اشتباه بسازوبفروش‌ها در محاسبه نرخ سود عرضه جدید در تهران را نصف کرد
تاوان رکود دست‌ساز مسکن
گروه مسکن- فرید قدیری: خطای محاسباتی از ناحیه بسازوبفروش‌ها در تهران بابت برآورد سود حاصل از ساخت‌وساز در سال۹۳ باعث شد، حجم عرضه آپارتمان نوساز -تازه تکمیل‌شده- در پایتخت طی بهار امسال ۴۴درصد نسبت به مدت مشابه سال گذشته کاهش یابد و پیامد آن به «تاخیر» در بازگشت رونق منجر شود. سازنده‌های مسکن با این تشخیص که در دوره رکود، «زیان حتمی» جای سود هر چند اندک را می‌گیرد، اوایل امسال روند رو به رشد سالهای گذشته در حوزه «سرمایه‌گذاری برای تکمیل ساختمانهای در حال ساخت» را متوقف کردند طوری‌که در تهران میزان سرمایه‌گذاری ریالی برای تکمیل پروژه‌های مسکونی نیمه‌تمام در فصل بهار ۲۷درصد کاهش پیدا کرد و تحت تاثیر این خروج سرمایه از قسمت نهایی بازار ساخت‌وساز، طی سه ماه اول امسال فقط ۳۴ هزار واحد مسکونی جدید و تازه‌ساز در تهران به بازار مصرف عرضه شد که در مقایسه با عرضه ۶۱هزار واحدی بهار پارسال، حجم عرضه جدید بیش‌از ۴۰ درصد کاهش یافت.
اگرچه بخش قابل‌توجهی از عامل محدودکننده فعالیت‌های ساختمانی را رخداد طبیعی «نبود قدرت خرید مسکن و رکود معاملات» تشکیل می‌دهد، اما اطلاع ناکافی از سمت بسازوبفروش‌ها درباره عایدی عرضه در نیمه اول سال‌جاری باعث شد بخشی از رکود ساخت‌وساز عمدا و با دست‌کشیدن سازنده از ادامه احداث پروژه‌های قبلی، رقم بخورد. این در حالی است که اشراف به موقع بر نرخ سود ساخت مسکن، می‌توانست علاوه بر حفظ شتاب قدیمی ساخت‌وساز، به فروش آپارتمان‌های نوساز با قیمت پایین‌تر از سطح فعلی منجر شود. گزارش «دنیایاقتصاد» از تازه‌ترین اطلاعاتی که بانک مرکزی درباره ارقام هزینه‌ای ساخت‌وساز منتشر کرده، حاکی است: در تهران قیمت تمام‌شده آن دسته از آپارتمان‌هایی که در بهار امسال کار تکمیل آنها به پایان رسیده و همزمان -در همین فصل- به بازار مصرف عرضه شده‌اند، به‌طور متوسط مترمربعی ۲ میلیون و ۵۵۵ هزار تومان برای سازنده هزینه دربر داشته است. این رقم مجموع هزینه ساخت و قیمت زمین را شامل می‌شود. از طرفی، طبق گزارش‌های دفتر اقتصاد مسکن، میانگین قیمت فروش آپارتمان مسکونی در تهران طی بهار امسال مترمربعی ۳ میلیون و ۹۰۰ هزار تومان بوده است که البته واحدهای نوساز به مراتب گران‌تر از این نرخ، فروخته شدند.
اما با فرض متوسط قیمت فروش ۹/۳ میلیون تومان و قیمت تمام‌شده ۵۵/۲ میلیون تومانی آپارتمان در تهران طی بهار۹۳، مشخص می‌شود: بسازوبفروش‌هایی که در فصل اول امسال موفق به تکمیل ساختمانهای درحال ساخت و بلافاصله فروش آنها شدند، به‌طور متوسط حدود ۵۲درصد سود کرده‌اند.
این میزان سود با احتساب ارزش زمین ساختمان‌ها در زمان فروش، محاسبه شده است. به این معنی که بخشی از سود ناشی از رشد قیمت زمین در طول حداقل ۱۸ ماه ساخت و ساز است.
در حال حاضر برخی فعالان ساختمانی با نوع دیگری از محاسبه سود، معتقدند، قیمت فروش آپارتمان‌های ساخته‌شده تقریبا با قیمت تمام‌شده سربه‌سر است و به همین دلیل، بهتر است پروژه‌های نیمه‌تمام تا زمان رونق معاملات و احتمالا افزایش قیمت مسکن، معلق بماند. چنین برداشتی از سود ساخت مسکن، در تابستان و پاییز نیز همچنان بر تشدید افت سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی تاثیر گذاشت، در حالی‌که بررسی قیمت‌ها در فصول گذشته نشان می‌دهد، نه تنها قیمت مسکن طی ماه‌های اخیر افزایش واقعی پیدا نکرده که روند تغییرات کاهشی بوده و عملا انتظار برای «سود درشت از محل رشد قیمت» حداقل تا نیمه سال آینده قابل دست یافتن نیست.
بررسی‌های «دنیایاقتصاد» در این باره تصریح می‌کند: در فضای کنونی بازار مسکن که خیز خروج از رکود، لااقل در حجم معاملات مصرفی به لحاظ رشد نسبی، قابل مشاهده است، سود ساختمانی با نرخ مناسبی در مقایسه با آنچه سازنده‌ها تصور می‌کنند، مشروط به تکمیل و عرضه آپارتمان‌ها، می‌تواند در اختیار این گروه قرار گیرد. در این باره کارشناسان نیز ضمن هشدار به سازنده‌ها درباره شواهدی که از تداوم رکود و ثبات نسبی قیمت مسکن حکایت دارد، اعلام می‌کنند: به رغم آرامش قیمت‌ها، اما ساخت‌وساز همچنان سودده است و سود حاصل از آن در مقایسه با نرخ سایر بازارها از جمله بازار پول که فعلا پیشتاز بیشترین بازدهی است، رقم کمتری نیست. بنابراین، عایدی تمرکز بر تکمیل ساختمان‌ها در این مقطع هم برای سازنده‌ها و هم برای متقاضیان مصرفی، صرفه مشترک به همراه دارد. سازنده‌ها با تکمیل و فروش واحدها در این فضا، امکان خرید با قیمت غیرتورمی را در بازار به‌وجود می‌آورند و چون سمت تقاضا به «نفع اقتصادی خرید در زمان حال به جای تاخیر بیش‌از اندازه» واقف است، در نتیجه معاملات ملک حتی در نبود وام خرید پرقدرت، تاحدودی بهبود خواهد یافت. به گزارش «دنیای اقتصاد» طبق اطلاعات بانک مرکزی، هزینه ساخت مسکن مربوط به ساختمانهای تکمیل‌شده در فصل بهار امسال مترمربعی ۷۹۰ هزار تومان بوده که در مقایسه با سال ۹۲، حدود ۲۴درصد افزایش پیدا کرده است. همچنین میانگین قیمت هر مترمربع زمین در ساختمان‌هایی که بهار امسال کار تکمیل و عرضه آنها به بازار مصرف، به پایان رسید، مترمربعی حدود ۶ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان گزارش شده است. با توجه به اینکه تحت‌تاثیر سه پارامتر سطح اشغال حدود ۶۰درصدی بناهای مسکونی، مشاعات و همچنین تراکم حداقل ۴ تا ۵ طبقه ساختمان‌ها در تهران، همواره مساحت زمین عدد کمتری از کل سطح زیربنای ساختمان است، مطابق ارقام بانک مرکزی مشخص می‌شود: سهم قیمت هر مترمربع زمین در هر مترمربع زیربنای مسکونی، حدود ۳/۰ است؛ به این معنی که در محاسبه قیمت تمام‌شده ساختمان مسکونی، حدود یک‌سوم قیمت متری زمین، ملاک قرار می‌گیرد. به این ترتیب آپارتمان‌هایی که در بهار امسال کار ساخت و عرضه آنها به بازار مصرف به اتمام رسیده است، به‌طور متوسط یک میلیون و ۷۰۰ هزار تومان از قیمت تمام‌شده هر مترمربع بنای مفید آنها، سهم مربوط به بهای زمین بوده است که با احتساب هزینه ساخت متری ۷۹۰ هزار تومانی، کل قیمت تمام‌شده ساخت، متری ۵/۲ میلیون تومان بوده است. ارزش زمین در ساختمانهای تکمیل‌شده در بهار۹۳ حدود ۲۳درصد نسبت به یک سال۹۲ افزایش پیدا کرده است. بهای زمین در ساختمانهای تکمیل‌شده طی سال۹۲ در تهران مترمربعی ۵ میلیون و ۴۴۰ هزار تومان بوده است. با این حال، اگر چه قیمت زمین در این فاصله افزایش پیدا کرده اما به دلیل افزایش تعداد طبقات ساختمان‌هایی که بهار امسال تکمیل شدند، سهم نهایی زمین در قیمت تمام‌شده، تاحدودی کاهش پیدا کرده و از این حیث، هزینه ساخت‌وساز به رغم تورم زمین، تعدیل شده است.
نرخ عقب‌ماندگی عرضه
بررسی‌های «دنیایاقتصاد» درباره نرخ طبیعی عرضه آپارتمان جدید آماده مصرف به بازار مسکن تهران نشان می‌دهد: با توجه به حجم صدور پروانه ساختمانی توسط شهرداری تهران طی سالهای ۹۰، ۹۱ و ۹۲، در این سه سال به‌طور متوسط کلنگ احداث حدود ۲۰۰ هزار واحد مسکونی جدید در هر سال در مناطق ۲۲گانه به زمین زده شده است. به این ترتیب چنانچه روند ساخت و تکمیل این ساختمان‌ها، بدون هیجان‌زدگی ناشی از دوره‌های رکود و رونق، در جریان باشد، در سال جاری باید ماهانه حداقل ۱۵ هزار واحد مسکونی، تکمیل و به بازار مصرف عرضه می‌شد و به عبارتی، در بهار۹۳ باید حداقل ۴۵ هزار واحد مسکونی تازه‌ساز روانه بازار می‌شد، این در حالی است که طی این فصل تنها ۳۴ هزار آپارتمان جدید از طرف سازنده‌ها تکمیل شده است.
در دوره رکود مسکن، پروسه ساخت و تکمیل ساختمانهای مسکونی، از مدت زمانی ۱۸ ماه به حداقل ۲۴ ماه افزایش پیدا می‌کند که همین رفتار سنتی، باعث بروز جهش قیمت در نقطه اوج رونق و به‌وجود آمدن رکود عمیق‌تر از دوره قبل، در سالهای بعد می‌شود.
کارشناسان شکل درست سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی را تداوم رونق ساخت در زمان کاهش قیمت و افت معاملات می‌دانند تا با تکمیل و عرضه واحدهای جدید در زمان رونق، منشا افزایش قیمت که همان کمبود آپارتمان است، از بین برود.
حاشیه سود بالا به روایت یک تحقیق
علاوه بر محاسباتی که توسط گروه مسکن «دنیایاقتصاد» درباره سود حاصل از ساخت و فروش مسکن در دوره کنونی رکود انجام شده و نرخ سود را در بهار امسال حدود ۵۲درصد برآورد کرده است، نتایج یک تحقیق توسط واحد مطالعات بازار دنیایاقتصاد نیز نشان می‌دهد: آنچه باعث رکود مسکن شده حاشیه سود بالای فعالیت‌های ساختمانی است که بین ۵۰ تا ۱۵۰درصد به نسبت نوع ساخت و موقعیت منطقه در نوسان است.
در این تحقیق مشخص شده، سازنده‌های مسکن برای آنکه بازار از رکود خارج شود باید حاشیه سود خود را با سطح کنونی تورم تعدیل کنند، چرا که اثر تورم بر تحریک قیمت مسکن به مراتب کمتر از حاشیه سودی است که فعالان ساختمانی برای فروش آپارتمان‌های خود انتظار تحقق آن را دارند.
نگاه انبوه‌سازان به سود
محمد مافی، دبیر انجمن انبوه‌سازان تهران در واکنش به سود ۵۲درصدی ساخت و فروش مسکن در نیمه اول امسال در شهر تهران که از روی اعداد و ارقام رسمی محاسبه و اعلام شده است، به «دنیایاقتصاد» گفت: سازنده‌ها معمولا برای محاسبه عایدی ساخت‌وساز به قیمت تمام‌شده پروژه‌های جدید نگاه می‌کنند به این معنی که با فرض کسب سود معادل هر عددی از محل فروش آپارتمان‌های ساخته‌شده، آنچه برای سازنده‌ها اهمیت دارد، هزینه اجرای پروژه جدیدتر در آینده است. مافی تصریح کرد: با فرض اینکه سود ۵۲درصدی ساخت مسکن در بهار امسال با لحاظ همه شاخص‌ها محاسبه شده باشد، اولا این نرخ سود به‌واسطه دو سال ساخت‌وساز، نصیب سازنده می‌شود که در قیاس با سود بانکی که بدون دردسر به سپرده‌ها تعلق می‌گیرد، تقریبا سربه‌سر است. دوما در حال حاضر با توجه به قیمت زمین و عوارضی که شهرداری تهران برای سال آینده در نظر گرفته است، هزینه و قیمت تمام‌شده یک ساخت‌وساز جدید به قدری خواهد بود که حداقل به اندازه عایدی فروش امسال، نقدینگی طلب می‌کند. بنابراین، کاملا مشخص است که بیشتر از سود امسال، باید خرج پروژه‌های جدیدتر شود.
دبیر انجمن انبوه‌سازان افزود: در حال حاضر در شهر تهران قیمت تمام‌شده پروژه‌های جدید ساختمانی با نرخ فروش آپارتمان برابر است هر چند ممکن است اختلافی بین قیمت فروش و قیمت تمام‌شده پروژه‌های قبلی وجود داشته باشد.
ارسال نظر