۵ عامل مخفی رکود مسکن

حسن قلی‌پور خطیر: درحالی‌که کارشناسان مسکن به بازار شب عید امید داشتند تا معاملات به رونق برسد، این اتفاق نیفتاد تا بازار مسکن همچنان در رکودی که از سال ۹۲ آغاز شد بماند، اما چرا بازار مسکن در رکودی طولانی فرو رفت و چرا به این زودی‌ها امکان رونق در آن وجود ندارد؟ اکثر کارشناسان رکود در بازار مسکن را به چرخه‌های رونق و رکود ربط می‌دهند و معتقدند که بازار مسکن چند سالی در رونق هست و چند سال هم در رکود، اما از حدود ۴ تا ۵ سال به این طرف چند واقعیت در کشور اتفاق افتاده است که از نگاه کارشناسان به دور مانده است و این واقعیت‌ها باعث طولانی شدن رکود در مسکن شده است و امکان دارد این رکود در چند سال آینده هم ادامه پیدا کند.

حسن قلی‌پور خطیر: درحالی‌که کارشناسان مسکن به بازار شب عید امید داشتند تا معاملات به رونق برسد، این اتفاق نیفتاد تا بازار مسکن همچنان در رکودی که از سال ۹۲ آغاز شد بماند، اما چرا بازار مسکن در رکودی طولانی فرو رفت و چرا به این زودی‌ها امکان رونق در آن وجود ندارد؟ اکثر کارشناسان رکود در بازار مسکن را به چرخه‌های رونق و رکود ربط می‌دهند و معتقدند که بازار مسکن چند سالی در رونق هست و چند سال هم در رکود، اما از حدود ۴ تا ۵ سال به این طرف چند واقعیت در کشور اتفاق افتاده است که از نگاه کارشناسان به دور مانده است و این واقعیت‌ها باعث طولانی شدن رکود در مسکن شده است و امکان دارد این رکود در چند سال آینده هم ادامه پیدا کند. در زیر به این واقعیت‌ها پرداخته می‌شود: ۱- کاهش ازدواج

با نگاهی به آمار ارائه شده از سوی سازمان ثبت احوال کشور، مشخص است که تعداد ازدواج‌ها بعد از رسیدن به پیک در سال ۱۳۸۹، روندی نزولی به خود گرفته است. با توجه به کاهش ازدواج‌ها در کشور نیاز به مسکن هم در کشور کاهشپیدا می‌کند.

۲- سونامی ساختمانی سال‌های قبل

یکی از مهم‌ترین کارهای دولت قبل، کشاندن سرمایه‌ها به بازار مسکن بود. با شروع پروژه مسکن مهر در کشور، ناخودآگاه کلیه فعالیت‌های کشور به سمت ساخت‌وساز کشیده شد و افراد با هر شغلی شروع به ساخت و ساز کردند. در نتیجه با آنکه طبق آمار در سال‌های ۹۱-۹۰ آمار ازدواج کاهش پیدا کرده است، در این سال‌ها ساخت‌وساز به اوج خود رسیده است و در بخش ساختمان‌سازی، سونامی راه افتاد.

همین امر باعث به وجود آمدن تعداد زیادی خانه خالی شده است که در آمارهای نیمه رسمی به ۲ میلیون خانه اشاره می‌شود. برای مثال با تحقیقی که در دو کوچه در منطقه ۵ تهران صورت گرفت، تعداد ۱۱۰ واحد مسکونی خالی (آماده و نیمه‌آماده) وجود دارد. مطابق با آمارهای ارائه شده از سوی مرکز آمار، تعدادپروانه‌های ساختمانی با وجود کاهش در سال‌های ۹۲ و ۹۳، هنوز از تعداد پروانه‌های ساختمانی ۸۹-۸۷ بیشتر است.

۳- تورم زمین

افزایش سرسام‌آور قیمت زمین در کشور طی سال‌های اخیر باعث گران شدن قیمت آپارتمان‌ها شد. همچنین بر همگان مشخص است که بعد از هدفمندی یارانه‌ها قدرت خرید مردم کاهش قابل ملاحظه‌ای یافت که با وجود رکود و کاهش تورم، این قدرت خرید افزایش نیافته است. علاوه‌بر این طولانی شدن زمان کاهش قدرت خرید مردم باعث کاهش پس‌اندازهای آنها نیز شده است. در نتیجه مردم به برآورده کردن احتیاج‌های اولیه مانند غذا و لباس روی آوردند و قدرتی برای خرید کالاهای گرانقیمت مانند مسکن ندارند.

۴- به صرفه نبودن اجاره‌دهی

قیمت‌های اجاره در حال حاضر بیشتر از قدرت خرید مردم است، اما به نسبت قیمت خانه رقم پایینی محسوب می‌شود. برای مثال قیمت تقریبی یک خانه نوساز ۸۰ متری در منطقه ۵ ، متری ۵ میلیون تومان است که قیمت کل آن ۴۰۰ میلیون تومان است. اگر این خانه اجاره داده شود حداکثر ۱۰ میلیون تومان پول پیش و ۲/ ۱ میلیون تومان اجاره ماهانه به مالک عایدی می‌دهد. درحالی‌که سود بانکی ۴۰۰ میلیون، ماهانه بیش از ۷ میلیون تومان است. بنابراین، هم‌اکنون محرکی از ناحیه اجاره‌داری نیز برای تحریک ساخت مسکن وجود ندارد.

۵- کاهش قیمت نفت و تحریم‌ها

یکی از اصلی‌ترین منابع عمرانی کشور، فروش نفت بوده است، اما با کاهش قابل ملاحظه قیمت نفت و ادامه تحریم‌ها، هزینه‌های عمرانی کشور نیز کاهش پیدا کرده است. در نتیجه از سوق سرمایه‌های کشور به سمت ساخت و ساز که در دولت قبل اتفاق افتاده است هم خبری نیست.

بنابراین با توجه به واقعیت‌های اقتصادی موجود، مشخص است که رکود مسکن علاوه‌بر تاثیرپذیری از دوره‌های رونق و رکود، متاثر از مجموعه عوامل ۵ گانه ذکر شده نیز است.