نجات« مال»ها از ویترین خالی؟
«دنیای‌اقتصاد» سرنوشت املاک غیرمسکونی در دوره پساتوافق را بررسی می‌کند
نجات «مال»ها از ویترین خالی؟
مجتمعهای تجاری- اداری تازه‌ساز از چه مسیر به بازدهی می‌رسند؟
گروه مسکن- نورا حسینی: توافق به‌دست آمده بین ایران و 1+5 بر سر لغو تحریم‌های بین‌المللی، می‌تواند در نقش سکوی پرتاب برای مالکان و سرمایه‌گذاران اولیه مجتمعهای تجاری چندمنظوره -«مال»ها- این املاک تازه‌ساز را از کسادی مطلق و ویترین‌های خالی نجات دهد و بخشی از معوقات بانکی محبوس در این سازه‌ها را آزاد کند.
نتایج یک بررسی که توسط «دنیای‌اقتصاد» درباره آخرین وضعیت بازار «مال»ها در تهران انجام شده است، نشان می‌دهد: به رغم کاهش شدید (افت 43 درصدی) در نرخ «تکمیل» املاک مسکونی در حال ساخت طی یک‌سال اخیر، تعداد املاک غیرمسکونی تکمیل‌شده در این مدت بیش از 100 درصد افزایش پیدا کرده و باعث عرضه انبوه مجتمعهای بزرگ تجاری- اداری (به‌عنوان بخشی از این املاک) در سطح شهر شده است.
جدیدترین آمار بانک مرکزی در این باره حاکی است: طی ۹ ماه اول سال۹۳، ساخت‌وساز ۵۶۳ ساختمان غیرمسکونی (شامل انواع ساختمان‌های اداری، مراکز خرید محله‌ها و مجتمعهای تجاری بزرگ) در تهران تکمیل شد که این میزان عرضه، ۶/ ۱۰۸ درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل از آن، رشد داشته است.
نتیجه این رشد دو برابری در تزریق املاک غیرمسکونی به خیابان‌های تهران در حال حاضر به شکل ویترین‌های خالی و واحدهای تجاری خالی از تجارت در تعداد قابل‌توجهی از مجتمعهای نوساز، قابل مشاهده است.
در برخی مناطق که «مال»ها در فاصله خیلی نزدیک به هم - چند مجتمع تجاری در یک محله- ساخته شده است، همه واحدهای یک مجتمع در حداقل یک‌سال گذشته، فروش نرفته است و حتی تقاضای موثر برای اجاره واحدهای آنها وجود نداشته است.
صرف‌نظر از ضعف مطالعاتی و اشتباه تاکتیکی برخی سرمایه‌گذاران مجتمعهای تجاری چندمنظوره در جانمایی این سازه‌ها که باعث تمرکز غالب «مال»ها در دو تا سه منطقه خاص تهران شده است، آنچه تاکنون بهره‌برداری از این مجتمع‌ها را به رکود کشانده بود، به دو موضوع شامل «ناتوانی اقتصادی خانوارها در خرید اقلام غیرضروری تحت‌تاثیر رشد منفی اقتصاد ایران» و همچنین «سطح پایین مبادلات رسمی در حوزه کالاهای مصرفی بین ایران و کشورها» برمی‌گشت که در نتیجه آن، صرفه اقتصادی برای راه‌اندازی کسب‌وکار تجاری -از فروش انواع کالا و خدمات رفاهی و تفریحی گرفته تا تاسیس نمایندگیهای اداری و تجاری شرکتهای خارجی- افت کرده بود.
اما در دوره کنونی «پساتوافق»، پیش‌بینی می‌شود تقاضا در بازار «مال»ها افزایش پیدا کند.
پیش‌تر، حسین عبده‌تبریزی، مشاور مالی وزیر راه‌و‌شهرسازی که سابقه تحقیقات اقتصادی در زمینه املاک لوکس مسکونی و سازه‌های غیرمسکونی را دارد، درباره تاثیر لغو تحریم‌ها بر این بازار اعلام کرده بود: بخشی از املاک خالی و بدون استفاده شامل ساختمان‌های غیرمسکونی، در دوره جدید به دفاتر اداری و خدماتی شرکتهای تازه‌تاسیس ایرانی و نمایندگیهای خارجی تبدیل می‌شود و به کار خواهند آمد.
اخیرا بررسی کامل‌تری نیز توسط مسعود فیاض‌آذر، مدرس سرمایه‌گذاری در بازار مجتمعهای تجاری چندمنظوره انجام شده که نتایج آن نشان می‌دهد: با لغو تحریم‌ها و ورود نمایندگیهای رسمی عرضه و فروش کالا و خدمات به کشور، نه‌تنها تقاضا برای دریافت غرفه تجاری و واحد اداری در «مال»های تازه‌ساز احیا می‌شود بلکه به‌واسطه افزایش قدرت خرید، رشد گردشگر داخلی و خارجی و تقویت سرمایه‌گذاری، نیاز به ساخت مجتمعهای چندمنظوره جدید احساس خواهد شد.
در فاصله سال‌های 90 تا 93، حجم صدور پروانه ساختمانی برای احداث «مال» در تهران دو برابر شد و به حدود 11 درصد کل ساخت‌‌وسازهای سالانه پایتخت رسید؛ این رشد ناگهانی که کارشناسان مسکن آن را «سونامی مال»سازی توصیف می‌کنند تعداد مجتمعهای چندمنظوره نوساز یا در دست ساخت را به حدود 100 سازه رسانده است.
با این حال مطابق برنامه‌ریزی‌های شهرسازی در اسناد بالادست تهران، ظرفیت این کلان‌شهر با توجه به پایتخت بودنش، کشش راه‌اندازی ۲۰۰ مال جدید دیگر را دارد.
فیاض‌آذر در این باره به «دنیای‌اقتصاد» گفت: چیزی در حدود 4 درصد مساحت پایتخت باید به سطح تجاری تبدیل شود در حالی که هم‌اکنون با وضع فعلی «مال»ها، سطح اشغال شده حتی به نصف این رقم نیز نرسیده است.
بخشی از تحقیقاتی که این کارشناس ماه گذشته در دوره آموزشی «آینده مجتمعهای تجاری چندمنظوره در ایران» در دنیای‌اقتصاد ارائه کرد، مشخص می‌کند: اگر چه قفل عرضه در بازار «مال»ها با ورود به دوره پساتحریم، قابل گشایش است اما شرط تحقق آن، تغییر اساسی در رویه کنونی مدیریت ساخت و طراحی این مجتمع‌ها است.
این تحقیق با استناد به ذائقه برندهای خارجی و سوابق «مال»داری در مشهورترین کشورهای توریستی- تفریحی منطقه، نشان می‌دهد: مالکان و سرمایه‌گذاران اولیه «مال» در درجه اول باید شکل واگذاری واحدهای تجاری و اداری را تغییر دهند و به سمت اجارهداری بروند تا بتوانند در جذب نمایندگیهای خارجی موفق شوند.
به عنوان مثال برندهای عرضه‌کننده پوشاک یا غذا در دنیا، معمولا برای راه‌اندازی نمایندگی رسمی در یک کشور، از شیوه اجاره ۳۵ ماهه استفاده می‌کنند.
دومین تغییر مورد نیاز در «مال»ها برای نجات از رکود واگذاری واحد، باید در معماری داخلی مجتمع‌ها اتفاق بیفتد به‌گونه‌ای که فضای تعداد مشخصی از واحدهای هر مجتمع، باید بزرگ‌مقیاس -بیش از 150 مترمربع- و به شکل دوبلکس تعریف شود.
همچنین انتخاب رسته‌های کالایی در طبقات و کل مجتمع نیز یکی از معیارهای کلیدی مورد سنجش شرکتهای خارجی برای اجاره واحد تجاری است که باید در مراحل ابتدای پیش‌فروش، مورد توجه مالک مال قرار بگیرد.
مجموعه این موارد در کنار پارامترهای تکنیکی دیگر، بازدهی سرمایه‌گذاری در بازار «مال» را در بلندمدت افزایش می‌دهد.
در حال حاضر متوسط نرخ پیش‌فروش هر مترمربع از واحدهای «مال» در تهران بین ۱۵ تا ۲۰ میلیون تومان برآورد می‌شود در حالی که نرخ اجاره این واحدها براساس اجاره ماهانه متری ۱۰۰ هزار تا ۳۰۰ هزار و براساس رهن کامل متوسط متری ۴ تا ۱۲ میلیون تومان است.
فیاض‌آذر با تاکید بر مزیت اجارهداری در بلندمدت معتقد است: این روش واگذاری از یکسو باعث بازپرداخت تسهیلات معوق بانک‌هایی که در این پروژه‌ها سرمایه‌گذاری مستقیم یا مشارکت غیرمستقیم انجام داده‌اند، می‌شود و از سوی دیگر ارزش‌افزوده واحدها را در بلندمدت نصیب سرمایه‌گذار می‌کند.
نکته دیگری که ریسک فروش را برای «مال»دارها افزایش می‌دهد، ارزش کنونی این املاک است که نسبت به زمان شروع به ساخت آنها، تحت تاثیر رکود مسکن به شدت کاهش پیدا کرده است؛ مطابق آمار رسمی بانک مرکزی، طی ۹ ماه سال گذشته ارزش زمین ساختمان‌های غیرمسکونی در تهران ۶/ ۱۵ درصد نسبت به سال۹۲ افت کرد که این روند کاهش قطعا در ماه‌های اخیر نیز تداوم داشته است.به این ترتیب با توجه به اینکه زمین بیشترین سهم را در قیمت تمام شده «مال» و سایر املاک غیرمسکونی دارد، فروش واحدهای تجاری در این مقطع، حتی به جبران سرمایه اولیه نیز منجر نخواهد شد چرا که این املاک در بلندمدت به سوددهی می‌رسند.
تعداد «مال»های استاندارد
تهرانی‌ها و ساکنان بعضی کلان‌شهرهای کشور مثل اصفهان و مشهد چند سالی است که مال‌ها را شناخته‌اند. ساختمان‌های عظیم تجاری که در آنها همه‌چیز پیدا می‌شود. جایی برای گردهمایی برندهای معروف، مغازه‌های لوکس و در کنار آنها سالن سینما، شهربازی، کارواش و البته مجموعه رستوران‌هایی که به آن می‌گویند فود‌کورت.
مال‌ها که تعداد آنها به سرعت رو به افزایش است نه فقط از نظر اقتصادی و تاثیرشان بر سیمای شهر که از نظر اجتماعی هم بر سبک زندگی و عادات روزمره ساکنان شهرهای بزرگ تاثیر گذاشته است و البته روند این تاثیرگذاری در آینده با فعال شدن تعداد بیشتری از این مال‌ها بیشتر هم می‌شود. با روند رو به گسترش ساخت و بهره‌برداری از مجتمعهای عظیم تجاری در شهری مثل تهران، در آینده نزدیک این تاثیرات به مراتب بیشتر هم خواهد بود.
به گفته کارشناسان، توسعه مال‌ها در شهرهای بزرگ فضاهای عمومی را تقویت کرده و ایرانی‌ها را که عمدتا اوقات فراغت را در خانه‌هایشان می‌گذرانند از خانه‌ها بیرون کشیده است. از سوی دیگر اما منتقدان می‌گویند شهری با این تراکم بالا که این روزها چند برابر سه دهه پیش ساختمان و جمعیت دارد دیگر توان پذیرش این همه تجاری‌سازی را ندارد و با این دست‌فرمان اگر پیش برود دیگر جایی برای زندگی نمی‌ماند. فارغ از این حرف‌ها روند ساخت‌وساز مال در تهران و دیگر شهرها رو به افزایش است. شهرداری‌ها هم از این تجاری‌سازی‌های بزرگ که برای آنها بسیار هم پر درآمد است، حمایت می‌کنند و این گونه است که هر روز بر تعداد مال‌ها افزوده می‌شود.
با این وجود مسعود فیاض‌آذر، کارشناس ارشد راه و ساختمان معتقد است بر اساس تعاریف بین‌المللی که از مال وجود دارد، در تهران به ندرت می‌توان به معنای واقعی و استاندارد، «مال» پیدا کرد.
او، مال را یکی از نیازهای پنهان شهر تهران دانست و گفت: همان‌طور که ساخت ساختمان‌هایی مانند هتل استقلال یا ساختمان ASP در زمان خودشان منتقدان زیادی داشت و انتظاری برای موفقیت آنها وجود نداشت، اما سبب جذب ظرفیت‌های مختلف در اطراف خود شدند؛ مال‌ها نیز مشابه همین ساختمان‌ها می‌توانند به نیازهای آتی شهر پاسخ داده و ظرفیت‌سازی کنند.
این مشاور طراحی مگا پروژه‌های ساختمانی در کارگاه آموزشی که توسط موسسه آموزشی دنیای اقتصاد برگزار شد، مال‌ها را نیاز پنهان شهرها دانست و گفت: نباید تعبیر سونامی را برای ساخت مال‌ها در شهرهای ایران به‌کار ببریم.
ما همچنان به مراکز تجاری، تفریحی و خدماتی نیاز داریم؛ به جز ایجاد اشتغالی که مال‌ها می‌کنند، سبب آرامش در خرید، رفع مشکلاتی مانند پیدا کردن جای پارک و استفاده از مکان‌های تفریحی برای شهروندان می‌شوند. مال‌ها می‌توانند شهربازی، مراکز عرضه تخصصی انواع کالا، آرایشگاه، کافی‌شاپ، رستوران، سینما و ... داشته باشند اما اینها کمکی به استاندارد شدن یک مال نمی‌کند، بلکه فضایی (زیربنا یا همان مساحت کل مجتمع و همچنین مساحت تک تک واحدهای تجاری پیش‌بینی شده در سازه) که به مال‌ها اختصاص داده می‌شود، آنها را استاندارد می‌کند. برای یک مال حداقل 130 هزار مترمربع فضای خالص لازم است در حالی که زیربنای عمده مجتمعهای تجاری چندمنظوره در تهران کمتر از 100 هزار مترمربع و به‌طور متوسط 50 تا 80 هزار مترمربع است. مقایسه تعداد مال‌های موجود در ایران که حدود 300 سازه تخمین زده می‌شود با کشوری همچون ترکیه که تعداد این مجتمع‌ها در آن از 150 سازه در سال 2007 به 350 سازه در سال 2013 افزایش پیدا کرده، از ظرفیت این بازار حکایت می‌کند.
او ادامه داد: در حال حاضر در تهران 200 مجتمع چندمنظوره بهره‌برداری شده، نوساز آماده واگذاری و در دست احداث وجود دارد. مساحت کل فضاهای تجاری در دست ساخت در کشور نیز حدود 16 میلیون مترمربع برآورد می‌شود که به‌طور متوسط روند ساخت و تکمیل این سازه‌ها بین 3 تا 5 سال زمان می‌برد.
مهم‌ترین ویژگی و تمایز «مال»ها با سایر مراکز خرید مثل بازارهای سنتی یا فروشگاه‌های زنجیره‌ای علاوه بر جذابیت در طراحی مدرن فروشگاه و فعالیت برندها، آمیختن خرید با تفریح است. در واقع مال‌ها هم فضایی برای خرید و هم فضایی برای تفریح هستند. مخاطبان مال‌ها هم می‌توانند افرادی باشند که می‌خواهند به سینما بروند یا کتاب بخرند و برای استفاده از فضاهای فرهنگی به آنجا مراجعه می‌کنند یا افرادی که می‌خواهند در میان مغازه‌ها و برندهای آن پرسه بزنند یا در یکی از رستوران‌هایش چیزی بخورند.
شاید همین ویژگی است که در بسیاری از شهرهای جهان، «مال‌ها» یا همان «سیتی سنترها» را وارد زندگی روزمره مردم کرده و با استقبال افراد و گروه‌های مختلف با سبک زندگی متنوع و حتی متفاوت مواجه شده است.
موضوعی که این کارشناس مسکن هم بر آن تاکید دارد. فیاض‌آذر در کارگاه آموزشی خود درباره تغییر سبک خرید خانوارها گفت: تغییر مدل خرید و تغییر سبک زندگی نیاز به این مال‌ها را افزایش می‌دهد. اگر بررسی کنیم، جوان‌ها نحوه خریدشان با پدر و مادرهایشان فرق می‌کند. ما باید برای شیوه‌های جدید، ایده‌های خلاقانه‌تری داشته باشیم.
ورود مال‌ها به ایران، به‌ویژه در تهران هرچقدر که از سوی مردم با استقبال مواجه شده اما در کانون انتقادهای برخی کارشناسان قرار گرفته است. منتقدان صدور پروانه ساخت برای ده‌ها مجموعه تجاری عظیم در تهران را از این منظر مورد نقد قرار داده‌اند که پایتخت ظرفیت بارگذاری‌های تجاری بیشتر را ندارد و شهرداری‌ها باید به جای تقویت مراکز تجاری جدید به فکر توسعه فضاهای عمومی و همچنین تقویت کاربری‌های فرهنگی و اجتماعی و آرام‌سازی شهر باشند، به طوری‌که مردم بتوانند در این شهر زندگی کنند و تهران شهری در خدمت اقتصاد و درآمد‌زایی نباشد، بلکه در خدمت زندگی باشد.
این کارشناس مسکن با اشاره به نقل قول‌هایی که در خصوص سونامی ساخت مال در پایتخت می‌شود، گفت: بر اساس طرح تفصیلی و جامع شهر تهران، میزان سطح (عرصه) قابل اختصاص در شهر برای کاربری‌های تجاری و اداری تقریبا معادل یک‌هفتم مسکونی پیش‌بینی شده است. با این حال در حال حاضر در تهران حتی به اندازه یک‌هفتادم املاک نیز کاربری تجاری و اداری ندارند. برای آنکه مشخص شود ما در تهران کمبود مال داریم تا افزایش مال، می‌توان شهر کوالالامپور را مثال زد که ۵۰ مال دارد و جمعیت آن شهر تقریبا نصف جمعیت تهران است. هر چند نمی‌توان به طور قطعی گفت تهران چقدر به مال نیاز دارد و این روش مقایسه‌ای هم روش مناسبی برای کشف نیازهای یک شهر به مال نیست.
افزایش درآمدها حاصل از سرمایه‌گذاری در این پروژه‌ها موضوعی است که دراین کارگاه آموزشی هم به آن پرداخته شد. به گفته این کارشناس مسکن اگر سرمایه‌گذاران این حوزه تا زمان بهره‌برداری از مال‌ها صبوری به خرج دهند و از فروش مالکیت واحدها خودداری کنند می‌توانند از محل اجاره واحدهای تجاری مجتمع، به سودی چند برابر از آنچه در سرمایه‌گذاری در حوزه ساختمان‌های مسکونی انجام می‌دهند، دست پیدا کنند و در میان‌مدت، بیشتر از آنچه در کوتاه‌مدت به‌واسطه فروش واحدها عایدشان می‌شود، از محل اجاره سالانه واحدهای تجاری به‌دست می‌آورند.
دوره جدید کلاس آموزشی «آینده مجتمعهای تجاری چندمنظوره (مال) در ایران با رویکرد طراحی، سرمایه‌گذاری، ساخت و جذب برند» در تاریخ ۱۴ مرداد امسال توسط مرکز آموزش «دنیای‌اقتصاد» برگزار می‌شود که مخاطبان برای اطلاعات بیشتر در این باره می‌توانند با شماره تلفن ۸۷۷۶۲۴۱۱ تماس بگیرند.
ارسال نظر