‌قیمت دانست؛ همین ویژگی سبب می‌شود که در کنار اختیاری بودن قیمت‌گذاری ملک از سوی مالکان، امکان ورود مسکن به بازار فرابورس عملا وجود نداشته باشد.


معامله مسکن در بورس به اختیار مالک

پورابراهیمی، به‌عنوان طراح این طرح، اعلام کرده قرار است در فاز اول، شرکت‌ها و سازمان‌های بزرگ و همچنین انبوه‌سازان برای فروش واحدهای خود وارد بازار سرمایه شوند این در حالی است که به گفته وی در فاز دوم مردم هم می‌توانند برای فروش آپارتمان‌ها و املاک خود از طریق فرابورس اقدام کنند و در این زمینه هیچ اجبار یا الزامی برای انجام همه معاملات مسکن در بازار سرمایه از سوی وی عنوان نشده است. این در حالی است که بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد چون شرکت‌ها و نهادهای ساختمانی دولتی، شبه‌دولتی و عمومی برای فروش انواع املاکشان، اعم از مسکونی، اداری و تجاری صرفا از روش مزایده استفاده می‌کنند؛ به احتمال خیلی زیاد از ورود به بورس خودداری خواهند کرد. چرا که این گروه از فعالان ساختمانی در حد کفایت خود ابزارهای تبلیغاتی و بازاریابی برای فروش دارند. بنابراین به نظر می‌رسد حتی اجرای فاز اول این طرح، با مقاومت سمت عرضه‌های کلان، روبه‌رو شود؛ چرا که عمده سود ساخت‌و‌سازهای انبوه در بازار مسکن از مکانیزم‌های غیربورسی همچون برگزاری مزایده‌های مستقیم حاصل می‌شود.


بورس مسکن الگوی جهانی ندارد

البته، پورابراهیمی هم اذعان می‌کند که این طرح در هیچ کجای دنیا سابقه اجرایی ندارد اما به اعتقاد وی می‌توان آن را در ایران عملیاتی کرد!


در شرایطی که بنا بر اذعان عضو ناظر مجلس در سازمان بورس، طرح ورود معاملات مسکن به بازار سرمایه با هدف شفافیت و در نهایت کاهش قیمت مسکن دنبال می‌شود، رئیس اتحادیه مشاوران املاک به عنوان اصلی‌ترین مخالف این طرح، خرید و فروش مسکن در بورس را عامل مهمی در افزایش قیمت می‌داند.


حسام عقبایی یکی از تبعات منفی ورود مسکن به بورس کالا را افزایش قیمت در نتیجه ورود یک نهاد دولتی در این بخش و همچنین افزایش هزینه خرید و فروش مسکن در نتیجه اضافه شدن هزینه کارمزد کارگزاری‌ها به روند معاملات مسکن عنوان می‌کند. اما، مسوولان وزارت راه‌وشهرسازی به عنوان متولی اصلی سیاست‌گذاری و اجرای سیاست‌ها در حوزه مسکن، نسبت به این طرح اظهار بی‌اطلاعی می‌کنند.


حامد مظاهریان، معاون امور مسکن و ساختمان وزیر راه‌وشهرسازی با بیان بی‌اطلاعی این وزارتخانه از راه‌اندازی بورس مسکن، این طرح را بیشتر در حد یک ایده خام می‌داند که هنوز حتی در مورد آن مشورتی هم با وزارت راه‌وشهرسازی صورت نگرفته است. این در حالی است که کارشناسان مسکن در فضای کنونی که بازار به شدت نیاز به خروج از رکود معاملاتی دارد توصیه می‌کنند از بیان ایده‌های غیرعملیاتی در این حوزه خودداری شود.