خطر جیره‌بندی وام خرید مسکن

دنیای اقتصاد: برای پرداخت تسهیلات ۴۰ تا ۸۰ میلیون تومانی خرید مسکن به «خانه‌اولی»‌ها، سقف ۸۴ هزار فقره وام در سال، تعیین شده است. کارشناسان در واکنش به این سهمیه‌بندی خارج از مصوبه، ضمن استناد به مطالعات طرح جامع مسکن که «نیاز به خرید مسکن» ناشی از ازدواج در سال‌های ۹۴ و ۹۵ را سالی حدود ۳۰۰ هزار خانوار عنوان می‌کند، معتقدند: پرداخت وام به یک چهارم واجدین شرایط باعث رانت، خرید و فروش امتیاز و اختلال در اهداف اولیه می‌شود. مسوولان مسکن برای تخصیص بهینه وام، دو راه‌حل «پرداخت به نوسازهای کم‌متراژ و پیش‌خرید» را ارائه دادند.

«دنیای‌اقتصاد» ماجرای «عبارت نانوشته» در متن مصوبه اخیر شورای پول و اعتبار را بررسی می‌کند

خطر جیره‌بندی وام مسکن

گروه مسکن- فرید قدیری: یک هفته بعد از تصویب افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن در شورای پول و اعتبار، تفسیر برخی مسوولان بازار پول از متن این مصوبه باعث واکنش برخی مسوولان بازار مسکن و البته شیوع یک نگرانی جدی از «بروز رانت در پروسه پرداخت وام‌های جدید بانک مسکن» شده است.

با موافقت مکتوب شورای پول و اعتبار، بانک مسکن مجاز شده در ازای سپرده‌گذاری یکساله «خانه‌اولی»‌ها در صندوق تازه‌ای تحت عنوان صندوق پس‌انداز «یکم»، بین ۴۰ تا۸۰ میلیون تومان وام خرید مسکن (در سه سطح و متناسب با جمعیت شهرها) به این گروه از متقاضیان پرداخت کند.

در متن این مصوبه بدون کوچک‌ترین اشاره‌ای به عباراتی همچون «سهمیه‌بندی» یا «سقف‌گذاری» برای تعداد وام‌های قابل پرداخت در هر سال، هیچ نشانه‌ صریحی از «محدودیت عددی در تعداد تسهیلات» وجود ندارد و صرفا از بانک مسکن خواسته شده در جریان پرداخت وام‌ها، تعادل منابع و مصارف صندوق را رعایت کند.

اما به رغم این شفافیت، طی چند روز گذشته برخی مسوولان حوزه سیاست‌گذاری پولی کشور از تعیین «سقف ۸۴ هزار فقره‌ای» برای پرداخت وام از محل صندوق «یکم» خبر داده‌اند و گفته‌اند: مطابق نیازسنجی‌های صورت گرفته در بازار مسکن برای شناسایی مخاطبان این سه نوع تسهیلات در کل کشور، مشخص شده تعداد ۸۴ هزار فقره وام خرید برای این طیف، می‌تواند جوابگو باشد.

خانه‌ اولی‌ها؛ ۸۴ هزار نفر یا ۳۰۰ هزار؟

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، برآورد بانک مرکزی از جامعه «خانه‌اولی»‌های متقاضی وام مسکن، با آنچه مسوولان بخش مسکن در جریان تدوین طرح جامع مسکن به آن رسیده‌اند، کاملا متفاوت است.

محاسبات صورت گرفته در پیش‌نویس طرح جامع مسکن نشان می‌دهد: طی سال‌های ۹۴، ۹۵ و ۹۶ به ترتیب ۸۲۵، ۸۲۳ و ۸۲۱ هزار فقره ازدواج صورت خواهد گرفت که حدود ۴۰ درصد این متقاضیان جدید وارد بازار خرید و بقیه وارد بازار اجاره می‌شوند.

با این حساب، جمعیت «خانه‌اولی»‌ها با فرض عدم انباشت تقاضا از سال‌های قبل، در سال جاری حدود ۳۳۰ هزار خانوار خواهد بود نه ۸۴ هزار خانوار. بنابراین در صورت جیره‌بندی این تسهیلات، فقط یک‌چهارم واجدان شرایط، مجاز به ثبت‌نام در صندوق پس‌انداز «یکم» هستند و بقیه متقاضیان تسهیلات یارانه‌ای ۴۰ تا ۸۰ میلیون تومانی، باید از بازار آزاد، وام غیریارانه‌ای دریافت کنند. نرخ سود تسهیلات صندوق «یکم» معادل ۱۴درصد و سود تسهیلات خرید مسکن سایر بانک‌ها که با مصوبه اخیر شورای پول و اعتبار، پرداخت آن بعد از ۷ سال آزاد شده، ۲۱درصد تعیین شده است.

درباره ابعاد بازار تقاضای مسکن و تعداد خانه‌اولی‌ها، روز گذشته فردین یزدانی نویسنده طرح جامع مسکن به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کرد: تا قبل از اجرای فاز اول قانون هدفمندسازی یارانه‌ها، نسبت درصد «نیاز خرید» به «نیازاجاره» در بازار مسکن به صورت ۶۰ به ۴۰ بود به این معنی که تا قبل از سال۹۰ حدود ۶۰ درصد خانه‌اولی‌ها یا همان زوج‌های جدید وارد بازار خرید و مابقی وارد بازار اجاره می‌شدند اما در دو سال اول اجرای این قانون، نیاز خرید نصف شد و به ۳۰ درصد رسید و در حال حاضر نیز نسبت «نیاز خرید» به «نیاز اجاره» در زوج‌های جدید و سایر متقاضیان مسکن به صورت ۴۰ به ۶۰ یعنی برعکس دهه ۸۰ شده است.

چرا جیره‌بندی مطرح شد؟

در این میان، برآوردهای جمعیتی مربوط به یک دهه آینده که در نسخه جدید طرح جامع مسکن انجام شده است، نشان می‌دهد: در سال‌های پس از ۱۴۰۰، نرخ تقاضای مسکن ناشی از ازدواج‌های سالانه کاهش پیدا خواهد کرد و به ۴۲۹ هزار فقره در سال خواهد رسید اما هم‌اکنون میزان نیاز به مسکن اجاره‌ای و ملکی از سمت زوج‌های جدید حداقل ۸۰۰ هزار فقره در سال است که ۴۰ درصد این خانوارها در قالب خانه‌اولی، مشتریان بالقوه تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن «یکم» خواهند بود.

بنابراین با جیره‌بندی ۸۴ هزار فقره‌ای برای پرداخت سالانه تسهیلات خرید مسکن از محل این صندوق، عملا شرایط اعطای وام به گونه‌ای رقم زده شده که از هر ۴ متقاضی واجد شرایط، یک نفر موفق به دریافت وام خواهد شد.

این اعمال محدودیت که البته فعلا محل اختلاف سیاست‌گذاران پولی و متولیان بخش مسکن است، از آنجا ناشی می‌شود که بانک مرکزی محل تامین مالی صندوق پس‌انداز «یکم» را منابع حاصل از بازپرداخت خط‌اعتباری مسکن‌مهر تعیین کرده است.

نیمی از اعتبار وام‌های ۸۰، ۶۰ و ۴۰ میلیون تومانی خرید مسکن در این صندوق، توسط سپرده‌گذاران و نیمی دیگر از محل وصول اقساط ماهانه تسهیلات مسکن‌مهر تامین خواهد شد؛ ضمن اینکه مابه‌التفاوت سود یارانه‌ای ۱۴درصدی این تسهیلات تا نرخ سود رایج بازار پول که ۲۱درصد است نیز از همین محل باید تامین شود.

هشدار دلالی با وام یارانه‌ای

محتوای اظهارات سیاست‌گذاران بازار پول طی روزهای اخیر مشخص می‌کند: دو شرط شامل «تعادل منابع و مصارف صندوق پس‌انداز مسکن یکم» و «تامین اعتبار صندوق از محل بازگشت اعتبارات مسکن‌مهر» باعث شده از یکسو جامعه مخاطبان این سه نوع وام صرفا به «خانه‌اولی»‌ها محدود شود و از سوی دیگر برای تعداد وام‌ها «سقف» تعیین شود.

کارشناسان اقتصاد مسکن شرط اول را مناسب و درست می‌دانند اما اعمال شرط دوم را نوعی جیره‌بندی در پرداخت تسهیلات یارانه‌ای توصیف می‌کنند که پیامد آن می‌تواند به خرید و فروش امتیاز وام در بازار غیررسمی و اختلال در هدف اولیه دولت از بابت تسهیل شرایط خانه‌دار شدن میان‌درآمدهای فاقد مسکن منجر شود. با سهمیه یک‌چهارمی، دریافت‌کنندگان این وام به جای استفاده مصرفی از آن، همچون اتفاقی که سال‌های اخیر در مسکن‌مهر افتاد، امتیاز خود را به افرادی که تضمینی در واجدشرایط بودن آنها نیست (خریداران سرمایه‌ای) واگذار خواهند کرد.

فرمول جایگزین جیره‌بندی

صاحب‌نظران اقتصادی در گفت‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» برای جلوگیری از این دو پیامد منفی، به مسوولان بانک مرکزی و بانک مسکن پیشنهاد کردند: با توجه به اینکه منابع وام خرید مسکن خانه‌اولی‌ها محدود و به مراتب کمتر از تعداد متقاضیان واجدشرایط است، بهتر است به جای سقف‌گذاری برای تعداد تسهیلات خرید مسکن، برای سمت عرضه، شرایط خاص تعریف شود به این معنی که فقط گروهی از آپارتمان‌های موجود در بازار فروش، مشمول وام‌های صندوق پس‌انداز یکم شوند تا به واسطه این مدل تنظیم بازار، اثر تحریک‌کننده وام بر «عرضه مسکن در استطاعت خانه‌اولی‌ها» تقویت شود.

فردین یزدانی نویسنده طرح جامع مسکن در این باره به «دنیای‌اقتصاد» گفت: پیشنهاد اولیه ما در طرح جامع، پرداخت متوسط ۷۵ میلیون تومان وام خرید به آپارتمان‌های نوساز تا سقف حداکثر ۹۰ مترمربع بود.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، در نسخه پیش‌نویس طرح جامع نیز پیش‌بینی شده بود سالی ۲۵۰ هزار فقره تسهیلات ۹۵ میلیون تومانی به خانه‌اولی‌ها پرداخت شود که این تعداد وام تقریبا با نیاز بازار تطابق داشت و مانع رانت در توزیع وام می‌شد.

از سوی دیگر، در پیشنهاد اولیه بانک مسکن برای راه‌اندازی صندوق پس‌انداز «یکم» نیز حدود ۱۵۰ هزار فقره وام ۴۰، ۶۰ و ۸۰ میلیون تومانی در هر سال تعریف شده بود که اگر چه نصف نیاز بالقوه بود اما در مقایسه با آنچه الان تعیین شده، دو برابر بود.

در حال حاضر مسوولان بخش مسکن معتقدند: ملاک عمل بانک مسکن برای راه‌اندازی صندوق پس‌انداز یکم باید متن مصوبه شورای پول و اعتبار باشد و چون در این مصوبه، عبارتی دال بر سهمیه‌بندی و تعین سقف پرداخت، نوشته نشده است، علی‌القاعده محدودیتی نیز در تعداد وام وجود ندارد.

اصل محدودیت، جدی است

اما محدودیت اعتباری صندوق که ارتباط مستقیم با میزان وصول اقساط ماهانه مسکن‌مهر دارد، موضوعی است که قطعا دست بانک مسکن را در پرداخت این وام‌‌ها باز نخواهد گذاشت.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد» طبق آخرین اطلاعات دریافتی از وزارت راه و شهرسازی، تاکنون ۵۷۱۲ میلیارد تومان از خط اعتباری ۵۰ هزار میلیارد تومانی مسکن‌مهر، توسط وام‌گیرنده‌ها و صاحبان این آپارتمان‌ها، به شکل پرداخت اقساط ماهانه، به بانک مسکن برگشته است که بخشی از آن مجددا در قالب وام ۵ میلیونی اضافه مسکن‌مهر، صرف تکمیل نیمه‌کاره‌های این پروژه شده است.

در قالب مصوبه اخیر شورای پول و اعتبار، مقرر شده ۵ هزار میلیارد تومان از محل بازگشت خط اعتباری، برای مدت ۷ سال نزد بانک مسکن، استمهال شود تا از این محل، منابع صندوق «یکم» تامین اعتبار شود.

طبق آمارهای رسمی، در سال گذشته صاحبان مسکن‌مهر، مبلغی معادل ۲۶۷۱ میلیارد تومان طی ۱۲ ماه، بابت قسط وام‌هایشان به بانک مسکن پرداخت کردند اما چون حدود ۴۰۰ هزار واحد جدید طی یک‌سال اخیر افتتاح شد و روند بهره‌برداری از مسکن‌مهر در سال جاری نیز شدت خواهد گرفت، پیش‌بینی می‌شود منابع حاصل از بازپرداخت وام‌های مسکن‌مهر در سال جاری به حداقل ۳۵۰۰ میلیارد تومان برسد که البته هنوز کفاف تامین اعتبار ۳۰۰ هزار فقره وام خرید برای پوشش ۱۰۰ درصدی نیاز بانکی خانه‌اولی‌ها را نخواهد داشت.

دو راه‌حل غیررانتی توزیع وام

در نتیجه، برای توزیع هدفمند تسهیلات ویژه خرید مسکن (وام‌های صندوق پس‌انداز یکم) و پرهیز از غیررانتی شدن تسهیلات، دو راه حل از طرف کارشناسان و مسوولان بخش مسکن مطرح است. راه‌حل اول که نویسنده طرح جامع مسکن آن را پیشنهاد کرده، پرداخت این نوع وام خرید به آپارتمان‌های نوساز کوچک‌متراژ و میان‌متراژ است که همین طراحی مسیر برای گزینش واحدهای مشمول، در عمل میزان وام مورد نیاز را تا حدودی تعدیل و برابر منابع مالی صندوق خواهد کرد. در قالب راه‌حل دوم که غلامرضا سلامی مشاور وزیر راه و شهرسازی سال گذشته به «دنیای‌اقتصاد» ارائه کرد، تسهیلات خرید مسکن خانه‌اولی‌ها می‌تواند از مسیر پیش‌فروش و حساب‌ امانی، پرداخت شود. در این مدل، مشارکت مالی پیش‌خریدار و پیش‌فروشنده باعث تزریق منابع مضاعف به صندوق یکم و در نتیجه امکان پرداخت تعداد بیشتری تسهیلات می‌شود.