ریسک پیش‌خرید اوراق مسکن

گروه مسکن - هاجر شادمانی: رئیس اداره ابزارهای نوین مالی فرابورس، ضمن هشدار درباره ابطال حجم گسترده‌ای از اوراق تسهیلات خرید مسکن در زمان مشخص، خطاب به متقاضیان مصرفی اوراق اعلام کرد: با توجه به فضای رکودی بازار مسکن و پروسه نسبتا طولانی خرید آپارتمان در چنین فضایی، لازم است حین خرید اوراق تسهیلات مسکن، تاریخ مصرف و زمان انقضای قید شده روی اوراق مورد توجه خریداران قرار بگیرد؛ در غیر این صورت ابطال اوراق پیش از تبدیل آن به تسهیلات بانکی باعث ضرر مالی خریداران اوراق خواهد شد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، علیرضا توکلی با بیان اینکه تنها در آذرماه امسال معادل ۹۲ میلیارد تومان از اوراق تسهیلات خرید مسکن به دلیل فرارسیدن زمان سررسید و عدم استفاده از آنها برای دریافت وام، باطل شد، گفت: مردم باید نسبت به مدت زمان تعیین شده برای مصرف این اوراق دقت کافی داشته باشند و تنها زمانی که مطمئن هستند آپارتمان مورد نظر خود را انتخاب کردند می‌توانند برای دریافت وام به بانک عامل مراجعه و نسبت به خرید اوراق اقدام کنند.

وی با تاکید بر اینکه متقاضیان نباید اوراق تسهیلات خرید مسکن را زودتر از زمانی که قصد دریافت وام دارند، خریداری کنند، خاطرنشان کرد: علاوه بر تهدیدی که بابت فرارسیدن تاریخ انقضای اوراق و باطل شدن آن فراروی خریداران اوراق وجود دارد، ممکن است با گذر زمان، قیمت اوراق دچار نوسان شده و بر اثر کاهش قیمت اوراق، خریدار دچار ضرر و زیان شود.

توکلی با بیان اینکه تاکنون حجم قابل توجهی از اوراق تسهیلات خرید مسکن در نتیجه عدم استفاده در زمان تعیین شده منقضی و ابطال شده است، مدت زمان استفاده از اوراق را از زمان انتشار دو سال عنوان کرد و گفت: ارزش اوراق پس از ابطال برابر صفر است و به عبارتی هیچ ارزشی نخواهد داشت.

وی خاطرنشان کرد: علاوه بر آذرماه، در آبان ماه نیز ۱۰۰ میلیارد تومان اوراق تسهیلات ابطال شده است.

توکلی ادامه داد: متقاضیان اوراق تسهیلات خرید مسکن باید توجه داشته باشند که در هر ماه دو نماد سررسید می‌شوند و ما در اطلاعیه‌هایی که هر ماه در سایت فرابورس منتشر می‌کنیم، این اطلاعات شامل تاریخ انتشار، تاریخ سررسید هر نماد از اوراق تسهیلات مسکن و تاریخ آخرین مهلت معاملاتی هر یک از اوراق تسهیلات است.

وی با بیان اینکه این اطلاعات هر ماه یکبار به‌روز رسانی می‌شود، تصریح کرد: آخرین اطلاعیه در خصوص انقضای اوراق تسهیلات مسکن، در تاریخ هفتم دی ماه در وب سایت فرابورس منتشر شده است.

رئیس اداره ابزارهای نوین مالی فرابورس در خصوص اوراق ابطال شده و اینکه آیا راهی برای تمدید اعتبار آنها وجود دارد یا خیر گفت: مهلت انقضای اوراق تسهیلات طبق مجوز دریافتی از بانک مرکزی حداکثر دو سال بوده است و بانک مرکزی در قالب مجوز خاص، اجازه تمدید برخی از اوراق را تا ۵/۲ و ۳ سال نیز به بانک مسکن داده است.

وی در ادامه صحبت‌های خود متذکر شد: مردم توجه داشته باشند که اوراق تسهیلات را زمانی خریداری کنند که واقعا می‌خواهند به بانک مسکن مراجعه کنند و وام بگیرند. در واقع، موقعی که قصد خرید خانه را دارند، آن هم در لحظات آخر که در حال تشکیل پرونده در بانک مسکن هستند، اوراق تسهیلات را خریداری کنند. اگر تصمیم به خرید خانه در یک سال آینده را دارند، از خرید اوراق زودتر از موعد دریافت تسهیلات خودداری کنند؛ چراکه احتمال سررسید شدن اوراق خریداری شده وابطال آن وجود دارد.

دلیل کانال‌شکنی اوراق

«به گزارش دنیای اقتصاد» قیمت هر فقره اوراق ۵۰۰ هزار تومانی تسهیلات خرید مسکن در اواسط دی‌ماه امسال، مسیر صعودی ۹ ماه قبل را تغییر داد و با دو کانال سقوط، از مرز ۱۰۰ هزار تومان اوایل سال به سطح ۷۸ هزار تومان نزول کرد.

کاهش نزدیک به ۲۰درصدی بهای اوراق مسکن در ماه گذشته، هزینه دسترسی به تسهیلات ۴۵میلیونی خرید مسکن را از حدود ۱۰ میلیون در بهار۹۳ به رقمی معادل ۷ میلیون تومان تعدیل کرد اما در چند روز گذشته، کانال جدید ۷۰هزار، تاب نوسانات نه‌چندان پردامنه قیمت اوراق را نیاورد و بهای هر فقره اوراق تسهیلات مسکن مجددا وارد کانال ۸۰هزار تومان شد. هم‌اکنون قیمت تک‌اوراق ۵۰۰ هزار تومانی بین ۷۹ هزار تا ۸۲ هزار تومان در نوسان است.

کانال‌شکنی چند روز اخیر «اوراق مسکن» در شرایطی اتفاق افتاده که سود واقعی اوراق از حدود ۲۳درصد در اوایل سال کمتر شده و به حدود ۲۰درصد رسیده است.

سود واقعی اوراق با احتساب سود اسمی تسهیلات خرید مسکن بانک‌مسکن که ۱۶درصد برآورد می‌شود و همچنین بهای خرید اوراق که الان معادل ۷ میلیون تومان است، محاسبه می‌شود. کاهش سه واحد درصدی سود واقعی اوراق، خاصیت سرمایه‌ای و سفته‌بازی را از بازار اوراق مسکن گرفته و جذابیت سرمایه‌گذاری در این بازار را در مقایسه با مثلا بازار پول گرفته است.

با این حال، به‌رغم افت انگیزه خرید سرمایه‌ای اوراق و همچنین کاهش تقاضای مصرفی ناشی از «رکود مسکن و کم‌اثر بودن وام در قدرت خرید»، هم‌اکنون بهای اوراق در فرابورس دچار نوسان و کانال‌شکنی صعودی شده است.

در این باره بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» از تحلیل کارشناسان بازار سرمایه نشان می‌دهد افت و خیزهای ۲ تا ۳ هزار تومانی قیمت هر فقره اوراق تسهیلات مسکن، نوعی نوسان مقطعی و کوتاه‌مدت بازار است و در این میان، پارامتری که بتواند قیمت اوراق را برای صعود دوباره، تحریک کند فعلا وجود ندارد.

کارشناسان معتقدند اگرچه ارزش معاملاتی اوراق مسکن در یک هفته اخیر، یک کانال افزایش یافته، اما به‌زودی این قیمت اصلاح می‌شود و انتظار این است که در میان‌مدت، بهای تک‌اوراق در همان کانال ۷۰ تا ۸۰هزار تومان بماند.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، در آذرماه امسال حجم تقاضایی که منجر به خرید اوراق مسکن در فرابورس شد، معادل ۳۸۰ میلیارد تومان تسهیلات بود اما این حجم تقاضا در نیمه اول امسال تا مرز ۷۰۰ میلیارد تومان نیز افزایش یافت.

کاهش حجم تقاضا به معنای کاهش میل به خرید مصرفی و سرمایه‌گذاری در بازار اوراق مسکن است.

در اوایل امسال، سرمایه‌گذاران با این تصور که در تابستان معاملات ملک رونق می‌گیرد و تقاضای مصرفی برای خرید اوراق زیاد می‌شود، اقدام به خرید کردند تا در کوتاه‌مدت، با فروش آن سود ببرند، اما اکنون، چشم‌انداز تداوم رکود هرچند خفیف در بازار مسکن و همچنین افزایش نسبی سود سرمایه‌گذاری در بازارهای موازی، کاهش تقاضا برای خرید اوراق مسکن را در پی داشته است.