گروه مسکن- فرید قدیری: انتشار آمار رسمی مربوط به آخرین وضعیت حجمی «تعداد کل واحدهای مسکونی در کشور»، از بروز دو واقعه در بازار ملک پرده برداشت. نرخ جدید موجودی مسکن کشور، علاوه بر اینکه بازتاب‌دهنده افت شدید شتاب سرمایه‌‌گذاری‌های ساختمانی ‌طی ماه‌های اخیر است، از یکسو نشان می‌دهد، حجم «عرضه کل» شامل تعداد کل واحدهای مسکونی مصرفی و تعداد خانه‌‌های خالی، کماکان از تعداد خانوارهای ایرانی بیشتر است و این حجم مازاد در مقایسه با سال۹۰ -رکود قبلی- ۷۵/۳ برابر شده و از ۴۰۰ هزار واحد به ۵/۱ میلیون واحد اضافه افزایش پیدا کرده است.

این نرخ موجودی از سوی دیگر، مطابق آنچه پیش‌تر «دنیای‌اقتصاد» درباره اثر تدریجی رکود مسکن بر روند عرضه، به جای تاثیرگذاری آنی مطرح کرده بود، تایید می‌کند که پدیده «مازادعرضه» که برای اولین بار حدود سه سال پیش در بازار مسکن حاکم شد، حداقل تا نیمه‌های سال۹۴ تداوم خواهد داشت. هرچند به دلیل آنکه مقصد غالب عرضه‌های جدید در بازار خانه‌های خالی خلاصه می‌شود، هنوز «عرضه مصرفی» با کمبود مواجه است. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، طبق آمارهای رسمی بانک مرکزی و مرکز آمار، حجم «عرضه کل» در بازار مسکن در پایان بهار۹۳ با ۸ درصد افزایش نسبت به آخرین نرخ اعلام شده در سرشماری نفوس و مسکن، از ۲۱ میلیون و ۶۰۰ هزار واحد مسکونی در سال۹۰ به رقمی معادل ۲۳ میلیون و ۳۳۸ هزار واحدمسکونی رسیده است.

مقایسه نرخ جدید کل موجودی مسکن با جمعیت فعلی کشور که حدود ۲۱ میلیون و ۷۸۵ هزار خانوار برآورد می‌شود، حکایت از آن دارد که هم‌‌اکنون میزان عرضه کل مسکن، یک میلیون و ۵۰۰ هزار واحد بیشتر از تعداد خانوارها است. به عبارت دیگر، در سال‌های اخیر به تناسب افزایش عرضه جدید، چون که سرعت رشد جمعیت کمتر بوده، حجم «مازاد کل عرضه» نیز افزایش یافته و در مقایسه با سال۹۰، تقریبا ۷۵/۳ برابر شده است.

بنابراین در حال حاضر اگرچه نرخ رشد سرمایه‌گذاری‌ در حوزه تکمیل ساختمان‌های در حال ساخت، از شتاب ۲۰۰ درصدی ‌سال‌۹۱ و اوایل سال ۹۲ به حدود ۵درصد در بهار ۹۳ نزول کرده و باعث کاهش ۲۳درصدی حجم عرضه آپارتمان جدید به بازار در این فصل شده است اما محصول رونق ساختمانی دو سال گذشته، همچنان پایداری «مازادعرضه» را به همراه دارد و تایید می‌کند: به رغم رکود مسکن و افزایش ساختمان‌های نیمه‌کاره، نرخ مازاد در حدی است که جلوی اثرگذاری آنی کاهش عرضه‌های جدید را خواهد گرفت. با این حال، پیش‌بینی می‌شود تاثیرپذیری تدریجی بازار مسکن از رکود موجود، بازار مسکن را در سال۹۵ با عدم کفایت عرضه روبه‌رو کند. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» از گزارشی که بانک مرکزی درباره فعالیت‌های ساختمانی بخش خصوصی تا پایان بهار ۹۳ منتشر کرده، حاکی است: در بهار امسال ۱۵۱ هزار و ۴۳۵ واحدمسکونی جدید، تکمیل و روانه بازار مصرف شد که برخلاف بهار ۹۲ که رشد ۲۵ درصدی در نرخ تکمیل اتفاق افتاده بود، در بهار امسال، حجم آپارتمان‌های تکمیلی ۷/۲۳ درصد نسبت به مدت مشابه کاهش پیدا کرده است.

هم‌اکنون موجودی کل مسکن در کشور با احتساب آپارتمان‌های تکمیل‌شده بهار ۹۳ معادل ۳/۲۳ میلیون واحدمسکونی است اما حجم «عرضه‌مصرفی» که از مابه‌التفاوت «عرضه‌کل» و «خانه‌های خالی» به دست می‌آید، هم‌اکنون حدود ۱/۲۱ میلیون واحد مسکونی برآورد می‌شود. نتایج سرشماری نفوس و مسکن سال۹۰ نشان داد: تعداد خانه‌‌های خالی یا همان عرضه بی‌مصرف در فاصله سال‌های ۸۵ تا ۹۰ با رشد حدود ۲۴۰‌هزار واحدی در هر سال، از ۴۰۰ هزار واحد خالی از سکنه به ۶/۱ میلیون واحد رسید. در سال۹۰ اگر چه موجودی کل مسکن در کشور معادل ۶/۲۱ میلیون واحد شد اما با کسر ۶/۱ میلیون خانه‌خالی از آن، حجم «عرضه مصرفی» در آن سال حدود ۹۵/۱۹ میلیون واحد مسکونی شد. حجم خانه‌های در حال استفاده و مصرفی در سال۹۰ در مقایسه با ۲۱میلیون و ۱۸۵ هزار خانوار موجود در آن سال، از کسری ۲/۱ میلیون آپارتمان مسکونی مصرفی حکایت می‌کرد و نشان می‌داد: در اوایل دهه۹۰ که بازار مسکن در شوک رکود سال۸۸ بود، به دلیل آنچه احتکار سازنده‌ها همزمان با کاهش قیمت و همچنین ناتوانی قدرت خرید مسکن عنوان می‌شد، کارآیی بخشی از عرضه مختل شد و بروز «کسری آپارتمان‌های مصرفی»، به رغم «مازاد عرضه کل» را رقم زد. هم‌اکنون با فرض اینکه تعداد خانه‌های خالی ظرف ۵/۲ سال گذشته با روند ۵ سال قبل، افزایش پیدا کرده باشد مشاهدات و روایت واسطه‌ها در بازار مسکن، رشد خانه‌های خالی به خصوص در بخش واحدهای نوساز را تایید می‌کند- می‌توان این‌طور نتیجه گرفت که در حال حاضر از ۳/۲۳ میلیون کل موجودی مسکن کشور، حدود ۲/۲ میلیون واحدمسکونی به صورت «خانه‌خالی» در بازار نگهداری می‌شود طوری که حجم «عرضه مصرفی» یا آپارتمان‌های در حال سکونت از حدود ۲۰ میلیون واحد در سال۹۰ به ۱/۲۱ میلیون واحد در پایان بهار۹۳ رسیده است.

با احتساب حجم «عرضه مصرفی» در بازار مسکن، مشخص می‌شود: شکاف ۲/۱ میلیون واحدی که در سال ۹۰ بین تعداد آپارتمان‌های مصرفی و خانوارها وجود داشت، هم‌اکنون تقریبا نصف شده و میزان کسری واحدهای مصرفی در برابر خانوارهای شهری به حدود ۶۸۵ هزار واحد رسیده است که سرمنشا این رویداد مثبت نیز، رشد سه برابری سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی سال‌های ۹۱ و اوایل ۹۲ می‌تواند باشد. در سال ۹۱، طبق گزارش بانک‌مرکزی، تعداد آپارتمان‌های تکمیل‌شده در کشور ۱۰۴درصد افزایش یافت و۷۵۳ هزار واحد جدید مسکونی به بازار عرضه شد. در سال ۹۲ نیز این شاخص ۱۱درصد رشد کرد و ۸۳۴ هزار واحد جدید عرضه شد اما در بهار امسال این شاخص ۲۴ درصد نزول کرد.

مقایسه تعداد خانوارها و آپارتمان‌های مصرفی (بدون احتساب خانه‌های ‌خالی) نشان می‌دهد: میزان کسری ۲/۱ میلیون واحد مسکونی در سال۹۰ به حدود ۶۸۵ هزار واحد در سال جاری رسیده و عملا شکاف عرضه مصرفی و نیاز موجود، کمتر شده است. به این ترتیب می‌توان گفت: رشد ۸ درصدی موجودی کل واحدهای مسکونی در کشور در فاصله زمانی سال ۹۰ تا بهار ۹۳، اگر چه شکاف بین حجم آپارتمان‌های در حال استفاده و تعداد خانوارهای فعلی را ۷/۱ برابر کاهش داد و کسری ۲/۱ میلیون واحدی در حوزه مصرفی را به ۶۸۵ هزار واحد رساند اما برآورد می‌شود بخش قابل‌توجهی از عرضه‌های جدید طی این سال‌ها به جای آنکه مصرفی شود، به صوت «خانه‌خالی»، عملا به افزایش «عرضه صوری» در بازار مسکن دامن زده است. کمبود حداقل ۶۴۵ هزار واحد مسکونی در کشور را اخیرا مسوولان بخش مسکن در همایش سیاست‌گذاری‌‌‌های توسعه مسکن، مطرح کردند. کارشناسان اقتصاد مسکن در شرایط فعلی، برای تبدیل عرضه صوری به عرضه مصرفی، راهکار استفاده از ۵/۱ میلیون خانه‌ خالی موجود در کشور را توانمند کردن قدرت مالی متقاضیان و همچنین اخذ مالیات از خانه‌های خالی عنوان می‌کنند. در حال حاضر شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی- نسبت تعداد خانوارها به تعداد واحدها- با احتساب حجم کل عرضه، از ۹۸/۰ در سال۹۰ به ۹۳/۰ در بهار۹۳ بهبود پیدا کرده است.این شاخص در سال۸۵ که اوج کمبود عرضه مصرفی بود، در سطح ۰۹/۱ قرار داشت.

مقصد عرضه های جدید در بازار مسکن