«دنیای اقتصاد» بررسی می‌کند
ردیابی اثر وام جدید مسکن
دنیای اقتصاد: مصوبات مربوط به پرداخت تسهیلات برای خرید مسکن از روز شنبه به سیستم بانکی ابلاغ میشود. با وصل دوباره جریان کارآمد تسهیلات خرید مسکن بعد از ۷ سال، بازار ملک در کوتاه‌مدت و بلندمدت با دو تحول عمده روبه‌رو میشود که از بین انواع وام‌های جدید، تسهیلات ۸۰ میلیون تومانی «خانه‌اولی»ها نقشی پیشرو در تغییر فاز بازار بازی خواهد کرد. این وام مصوب، حجم زیادی از تقاضای مصرفی (زوج‌های فاقد مسکن) و همین‌طور سازنده‌ها را به سمت بازار آپارتمان‌های کوچک‌متراژ و میان‌متراژ (۵۰ تا ۷۵ متر مربع) هدایت می‌کند. کارشناسان و مسوولان بخش مسکن معتقدند: سمت عرضه در واکنش سریع به افزایش چشمگیر وام، از هفته‌های آینده ساخت پروژه‌های مسکونی نیمه‌کاره را از سر می‌گیرد تا در پایان طول سپرده‌گذاری یکساله متقاضیان در صندوق پس‌انداز «یکم»، امکان خرید آپارتمان توسط وام‌گیرنده‌ها به‌وجود بیاید. بنابراین ساخت‌و‌ساز در متراژ‌های مشخص طی امسال از رکود عمیق فاصله گرفته و در میان‌مدت معاملات مسکن رونق پیدا می‌کند؛ اما چون جلوی بروز اثر تورمی وام -ممنوعیت پرداخت به متقاضیان سفته‌باز - گرفته شده است، قیمت مسکن حداقل از ناحیه وام خرید دچار تحریک نمی‌شود. وام ۸۰ میلیونی در تهران حدود ۴۰ درصد قدرت مالی واجدان شرایط را پوشش می‌دهد.
«دنیای‌اقتصاد» نحوه اثرگذاری تسهیلات 80میلیون تومانی را در بازار بررسی می‌کند: تَرک در ساختار رکود
گروه مسکن- فرید قدیری: جریان «وام کارآمد خرید مسکن» که از سال 87 با تخریب پل ارتباطی بین تقاضای مصرفی و تسهیلات بانکی قطع شده بود، از روز شنبه آینده با ابلاغ مصوبه سه‌شنبه شب شورای پول و اعتبار به همه بانک‌های خصوصی و دولتی، بار دیگر پس‌از 7 سال برقرار میشود.
از پس فردا انتظار می‌رود بانک‌ها در تهران برای پرداخت 60 میلیون تومان وام خرید مسکن بدون سپرده -آن هم به بخشی که طی سال‌های اخیر کمترین معوقات بانکی را به خاطر ضمانت پرارزش «ملک» داشته است- با یکدیگر رقابت کنند.
در کنار این وام، آنچه باعث تزریق خوش‌بینی واقعی به هر دو سمت عرضه و تقاضا در بازار مسکن خواهد شد، مجوزی است که بانک مرکزی برای پرداخت 80 میلیون تومان وام خرید به «خانه‌اولی»های ساکن تهران برای بانک مسکن صادر کرده است.
اطلاعات مستند «دنیای‌اقتصاد» از آخرین وضعیت سه پارامتر در بازار مسکن شامل سطح قیمت‌ها، موجودی آ‌پارتمان‌ها و توان خرید زوج‌های جدید نشان می‌دهد: وام 80 میلیونی در این مقطع نه‌تنها حساسیت آنچنانی روی قیمت آپارتمان ایجاد نمی‌کند که در مقابل، باعث تحریک سازنده‌ها برای بازگشت به بازار ساخت‌و‌ساز و در قدم اول تسریع در تکمیل ساختمان‌های نیمه‌کاره خواهد شد.
در این میان، یک سوءبرداشت هیجانی ناشی از برخی تحلیل‌های سنتی در حال شکل‌گیری است که برمبنای آن، از یکسو وام 80 میلیونی را مساوی رشد قیمت و از سوی دیگر پرداخت آن را بی‌اثر بر قدرت خرید القا می‌کند!
این طرز فکر درباره مصوبه جدید شورای پول و اعتبار بیشتر ناشی از کم‌اطلاعی تحلیل‌کنندگان نسبت به آخرین آمار رسمی قیمت و اجاره‌بها و همچنین غفلت آنها از نحوه پرداخت تسهیلات در صندوق جدید پس‌انداز «یکم» است.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، در حال حاضر متوسط قیمت آپارتمان در تهران مترمربعی 4 میلیون تومان است اما این نرخ به معنای مخاطب قرار گرفتن آپارتمان‌هایی با این سطح قیمت توسط جامعه واجد شرایط وام 80 میلیونی نیست.
رد دو تحلیل هیجانی نادرست
طبق گزارش رسمی بانک مرکزی، بیشترین معاملات مسکن در تهران برای خرید آپارتمان‌هایی با قیمت متری 5/ 2 تا 3 میلیون تومان انجام میشود که مربوط به آپارتمان‌های با مساحت متوسط 60 متر و میانگین قیمت 130 میلیون تومان است.
این آمار نشان می‌دهد: غالب متقاضیان مصرفی و سرمایه‌ای مسکن -چه خانه‌اولی‌ها و چه سایر افراد- در سال گذشته، خرید آپارتمان‌هایی با قیمت زیر متوسط و کمتر از 70 مترمربع را ترجیح داده‌اند.
در این میان، آنچه مسلم است، انتخاب کوچکترین متراژ توسط زوج‌هایی است که برای اولین‌بار تصمیم به صاحب‌خانه شدن دارند.
بر این اساس پیش‌بینی میشود عمده تقاضای ناشی از وام مصوب 80 میلیون تومانی از محل صندوق پس‌انداز «یکم»، وارد بازار ساخت و فروش آپارتمان‌های 50 تا حداکثر 60 مترمربعی شود. این نوع واحدها با سن بنای متوسط، حدود 200 میلیون تومان قیمت‌گذاری می‌شوند که ارزش نوسازشان بین 300 تا 350 میلیون تومان خواهد بود.
به این ترتیب، تسهیلات 80 میلیون تومانی بدون احتساب اصل سپرده 40 میلیونی و وام جعاله 10 میلیونی (که کل مبلغ در دسترس را به 130 میلیون تومان می‌رساند)، 40 درصد قدرت مالی «خانه‌اولی»ها را برای خرید آپارتمان 200 میلیونی پوشش می‌دهد و در صورت محاسبه رقم در دسترس 130 میلیون، توان وام برای خانه‌های نوساز به 3/ 43 درصد خواهد رسید. این اعداد، یکی از دو پیشگویی نادرست مبنی برعدم تاثیر وام جدید بر قدرت خرید را رد می‌کند.
اما درباره تحلیل هیجانی و غیرکارشناسی دوم که تحریک قیمت را به وام 80 میلیونی نسبت می‌دهد، باید گفت: از آنجا که سری اول این تسهیلات از خرداد سال آینده و پس از یکسال سپرده‌گذاری، به تدریج و بدون پرداخت گسترده، در اختیار متقاضیان قرار می‌گیرد، بعید است معاملات واحدهای کوچک‌متراژ در سال جاری از ناحیه این تسهیلات رونق بگیرد؛ هر چند احتمال دارد وام خرید 60 میلیونی سایر بانک‌ها، زودتر از وام بانک مسکن، رکود معاملاتی در این قسمت از بازار را تحت‌تاثیر قرار دهد.
از طرفی، مخاطبان این وام، سفته‌بازها و افراد متقاضی واحدهای با قیمت درشت و متراژ بالا نیستند و چون سهمیه حدود 150 هزار فقره‌ای برای کل وام‌های 80 و 60 و 40 میلیونی خانه‌اولی در سراسر کشور در نظر گرفته شده، حجم پرداخت وام 80 میلیونی در تهران زیاد نخواهد بود.
در نتیجه، جلوی فعالیت عمده متغیرهایی که می‌توانست اثر تورمی این وام را به بازار وارد کند، مسدود شده است. تنها نکته، زمان پرداخت وام‌‌ها است که درست در سالی که دوره ثبات قیمت به پایان می‌رسد (سال 95) به عنوان زمان کم‌ریسک، این تسهیلات داده خواهد شد.
البته مدیریت بازار در آن زمان نیز از هم‌اکنون به‌واسطه تحریک سازنده‌ها، قابل کنترل می‌تواند باشد.
بنابراین چنانچه جو روانی بازار مسکن در ماه‌های آینده از پیشگویی‌های نادرست در امان بماند، ثبات نسبی قیمت مسکن همچنان ادامه پیدا خواهد کرد.
تسهیلات 80 میلیونی مخصوص خانه‌اولی‌ها رکود ساختمانی را در همین سال جاری وارد فاز رونق خواهد کرد.
دیروز واکنش مثبت سازنده‌ها به افزایش وام خرید مسکن نشان داد ساختار رکود عمیق ساختمانی در کشور تَرک خورده و به‌زودی موتور ساخت‌و‌ساز روشن خواهد شد.
پرداخت مثلثی وام ۸۰ میلیونی
در این باره حامد مظاهریان، معاون مسکن وزیر راهوشهرسازی در اولین واکنش به مصوبه شورای پول و اعتبار از انتشار علائم مثبت در سمت عرضه برای شروع مجدد ساخت‌وسازهای جدید و تکمیل ساخت‌وسازهای رهاشده خبر داد.
همچنین غلامرضا سلامی، مشاور وزیر راهوشهرسازی نیز با بیان اینکه وام 60 میلیون تومانی خرید مسکن که دریافت آن برای همه آزاد است، چندان به تقویت قدرت خرید مسکن دهک‌های میانی دارای سابقه مالکیت کمک نخواهد کرد، گفت: استقبال از تسهیلات جدید بانک مسکن بیشتر از تسهیلات سایر بانک‌ها خواهد بود چون که سقف جدید وام مخصوص خانه‌اولی‌ها تناسب واقعی‌تری با قیمت مسکن دارد.
سلامی تاکید کرد: بانک‌های خصوصی تمایل به پرداخت تسهیلات خرید با سقف چندین برابر حد مجاز 60 میلیونی دارند. مشاور مالی وزیر راهوشهرسازی در عین حال برای نحوه پرداخت تسهیلات 80 میلیون تومانی بانک مسکن در تهران گفت: صرف‌نظر از آپارتمان‌های نوساز موجود در نوبت فروش، حجم قابل توجه ساخت‌و‌ساز سال‌های قبل هم‌اکنون به شکل نیمه‌کاره مانده‌اند و بانک مسکن برای تدوین آیین‌نامه نحوه پرداخت وام 80 میلیونی، باید این موضوع را لحاظ کند و این تسهیلات را از کانال پیش‌خرید که مثلث سازنده، متقاضی مسکن و بانک را یکجا درگیر پروسه پرداخت می‌کند، بپردازد.
سلامی تصریح کرد: پرداخت وام خرید از کانال پیش‌خرید مانع افزایش احتمالی فاصله قدرت وام و قیمت مسکن در سال95 که زمان پرداخت آن است، خواهد شد چون با پیش‌خرید، قیمت «مقطوع» میشود و متقاضیان از رشد قیمت طی زمان در امان خواهند بود.
اجاره‌نشینی یا خرید مسکن؟
خانه‌اولی‌ها کسانی هستند که تاکنون، مسکن‌مهر و وام خرید دریافت نکرده‌اند و آپارتمان نیز به نام خود یا همسر و فرزندانشان خریداری نکرده باشند.
این گروه از هفته آینده دو انتخاب پیش رو دارد؛ یک راه تداوم اجاره‌نشینی با هزینه‌های ماهانه حداقل یک میلیون تومان در تهران و متوسط 5/ 1 تا 2 میلیون تومان است و راه دوم نیز تحمل اقساط ماهانه حدود یک میلیون و 100 هزار تومانی وام خرید می‌تواند باشد.
با توجه به رشد بلندمدت قیمت مسکن که همواره یک تا دو واحد درصد از سطح تورم طی دست کم 20 سال اخیر بیشتر بوده، خرید مسکن با سطح جدید تسهیلات بانکی که فرصت مناسبی بعد از چندین سال پیش روی متقاضیان مصرفی آن هم در زمان آرامش قیمت و رکود معاملاتی گذاشته است، بهتر از انتخاب اول خواهد بود.
وام 80 میلیونی خانه‌اولی‌ها با نرخ سود 14 درصد داده میشود که ارزان‌تر از نرخ سود اسمی 16درصدی تسهیلات اوراق مسکن است.
رئیس اتحادیه املاک: این وام
رونق غیرتورمی تزریق می‌کند
در شرایطی که از ابتدای رایزنی وزارت راهوشهرسازی با بانک مرکزی برای تصویب وام ۸۰ میلیونی خرید مسکن، عده‌ای از کارشناسان و برخی فعالان بازار مسکن نسبت به تاثیر تورمی تزریق این وام بر قیمت آپارتمان‌های مسکونی نگاه انتقادی داشتند، رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران، با بی‌مورد دانستن هر گونه نگرانی در خصوص افزایش قیمت مسکن تحت تاثیر افزایش مبلغ وام خرید، گفت: هیچ رابطه منطقی‌ای بین افزایش قیمت مسکن و مصوبه سه‌شنبه شب شورای پول و اعتبار در خصوص تصویب وام ۸۰ میلیونی خرید مسکن وجود ندارد.
حسام عقبایی که از ابتدای مطرح شدن بحث افزایش وام خرید مسکن، جزو موافقان افزایش تسهیلات بود، به «دنیای اقتصاد» توضیح داد: افزایش وام مسکن و تصویب وام ۸۰ میلیونی برای خانه اولی‌ها، نه تنها منجر به ایجاد تشنج و گرانی در بازار مسکن نخواهد شد بلکه رکود معاملات مسکن به دلیل شارژ مالی و افزایش قدرت خرید متقاضیان واحدهای کوچک متراژ یا سایر متقاضیان خرید مسکن را به نحو محسوسی کاهش خواهد داد و خیز خروج از رکود را به سمت رونق سرعت می‌بخشد.
رفع توقف نیمه‌کاره‌ها با افزایش وام
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران با اشاره به تاثیر مثبت و موثر افزایش تسهیلات خرید مسکن در رونق اقتصاد کلان و ورود سرمایه‌ها به بازار مسکن، خاطرنشان کرد: از سوی دیگر انگیزه‌ای که در نتیجه شارژ قدرت خرید مردم برای سازندگان ایجاد میشود باعث کاهش تعداد واحدهای مسکونی نیمه‌کاره و همچنین خروج بازار ساخت‌و‌ساز از حالت رکود میشود.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران گسترش انبوه‌سازی و افزایش ساخت و ساز را از دیگر پیامدهای افزایش قدرت خرید متقاضیان مسکن در پی بالا رفتن رقم تسهیلات خرید عنوان کرد و افزود: در شرایطی که قیمت مسکن در واقعی‌ترین شکل خود به سر می‌برد شارژ مالی متقاضیان خرید می‌تواند به بهبود تعادل بین عرضه و تقاضای مسکن کمک کند.
وی تاکید کرد: فعالان بازار مسکن و متقاضیان خرید به هیچ وجه نباید نگران ایجاد شوک قیمتی در نتیجه افزایش رقم تسهیلات خرید باشند. عقبایی با اشاره به تاثیر مثبت افزایش تسهیلات در تامین بخش موثری از یک واحد کوچک متراژ برای خانه اولی‌ها گفت: تاثیر وام جدید در شهرهای کوچک بیشتر از شهرهای بزرگ خواهد بود ضمن اینکه امیدواریم در فاز بعدی افزایش تسهیلات طی ماه‌های آتی، باز هم وام خرید مسکن در کلان‌شهرها به خصوص در شهر تهران افزایش یابد.
امیدواری رئیس کل به خروج از رکود مسکن
رئیس کل بانک مرکزی ضمن اعلام تصویب افزایش وام مسکن در شورای پول و اعتبار جزئیات آن را تشریح کرد. ولی‌الله سیف با اشاره به مصوبات شورای پول و اعتبار که شب گذشته برگزار شد گفت:
بر اساس این مصوبات و با هدف رونق تولید در بخش مسکن و ارتقای قدرت خرید خانوارها و تشویق پس‌انداز متقاضیان مسکن و برای تحقق سیاست‌های تنظیمی دولت برای خروج غیرتورمی اقتصاد از رکود شورای پول و اعتبار با افزایش تسهیلات خرید مسکن موافقت کرد. وی افزود: بر این اساس حساب صندوق پس‌انداز مسکن یکم، ویژه خانه اولی‌ها از محل سپرده‌گذاری واجدان شرایط با حداقل دوره انتظار یکسال جهت اعطای تسهیلات خرید مسکن از محل این حساب تاسیس میشود. به گفته سیف، سقف فردی تسهیلات مسکن به خانه اولی‌ها از محل این طرح در شهر تهران، شهرهای بزرگ بالای 200 هزار نفر جمعیت و سایر مناطق شهر به ترتیب به میزان 80 ، 60 و 40 میلیون تومان تعیین شد. رئیس کل بانک مرکزی با بیان اینکه نرخ سود تسهیلات اعطایی از محل این حساب 14 درصد تعیین شده است گفت: بانک مسکن در پذیرش سپرده‌گذاران و اعطای تسهیلات ملزم به رعایت تعادل منابع و مصارف است.
سیف دوره بازپرداخت تسهیلات حساب صندوق پس‌انداز مسکن یکم را 12 سال اعلام کرد. رئیس کل بانک مرکزی همچنین با بیان اینکه شورای پول و اعتبار ضمن لغو ممنوعیت اعطای تسهیلات خرید مسکن توسط بانک‌ها که در گذشته تصویب شده بود، موافقت کرد امکان اعطای تسهیلات خرید و ساخت مسکن علاوه بر بانک مسکن توسط همه بانک‌های دولتی و خصوصی اعطا شود. به گفته سیف بر این اساس همه بانک‌های دولتی و خصوصی می‌توانند برای شهر تهران به میزان 60 میلیون تومان به ازای هر واحد مسکونی، در شهرهای بزرگ بالای 200 هزار نفر 50 میلیون تومان به ازای هر واحد مسکونی و سایر مناطق شهری 40 میلیون تومان به ازای هر واحد مسکونی با نرخ سود مصوب شورای پول و اعتبار وام مسکن پرداخت کنند. وی افزود: اعطای تسهیلات ساخت مسکن با رعایت سقف مشارکت مدنی بانک‌ها یعنی حداکثر 80 درصد هزینه ساخت خواهد بود. رئیس کل بانک مرکزی گفت: این مصوبات ابتدای هفته آینده به همه بانک‌ها ابلاغ میشود و از زمان ابلاغ آن بانک‌ها می‌توانند این مصوبات را اجرا کنند. وی ابراز امیدواری کرد: با این مصوبات شورای پول و اعتبار بخش مسکن از رکود فعلی خارج و وضعیت بهتری پیدا کند.
جزئیات وام جدید خرید مسکن اعلام شد
مدیرکل اعتبارات بانک مرکزی شرایط و میزان اقساط تسهیلات خرید مسکن را اعلام کرد.
علی‌اصغر میرمحمد صادقی در گفت‌و‌گو با خبرنگاران با تشریح جزئیات مصوبه جدید شورای پول و اعتبار گفت: فقط افراد متاهل می‌توانند از وام حساب صندوق پس‌انداز مسکن یکم استفاده کنند.
به گفته وی این مقام بانک مرکزی، خانواده‌های متاهلی که قبلا از هیچ‌یک از امکانات دولتی یا امکانات نهادهای عمومی غیر‌دولتی مربوط به تامین مسکن شامل زمین، واحد مسکونی یا تسهیلات یارانه ای خرید یا ساخت واحد مسکونی استفاده نکرده باشند، مشمول این طرح خواهند شد.
میرمحمدصادقی سقف تعیین شده برای اعضای این صندوق را سالانه 84 هزار نفر اعلام و اظهار کرد: با هدف مقابله با رانت زمانی که تعداد متقاضیان به این سطح رسید، سامانه ثبت نام حساب صندوق پس‌انداز مسکن به طور خودکار بسته میشود. وی گفت: در صورت افزایش میزان وصولی‌های اقساط مسکن مهر، امکان تغییر سقف نیز وجود دارد، اما در حال حاضر برای 7 سال و تا سقف 84هزار نفر برنامه‌ریزی شده است. وی درخصوص میزان اقساط این حساب گفت: قسط تسهیلات 80 میلیونی یک میلیون و 150 هزار تومان، قسط تسهیلات 60 میلیونی 862 هزار تومان و قسط تسهیلات 40 میلیونی، 575 هزار تومان تعیین شده است.
مدیرکل اعتبارات بانک مرکزی دوره بازپرداخت این تسهیلات را 12 سال اعلام کرد و گفت: همان‌طور که شورا تعیین کرده نرخ سود این نوع تسهیلات 14 درصد در نظر گرفته شده است.
میرمحمدصادقی درخصوص اقساط تسهیلات خرید مسکن سایر بانک‌های تجاری گفت: برای سطح تسهیلات 60 ،50 و 40 میلیون تومانی که قرار است از سوی بانک‌های تجاری پرداخت شود، اقساط معینی در نظر گرفته شده و میزان اقساط بر اساس تفاهم بانک و متقاضیان تعیین میشود. همه بانک‌های دولتی و خصوصی به جز بانک مسکن براساس مصوبه سه شنبه شب شورای پول و اعتبار می توانند تسهیلات خرید مسکن با سود 21 درصد و بدون نیاز به سپرده گذاری در 3سقف 60 میلیون تومان، 50 میلیون تومان و 40 میلیون تومان به ترتیب برای تهران، شهرهای با 200هزار نفر جمعیت و بالاتر و شهرهای با جمعیت کمتر از 200 هزار نفر پرداخت کنند.
ارسال نظر