مشاوران املاک «بازار پس‌از تسهیلات جدید» را برای «دنیای‌اقتصاد» تشریح کردند
دو نیروی متضاد حول معاملات مسکن
دیروز مشاوران املاک در مناطق مختلف تهران با تشریح آخرین وضعیت بازار و تاثیری که تسهیلات جدید خرید، بر رفتار خریداران و فروشنده‌های مسکن گذاشته است، به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کردند: اگر چه در روزهای گذشته، اخبار رسمی بانک مرکزی و دولت درباره کم و کیف وام‌های خرید باعث افزایش مراجعه متقاضیان به بنگاه‌ها و پرس‌وجو درباره قیمت‌‌های پیشنهادی شد اما ورود به ماه مبارک رمضان، باعث شکل‌گیری نوعی رکود سنتی در بازار ملک آن هم از سمت عرضه می‌شود که به این ترتیب در یک ماه آینده، رونق معاملات مصرفی دور از انتظار است. به این ترتیب نیروی ناشی از وام مسکن که برای افزایش نقل و انتقالات وارد بازار شده، لااقل در اولین ماه تابستان، نمیتواند نقش بازی کند اما مطابق پیش‌بینی دلالان ملک، از نیمه فصل آینده، تنور معاملات آپارتمان‌های کوچک‌متراژ در شرق و غرب تهران و همچنین واحدهای میان‌متراژ در مناطق جنوبی گرم خواهد شد.
هر چند برخی مشاوران املاک از تاثیر وام بر قیمت می‌گویند اما همگی بر «بهبود روند معاملات» اجماع دارند و معتقدند: در این مقطع، قیمت‌ها کشش افزایش بالاتر از تورم را ندارد. محاسبات بازار نشان می‌دهد: وام ۸۰ میلیونی در جنوب تهران و مناطق مرکزی به ترتیب ۴۴درصد و ۲۵درصد قدرت خرید مصرفی را پوشش می‌دهد.
آثار متفاوت در مناطق مختلف
بازار مسکن طی چند روزی که از اعلام و اجرای مصوبه شورای پول و اعتبار مبنی بر افزایش وام خرید مسکن می‌گذرد، واکنش‌های متفاوتی نشان داده است. برخی از مشاوران املاک نسبت به این وام خوش‌بین بود‌ه‌اند و آن را سبب رونق بازار دانسته و برخی نیز معتقدند این وام سال آینده تاثیر عینی خود را در بازار خواهد گذاشت.
یکی از فعالان بازار مسکن در منطقه شمالی پایتخت معتقد است تسهیلات جدید خرید تاثیری در رونق بازار در مناطق شمالی نخواهد گذاشت. این فعال بازار مسکن ادامه می‌دهد: این وام بیشتر در مناطقی که قیمت مسکن ارزان است یا مناطق حومه‌ای تهران که توسط تعاونی‌ها خریداری می‌شوند، تاثیرگذار است و مشخص است برای آپارتمان‌های شمال شهر که معاملات آنها معمولا بالای یک میلیارد تومان است، ۶۰ تا ۸۰ میلیون وام خرید تاثیری در رونق معاملات آنها نخواهد گذاشت. حتی خریداران مصرفی گاهی حاضرند پنج یا هفت متر مربع خانه‌شان کوچک‌تر باشد؛ اما سندشان برای سال‌ها در رهن بانک قرار نگیرد.
خریداران در بازار مسکن غرب تهران پس از اعلام این خبر، به دلیل برخی جوسازی‌های غیراقتصادی مبنی بر احتمال افزایش قیمت در آینده نزدیک، بیش از گذشته ترغیب به خرید ملک شده‌اند.
گروهی از مشاوران املاک در این منطقه با بیان اینکه حتی خبرهای کلی از وام مسکن باعث می‌شود تعداد مراجعه به دفاتر مشاور املاک بیشتر شود، می‌گویند: برخی فروشنده‌ها نیز پس از این واکنش، کمتر از گذشته به خریداران تخفیف می‌دهند. این گروه پیش‌بینی می‌کنند در ماه‌های آینده قیمت ملک افزایش پیدا کند؛ اما این افزایش به اندازه‌ای نیست که دوباره بازار مسکن دچار رکود شود. به گفته این فعالان بازار، این وام به اندازه‌ای نیست که شاهد هجوم خریداران به بازار مسکن باشیم، اما حتما وضعیت معاملات را نسبت به سال گذشته بهتر می‌کند.
بیشتر مشاوران املاک معتقدند وام مسکن سبب رونق آپارتمان‌های متراژ کوچک با مساحت بین ۵۰ تا ۶۰ مترمربع می‌شود، زیرا خریداران می‌توانند با یک وام ۸۰ میلیونی و فروش خودرو شخصی‌شان و همچنین تکیه بر مبلغ رهن محل اجاره فعلی خود، به راحتی یک آپارتمان کوچک خریداری کنند. یکی از مشاوران املاک در خصوص اینکه آیا این وام‌ها می‌تواند سبب تغییر رفتار فروشنده‌ها شود و برخلاف یکسال گذشته که برای تخفیف در قیمت پیشنهادی، به راحتی با خریداران به توافق می‌رسیدند، دیگر حاضر به تعدیل نباشند؟ این‌گونه پاسخ داد: سه نوع سرمایه‌گذار در بازار مسکن وجود دارد. دسته اول سرمایه‌گذارانی که با تسهیلات بانکی اقدام به ساخت خانه می‌کنند، این گروه به دلیل ترس از تاخیر در بازپرداخت وام‌ها، با هر قیمت کمی حاضر به فروش آپارتمان‌هایشان می‌شوند و پس از ضرر در بازار مسکن، از دور خارج می‌شوند. گروه دوم سرمایه گذارانی هستند که با وجود رکود و کسادی بازار، حاضر به تخفیف املاکشان نیستند و زیر قیمت تمام شده، املاکشان را واگذار نمی‌کنند. این گروه بیشتر منابع‌شان را از محل پیش‌فروش به دست آورده‌اند و همچنان در بازار فعالیت می‌کنند و گروه سوم سرمایه‌گذارانی هستند که با سرمایه‌های بالا وارد حوزه مسکن شده و می‌دانند که رکود موقتی است و پس از چند سال صبر، می‌توانند بیش از تورم سال‌های گذشته املاکشان را به فروش برسانند و زیان نفروختن این دو سال را جبران کنند. این گروه حتی املاکشان را برای اجاره هم نمی‌دهند. در این میان وام‌های جدید خرید مسکن تاثیر قابل ملاحظه‌ای روی گروه اول که تعداد آنها در بازار فعلی زیادتر از دو گروه بعدی است، دارد. گروه‌های دوم و سوم سازنده، عمدتاً ساختمان‌های مسکونی لوکس یا تجاری و اداری می‌سازند؛ بنابراین چه در زمان رونق و چه در رکود مسکن، عرضه‌های آنها سهمی در تغییرات قیمت آپارتمان‌های مصرفی ندارد، هر چند می‌تواند بر میانگین قیمت بازار موثر باشد. برخی از فعالان مسکن در غرب تهران نیز تاثیر این وام را بر خانه‌های زیر ۷۰ متر قابل توجه می‌دانند و می‌گویند: حجم کمی از خریداران خانه‌های بالای ۹۰ متر مربع از وام بانکی استفاده می‌کنند، زیرا کسی که توان پرداخت ۵۰۰ یا ۶۰۰ میلیون تومان پول نقد را دارد، به دنبال گرفتن وام ۸۰ میلیونی نخواهد رفت. این وام بیشتر بر خانه‌های ۴۵ تا ۶۰ متر تاثیر می‌گذارد و مطمئنا خانه‌های نوساز یا با سن پایین‌تر از پنج سال، تغییرات قیمتی خواهد داشت. نمی‌توان گفت بازار داغ و عالی می‌شود اما بازار طی ماه‌های آینده تغییرات قابل توجهی خواهد داشت. از سوی دیگر بازار مسکن در شرق تهران واکنش قابل توجهی به وام مسکن ۸۰ میلیونی نداشته است. به اعتقاد این فعالان مسکن، پس از رکود هر ساله بازار مسکن در ماه‌های رمضان و محرم و صفر، بازار از اواسط پاییز جان می‌گیرد. پیش‌بینی فعالان بازار مسکن در شرق پایتخت نیز این است که خرید و فروش آپارتمان‌های زیر ۵۰ متر مربع تحت تاثیر این وام قرار خواهند گرفت و ممکن است قیمت خانه در این محدوده متری ۱۰۰ تا ۲۰۰ هزار تومان تغییر کند، اما همچنان قدرت خرید مردم به میزانی نیست که بتواند رشد قیمت بالاتر از تورم را جواب دهد. یکی از فعالان بازار مسکن شرق تهران در خصوص اینکه چرا بازار مسکن در غرب شهر اخیراً با آغاز ثبت‌نام وام مسکن، تغییرات مثبتی داشته، اما بازار شرق همچنان منتظر روزهای پررونق است، می‌گوید: در غرب به دلیل وجود مراکز تفریحی و خرید، تقاضای سکونتی بیشتر است. همچنین دسترسی‌های غرب تهران نیز بیشتر از شرق است. بنابراین بازار مسکن در مناطق غربی تهران همیشه از رونق بیشتری نسبت به شرق برخوردار بوده است. به گزارش «دنیای‌اقتصاد» فعالان بازار مسکن جنوب پایتخت بیش از سایر مناطق امیدوارند وام مسکن باعث رونق خرید و فروش واحد مسکونی در منطقه‌شان شود.
به اعتقاد مشاوران املاک این منطقه، به دلیل پایین بودن قیمت مسکن در این محدوده، این وام می‌تواند نیمی از بهای آپارتمان‌ها را پوشش دهد. به گفته یکی از مشاوران املاک در منطقه زمزم طی هفته گذشته سه معامله در دفتر مشاوره املاک وی انجام شده که قیمت دو دستگاه از آپارتمان‌ها با متراژ زیر ۶۰ مترمربع معادل ۸۰ و ۱۰۰ میلیون تومان و آپارتمان سومی هم با قیمت ۱۸۰ میلیون تومان فروخته شده است. بنابراین مطمئنا پرداخت تسهیلات جدید در خانه‌های جنوبی تهران که هم قیمت خانه پایین است و هم متراژها کوچک، تاثیر بیشتری خواهد داشت؛ به ویژه آنکه قیمت‌ها در حال حاضر به کف رسیده است.
مشاوران املاک در مناطق مرکزی پایتخت نیز معتقدند پرداخت وام ۸۰ میلیونی که می‌تواند حداقل یک‌چهارم بهای آپارتمان‌های کوچک متراژ را پوشش دهد، قطعا بی‌تاثیر در رونق بازار نخواهد بود، اما نمیتواند تمامی مناطق پایتخت را به یک میزان تحت تاثیر قرار دهد.
به گفته این گروه از مشاوران، مطمئنا این وام ۸۰ میلیونی واحدهای مناطق شمالی را تحت تاثیر قرار نمی‌دهد، زیرا این وام می‌تواند حداکثر معادل تخفیفی باشد که مالک روی قیمت کل ارائه می‌کند! با این حال تسهیلات جدید در مناطق مرکزی تاثیر میانه دارد اما در مناطق شرق، جنوب و خانه‌های کوچک در غرب می‌تواند تاثیر خوبی بگذارد با این حال همچنان شاخص‌های مهم‌تری برای رونق بازار مسکن وجود دارد.
به اعتقاد این مشاوران املاک، نمی‌توان پیش‌بینی کرد قیمت مسکن در ماه‌های آینده افزایش یا کاهش می‌یابد، زیرا همچنان بازار از وضعیت گنگ گذشته خارج نشده و خریداران منتظرند وضعیت تحریم‌ها مشخص شود، زیرا اگر نتیجه مذاکرات در یکی دو ماه آینده روشن شود، اثر پارامترهای بیرونی موثر بر بازار ملک همچون نتیجه مذاکرات، تورم و رشد اقتصادی، لااقل در سال جاری، قوی‌تر از متغیر «وام» که پرداخت آن از سال ۹۵ شروع می‌شود، عمل خواهد کرد.
به گفته برخی از مشاوران املاک این وام برای آپارتمان‌های حداکثر ۷ ساله است، بنابراین خانه‌های نوساز که در ۷ سال اخیر ساخته شده‌اند، وارد چرخه خرید و فروش شده و متقاضیان زیادی خواهند داشت که به دنبال خرید این واحدها هستند.
یک احتمال ناخوشایند
اخیرا در برخی محله‌های نه‌چندان ارزان‌قیمت، دلالان ملک می‌گویند: از هم اکنون مالکان واحدهای نوساز، قیمت فایل‌های فروش را بالا برده‌اند و از آنجا که سال آینده خریداران واحدهای کوچک در بازار نسبت به امسال افزایش پیدا می‌کند، بنابراین پیش‌بینی آنها این است که امسال هم می‌توان با قیمت بالاتری این واحدها را به فروش رساند!
این در حالی است که محاسبات کارشناسی نشان می‌دهد: میزان عرضه آپارتمان نوساز در سال۹۵ به واسطه تسهیلات جدید ساخت که از هم‌اکنون قابل پرداخت است، افزایش پیدا می‌کند و جلوی صعود قیمت را خواهد گرفت.
ارسال نظر