شورای شهر تهران معرفی کرد
حامی بانکها در برج‌سازی
رئیس کمیته محیط زیست شورای شهر/گزارش محمد حقانی از «راه ممنوعه» موسسات مالی و «انحراف» منابع بانکی در بازار مسکن
دنیای اقتصاد: دیروز بعد از قرائت گزارش تحقیقاتی در پارلمان محلی پایتخت پیرامون «برج‌سازی‌های خارج از ضابطه توسط بانکها»، رئیس شورای شهر تهران مقرر کرد موضوع «تبعات تجارت ساختمانی با سپرده‌های مردم» در نامهای رسمی به معاون اول رئیس‌جمهور منتقل شود. براساس یافته‌های محمد حقانی، عضو ارشد شورا، ساختوساز بانکها و شرکت‌های وابسته که عمدتا با حمایت کمیسیون ماده پنج از بابت تغییر کاربری باغات شکل گرفته باعث انحراف منابع مالی، ضعف تسهیلات‌دهی و سوداگری در ملک و زمین شده است. بانکها مطابق مقررات پولی، از معاملات غیرمنقول و ساختمان‌سازی، منع هستند.
گروه مسکن- بهشاد بهرامی: فعالیت‌های ساختمانی و ملکی برخی بانکها که در تهران شدیدتر از سایر شهرها جریان دارد، تاکنون فقط مورد اعتراض معدود مسوولان دولتی و البته اقتصادی کشور از جمله وزیر راهوشهرسازی قرار داشت اما دیروز پارلمان شهری تهران روی بُعد ناشناخته این نوع تجارت غیرقانونی دست گذاشت و پروسه صدور مجوز احداث برجهای تجاری-اداری و بعضا مسکونی متعلق به بانکها را تشریح کرد.
رئیس شورای شهر تهران در جلسه علنی دیروز، به یافته‌های کمیته محیط‌زیست شورا درباره برج‌سازی‌های گسترده بانکها و شرکت‌های مالی وابسته، آن هم خارج از ضوابط شهرسازی، واکنش نشان داد و اعلام کرد: موضوع ملک‌داری بانکها و تبعات اقتصادی و اجتماعی این «عارضه دامن‌گیر» پایتخت را در نامهای رسمی خطاب به معاون اول رئیس‌جمهور پیگیری می‌کنیم و همزمان از رئیس کل بانک مرکزی، وزیر راهوشهرسازی و وزیر اقتصاد خواستار اقدام مشترک برای توقف این پدیده خواهیم شد.
نتایج تحقیقات محمد حقانی، رئیس کمیته محیط‌زیست و خدمات شهری شورای شهر تهران حاکی است: غالب برجهای در حال ساخت در شهر تهران، مستقیم یا غیرمستقیم در حیطه مالکیت یا مشارکت بانکها قرار دارد و خود یا شرکت‌های زیرمجموعه آنها، یکی از طرفین ذی‌نفع در پروژه‌های ساختمانی محسوب می‌شوند که با استفاده نادرست از سپرده‌های مردم، در بازار ملک مشغول فعالیت هستند. در گزارش مکتوب حقانی که نسخه کامل آن در اختیار «دنیای‌اقتصاد» قرار گرفته، به مجموعه قوانین بازار پول که مطابق آن، بانکها از هر نوع معاملات غیرمنقول منع شده‌اند، اشاره شده و آمده است: سیستم بانکی فقط در یک صورت آن هم مشروط به هماهنگی و اجازه وزارت مسکن (راهوشهرسازی)، مجاز به ساختوساز است که در این چارچوب، باید فقط پروژه‌های مسکونی ارزان‌قیمت احداث کند و آنها را صرفا به شکل فروش اقساطی یا اجاره به شرط تملیک واگذار کند. به این ترتیب، تجاری‌سازی بانکها، مخالف مقررات بانکی است و باید بانک مرکزی در شیوه نظارتی‌اش روی بانکها، بازنگری کند. این بررسی، از انحراف جریان منابع مالی و سپرده‌های بانکی در مسیری غیر از نیاز واقعی بخش‌های اقتصادی خبر می‌دهد که یکی از پیامدهای منفی آن، برهم خوردن تعادل بازار مسکن و تشدید سوداگری در بازار زمین و ساختمان می‌تواند باشد.
نتایج تحقیقات کمیته محیط زیست شورا همچنین از اعمال فشار بر کمیسیون ماده پنج طی سال‌های گذشته برای اخذ مجوز تغییر کاربری باغات و اراضی سبز با هدف احداث برج‌هایی خارج از ضوابط شهرسازی توسط برخی موسسات پولی و بانکی، پرده برداشت که قرائت آن در جلسه دیروز، باعث اجماع شورا برای انتقال موضوع به دولت و بانک مرکزی جهت پیگیری شد.
غریبه‌ای در بازار ملک
در میان فعالان اقتصادی هر بازار هر چند مدت یکبار غریبه‌ای پیدا می‌شود که گوی سبقت در میزان و حجم سرمایه‌گذاری‌ها را از سایر فعالان می‌رباید و کمی بعد به فعال غالب بازار بدل می‌شود. بازار مسکن و ساختوساز نیز از این نوع بازارها جدا نیست و هراز گاهی در دام یکی از غریبه‌های بازار گرفتار می‌شود. برخی از تازه واردهای بازار پای ثابت تولیدات سالانه باقی می‌مانند و برخی دیگر با اوج‌گیری دیگر بازارهای اقتصادی، به آنجا نقل مکان می‌کنند. ثبات حضور این غریبه‌ها اگرچه منجر به رونق برخی بازارها همچون ساختوساز می‌شود اما ممکن است واکنش‌هایی را در پی داشته باشد.
«بانکها و موسسات مالی و اعتباری» غریبه‌ای در بازار ساختوساز کلان‌شهرهای کشور هستند که خارج از حوزه تخصصی فعالیت خود یعنی «گردآوری سپرده‌های مردم و پرداخت تسهیلات به صاحبان صنایع و کشاورزان و بخش‌های تولیدی» برای «دسترسی به سود» حاصل از ساختوساز به شکل گسترده به این بخش وارد شده‌اند. ثبات و گستردگی فعالیت این تازه واردهای بازار مسکن در یک سال اخیر واکنش‌های برخی نمایندگان مجلس، کارشناسان و حقوق‌دانان را به همراه داشته است. این موج نارضایتی اخیرا به پارلمان محلی پایتخت راه یافته است به گونه‌ای که از بانکها به‌عنوان مشتری دانه درشت کمیسیون ماده پنج برای تغییر کاربری اراضی سبز و باغات یاد می‌کنند.
منتقدان ورود مستقیم بانکها به حوزه ساخت‌وسازهای تجاری، مسکونی، اداری و حتی فرهنگی دو دسته هستند. دسته اول از منتقدان روی اصل حضور بانکها و موسسات اعتباری به حوزه مسکن متمرکز شده‌اند. براساس استدلال این دسته از منتقدان ورود مستقیم بانکها به حوزه ساختوساز با قانون پولی و بانکی کشور در تضاد است. این گروه به ماده ۳۴ قانونی پولی و بانکی کشور استناد می‌کنند که در آن بانکها از خرید و فروش کالا به منظور تجارت، معاملات غیرمنقول و خرید سهام و مشارکت در سرمایه یک یا چند شرکت یا خرید اوراق بهادار داخلی یا خارجی به حساب خود به میزانی بیش از آنچه بانک مرکزی ایران به موجب دستورها یا آیین‌نامه‌های خاص تعیین کرده است، منع شده‌اند. به اعتقاد آنان ورود بانکها به این عرصه از یک طرف آنها را در معرض خطر ورشکستگی قرار می‌دهد و از طرف دیگر موازنه عرضه و تقاضا را که در یک روند طبیعی باید به نفع مصرف‌کنندگان باشد برهم می‌زند و نهایتا با ایجاد انحصار زمینه‌ساز افزایش قیمت مسکن می‌شود. دسته دیگر از منتقدان، حضور بانکها در عرصه ساختوساز را معلول اجرای یکسری از سیاست‌های پولی و بانکی در کشور می‌دانند. نرخ سود دستوری، تسهیلات تکلیفی و اجازه عمل نداشتن بانکها در برخی حوزه‌ها از جمله مواردی است که به اعتقاد این گروه بانکها را برای کسب سود به سمت حوزه ساختوساز سوق داده است. این گروه شرکتداری بانکها را تیر خلاصی بر پیکره نظام بانکی کشور تلقی می‌کنند. از دیدگاه آنان ارائه مجوزهای غیرحرفه‌ای برای تاسیس «بانک‌های خصوصی» در دوره اخیر منجر به شکل‌گیری برخی «بانک‌های اختصاصی» برای تحقق منافع ذی نفعان واحد شد تا جایی که حتی بانک مرکزی مجبور به اصلاح ساختار برخی بانکها شده است.
البته دامنه فعالیت بانکها در عرصه ساختوساز به جز تهران به سایر کلان‌شهرهای کشور نیز کشیده شده است. گسترش دامنه فعالیت بانکها در عرصه ساختوساز کشور دو پیامد منفی را بر پیکره جامعه وارد می‌کند. از دیدگاه برخی صاحبنظران اقتصادی پیامد نخست به اختلال در اعطای تسهیلات بانکی مربوط می‌شود. به گفته آنها با ورود منابع بانکی به بخش ساختوساز، مسیر ارائه منابع به متقاضیان دریافت وام و تسهیلات عملا بسته خواهد شد. به تعبیر دیگر به جای آنکه منابع بانکی صرف اعطای وام و تسهیلات بانکی به متقاضیان خرید یا ساخت خانه شود، در مسیر بورس بازی زمین و سوداگری بانکها قرار می‌گیرد. پیامد دیگر که به تازگی از سوی کمیته محیط زیست پایتخت شناخته شده است به اعمال تغییرات گسترده در اراضی سبز وباغات شهر مربوط می‌شود. بنا بر آخرین تحقیقات اخیر محمدحقانی رئیس کمیته محیط زیست شورای شهر تهران، یک چهارم کل نقدینگی کشور در اختیار موسسات پولی و بانکی غیرمجاز قرار دارد، قاعدتا سهم عمده این منابع در جریان ساخت‌وسازهای تجاری و اداری بزرگ مقیاس و خارج از ضوابط و قوانین شهرسازی جریان دارد و این ساختارهای غیر قانونی تلاش می‌کنند با اعمال فشار بر کمیسیون ماده پنج نسبت به تغییر کاربری باغات و اراضی سبز تثبیت شده نسبت به جریان انداختن ساختوساز جهت سوداگری و بورس بازی تجاری اقدام کنند.
او با وارد کردن اشکالات قانونی نسبت به فعالیت بانک و موسسات اعتباری در عرصه ساختوساز کشور، ۹ چالش عمده را نتیجه این فعالیت غیرقانونی می‌داند. منحرف شدن نقدینگی و سپرده‌های مردم به سوی دلال بازی، ایجاد رانت و فعالیت اقتصادی ویرانگر و سوداگری زمین و مسکن، ناتوانی نظام در تامین منابع و نقدینگی مورد نیاز برای واحدهای مولد، اشتغال‌زا و سودمند برای اقتصاد ملی، درگیر شدن بانکها در معاملات غیرقانونی مانند ارز و سکه، انجام معاملات درون گروهی و ایجاد هزاران میلیارد تومان درآمدهای نامشروع برای سهامداران عمده و افراد با نفوذ؛ سه چالشی هستند که حقانی با اشاره به آنها عنوان کرد: با وجود ممنوعیت‌های قانونی کوچه‌ها و خیابان‌های تهران و بسیاری از شهرهای بزرگ به عرصه تاخت و تاز بانکها با پول‌های سپرده‌گذاران تبدیل شده است.
درگیر شدن بانکها در معاملات سوری بین شرکت‌های اقماری خود و شرکت‌های اقماری سهامداران عمده و ایجاد رانت و کسب درآمدهای نامشروع، وارد شدن بدون مجوز بعضی از نهادها در عرصه پولی و بانکی، سرگرم شدن بانکها به امور کسب سود کم‌ریسک و عدم توجه به ابزارهای تامین مالی برای بانکها، دامن زدن به سوداگری زمین و مسکن، خرد شدن و حذف سرمایه‌گذاران کوچک، از بین رفتن موازنه عرضه وتقاضا در حوزه شهرسازی به‌ویژه در کاربری‌های تجاری و مسکونی مورد نیاز واقعی از دیگر چالش‌هایی است که او در تحقیق خود به آنها اشاره کرده است. از این رو سه پیشنهاد راهبردی برای رفع وضعیت موجود ارائه کرده است.
زیست پایتخت، قربانی سرمایه‌گذاری غیرقانونی
متن تحقیقات کمیته محیط زیست شورا که با عنوان «محیط زیست تهران قربانی سرمایه‌گذاری غیر قانونی بانکها» در اختیار «دنیای اقتصاد» قرار گرفته، در ادامه آورده شده است: ساده‌ترین تعریف از بانکداری را می‌توان در یک جمله خلاصه کرد؛ «بانکها واسطه وجوه هستند»، یعنی سپرده‌های مردم را جذب و جمع‌آوری کرده و به‌صورت منابع عظیم مالی در رگ‌های بخش‌های مختلف اقتصادی پمپاژ می‌کنند و این عمل منجر به این خواهد شد که چرخ‌های اقتصادی به‌صورت هماهنگ در بخش‌های صنعتی، کشاورزی و خدماتی به گردش درآید. بنابراین نقش بانکها و موسسات مالی اعتباری در اقتصاد هر کشوری بسیار حیاتی بوده و به همین دلیل برنامه‌ریزی صحیح توزیع منابع توسط مسوولان اقتصادی و نظارت دقیق و مستمر با استفاده از تکنیک‌های کارآمد بر عملکرد بانکها و موسسات اعتباری ضروری است. در بند ۱۹ سیاست‌های کلی اقتصاد مقاومتی ابلاغی ۳۰ بهمن ۱۳۹۲ مقام معظم رهبری به صراحت بر «شفاف‌سازی اقتصادی و سالم‌سازی آن و جلوگیری از اقدامات، فعالیت‌ها و زمینه‌های فسادزا در حوزه‌های پولی و تجاری و ارزی» تاکید موکد شده است.
طبق استانداردهای بین‌المللی و ضوابط و مقررات بانکی در کشورهای پیشرفته، بانکها مجاز به فعالیت غیربانکی نبوده و نمی‌توانند از منابع مردم در جهت سرمایه‌گذاری در شرکت‌های اقماری خود استفاده کنند. سرازیر شدن منابع بانکها به شرکت‌های زیرمجموعه یا اقماری آنها ضمن مغایرت با سیاست‌های کلی اصل 44 ابلاغی مقام معظم رهبری در نهایت منجر به اختلال در نظام اقتصادی کشور می‌شود.
دامن زدن به سوداگری در زمین و ساختمان، مجتمع‌های تجاری، ارز و طلا و فعالیت‌های غیرمولد دیگر کم‌ریسک و سودآور، منجر به متوقف شدن بخش‌های مولد اقتصادمانند صنعت و کشاورزی به علت کمبود نقدینگی، از بین بردن جاذبه فعالیت‌های اقتصادی مولد و مورد نیاز جامعه، توسعه فعالیت‌های غیر مولد و نهایتا دامن زدن به رکود اقتصادی جامعه می‌شود.
بنا بر گزارش منتشر شده رئیس کل بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران در تیرماه 1394، یک‌چهارم کل نقدینگی کشور در اختیار موسسات پولی و بانکی غیرمجاز قرار داشته است، قاعدتا سهم عمده این منابع در جریان ساخت‌وسازهای تجاری و اداری بزرگ‌مقیاس و خارج از ضوابط و قوانین شهرسازی جریان دارد و این ساختارهای غیرقانونی تلاش می‌کنند نسبت به تغییر کاربری باغات و اراضی سبز تثبیت شده در خصوص جریان انداختن ساختوساز برای سوداگری و بورس‌بازی تجاری اقدام کنند.
مشاهدات تجربی و عینی نشان می‌دهد، میزان قابل توجهی از ساختوسازها درکلان‌شهرها و به‌ویژه شهر تهران، به انحای گوناگون، توسط بانکها و موسسات پولی و مالی صورت می‌گیرد. اغلب برجهای بلندمرتبه تجاری نام و نشانی از بانکها را با خود به همراه دارند. امروزه کمتر بنای بلندمرتبه در تهران یافت می‌شود که بانک‌های دولتی و خصوصی به یکی از عناوین سازنده، مشارکت‌کننده، کارفرما یا پیمانکار در احداث آن حضور نداشته باشد؛ این حجم گسترده ساختوسازها و تملک اموال غیرمنقول توسط بانکها یا شرکت‌های وابسته این سوال را به ذهن متبادر می‌کند که آیا بانکها و شرکت‌های وابسته از نظر قانونی مجاز به ساختوساز، تملک اموال غیرمنقول در کلان‌شهرها، احداث مجتمع‌های تجاری و مسکونی عظیم و امثالهم هستند یا خیر؟
حریم فعالیت ساختمانی بانکها
واکاوی قوانین و مقررات موضوعه ما را به نکات زیر می‌رساند:
۱ـ ماده ۳۴ قانون پولی و بانکی کشور صراحتا (انجام عملیات خرید و فروش کالا به‌منظور تجارت) و (انجام معاملات غیرمنقول جز برای بانک‌هایی که هدف آنها انجام معاملات غیرمنقول است) را ممنوع اعلام کرده است.
۲ـ تبصره ذیل ماده ۳۴ این قانون، صرفا «تملک غیرمنقول برای استیفای مطالبات بانکی و همچنین تامین محل کار یا مسکن کارکنان بانکها و معاملات مربوط به آن را از شمول ممنوعیت‌های ماده ۳۴ مطرح شده استثنا کرده است.
۳ ـ در قانون عملیات بانکی بدون ربا مصوب ۸/ ۶/ ۶۲ نیز در فرازهای مختلف به بیان حدود و ثغور بانکها در ورود به پروژه‌های عمرانی و ساختوساز پرداخته شده است:
- ماده 8 قانون عملیات بانکی بدون ربا مقرر می‌دارد: (بانکها می‌توانند در امور یا طرح‌های تولیدی و عمرانی مستقیما به سرمایه‌گذاری مبادرت کنند، اما در ادامه با فوریت اشاره شده است: «برنامه این گونه سرمایه‌گذاری‌ها باید در لایحه بودجه سالانه کل کشور به تصویب مجلس شورای اسلامی برسد» و لذا در صورت تصویب مجلس در بودجه سنواتی کشور باز سرمایه‌گذاری بانکها در حوزه‌های عمرانی و ساختوساز محدودیت زمانی یک سال دارد. بر این اساس عملیات عمرانی بانکها بدون درج در بودجه سالانه کشور کاملا غیرقانونی است.
- از سوی دیگر ماده ۱۰ قانون عملیات بانکی بدون ربا، تنها استثنایی را که به موجب آن بانکها می‌توانند به تولید و عرضه مسکن بپردازند، تصریح کرده است. این ماده مقرر می‌دارد «بانکها می‌توانند به‌منظور ایجاد تسهیلات لازم در گسترش امر مسکن با هماهنگی وزارت مسکن و شهرسازی (راهوشهرسازی کنونی) واحدهای مسکونی ارزان قیمت به‌منظور فروش اقساطی یا اجاره به شرط تملیک احداث نمایند، لذا در این مورد نیز بانکها راسا مجاز به احداث واحد مسکونی نیستند، چون اولا باید هدف ایجاد تسهیلات لازم در گسترش امر مسکن ارزان قیمت باشد، ثانیا با هماهنگی وزارت راه و شهرسازی صورت پذیرد و ثالثا صرفا از طریق فروش اقساطی یا اجاره به شرط تملیک واگذار گردد.
به هرصورت شاهدیم که به‌رغم وجود این ممنوعیت‌های قانونی کوچه‌ها و خیابان‌های تهران و بسیاری از شهرهای بزرگ به عرصه تاخت و تاز بانکها با پول‌های سپرده‌گذاران تبدیل شده است. نادیده گرفتن این تمهیدات و الزامات قانونی و عدم پایبندی به قانون چالش‌های زیر را سبب می‌شود:
۱- منحرف شدن نقدینگی و سپرده‌های مردم به سوی دلال بازی، ایجاد رانت و فعالیت اقتصادی ویرانگر و سوداگری زمین و مسکن
۲-ناتوانی نظام بانکی در تامین منابع و نقدینگی مورد نیاز برای واحدهای مولد، اشتغال‌زا و سودمند برای اقتصاد ملی.
۳- درگیر شدن بانکها در معاملات غیرقانونی مانند ارز و سکه، انجام معاملات درون گروهی و ایجاد هزاران میلیارد تومان درآمدهای دیگر برای سهامداران عمده و افراد با نفوذ.
۴- درگیر شدن بانکها در معاملات صوری بین شرکت‌های اقماری خود و شرکت‌های اقماری سهامداران عمده و ایجاد رانت و کسب درآمدهای نامشروع.
۵- وارد شدن بدون مجوز برخی صاحبان سرمایه در نظام پولی و بانکی.
۶- سرگرم شدن بانکها به امور کسب سود کم‌ریسک و بی‌توجه به ابزارهای تامین مالی برای بانکها .
۷- دامن زدن به سوداگری زمین و مسکن.
۸- خرد شدن و حذف سرمایه‌گذاران کوچک .
۹- از بین رفتن موازنه عرضه وتقاضا در حوزه شهرسازی به‌ویژه در کاربری‌های تجاری و مسکونی مورد نیاز واقعی.
از این رو لازم است که بانکها به ریل قانونی خود بازگردند و بانک مرکزی وسایر دستگاه‌های نظارتی نظارت لازم را بر بانک‌های مختلف اعمال کنند.
حال سوال اینجاست که: سوداگری ساختوساز چه نسبتی با بانکداری اسلامی دارد؟
پیشنهادهای کاربردی
1 ـ جلوگیری از فعالیت ساختوساز کلیه بانکها، موسسات مالی، اعتباری و صندوق‌های قرض‌الحسنه
2 ـ بازنگری در شیوه نظارتی بانک مرکزی به نحوی که قادر باشد اولا از فعالیت موسسات غیر مجاز جلوگیری کند و ثانیا قادر باشد با استفاده از تکنولوژی و دانش روز با کارآیی هر چه بیشتر بر بانکها و موسسات پولی و مالی نظارت کند.
3 ـ همکاری همه دستگاه‌های ذی‌ربط از جمله قوه قضائیه ونیروی انتظامی و نمایندگان مجلس برای پیشبرد این اهداف.
ارسال نظر