«دنیای‌اقتصاد» جزئیات ناگفته مصوبه جدید شورای پولواعتبار را بررسی می‌کند
مشمولان وام اضافه«مهر»
دنیای اقتصاد: با تصویب پرداخت «۵ میلیون تومان تسهیلات اضافه به هر واحد مسکونی‌مهر در حال ساخت»، زمانبندی تکمیل پروژههای نیمه‌تمام مسکن‌مهر تغییر کرد. قائم‌مقام وزیر راهوشهرسازی با استقبال از این مصوبه از واگذاری حداقل ۹۰ درصد از کل واحدهای این طرح تا پایان سال۹۴ خبر داد. از ۳/۲ میلیون مسکن‌مهر، ۶۳۴ هزار واحد به علت فقر مالی، ناتمام مانده است. جزئیات اولویت‌بندی و نحوه تخصیص وام اضافه نشان می‌دهد: برای پروژههای افتتاح نشده بالای ۷۰ درصد پیشرفت فیزیکی، حدود ۴۳۰ هزار فقره تسهیلات ۵ میلیونی پیش‌بینی شده است. گروه مسکن- فرید قدیری: شورای پول و اعتبار سرانجام موافقت خود را نسبت به اجرای مصوبه ۱۷ ماه پیش هیات وزیران اعلام کرد و بعد از مدت‌ها رایزنی و درخواست وزارت راهوشهرسازی از بانک‌مرکزی برای افزایش جزئی سقف تسهیلات مسکن مهر، دوشنبه‌شب در جلسه‌ای فوق‌العاده، مبلغ وام مسکن مهر را از ۲۵ به ۳۰ میلیون تومان ارتقا داد.
مصوبه جدید «۵ میلیون وام اضافه برای پروژههای مسکن مهر»، مشروط به رفع نقاط ابهام از آن، می‌تواند یکی از دو گره اصلی این طرح ناتمام را باز کند و وعده اخیر دولت بابت تعهد زمانی در تکمیل کل این ساختمان‌ها را تضمین کند.
اواخر سال گذشته، قائم‌مقام وزیر راهوشهرسازی در امور مسکن مهر که از اختیار کافی در تمام تصمیم‌گیری‌های مرتبط با این طرح برخوردار است، بعد از بررسی استان‌به‌استان پروژههای ناتمام مسکن مهر و جمع‌بندی تحقیقات وزارتخانه درباره علت به درازا کشیده شدن این پروژه‌ها، اعلام کرد: تکمیل و تحویل ساختمان‌های باقی‌مانده مسکن مهر به دو چالش اصلی شامل «خلأ توان مالی پیش‌خریداران» و «نبود خدمات زیربنایی آب و برق و...» برخورد کرده که اگر رفع آنها به موقع صورت بگیرد، پرونده مسکن مهر تا سال ۹۴ بسته خواهد شد.
اکنون صورت مساله چالش اول بالاخره مورد توجه دولتمردان قرار گرفت و در جلسه ویژه شورای پولواعتبار راه‌حل مربوط به آن، تصویب شد.
درباره چالش دوم نیز تابستان امسال به واسطه ورود معاون اول رئیس‌جمهور به مباحث مشترک وزارت راهوشهرسازی و وزارت نیرو، مصوب شده بود اعتبار قابل‌توجهی برای تامین آب و برق مسکن مهر در بودجه دولت منظور شود که البته تاکنون علائمی از تاثیر تزریق منابع مالی برای تامین خدمات زیربنایی، در پروژه‌ها مشاهده نشده است.
با این حال، احمداصغری مهرآبادی -قائم‌مقام آخوندی- دوشنبه‌شب دقایقی بعد از اعلام مصوبه شورای پولواعتبار در گفت‌وگویی کوتاه با «دنیای‌اقتصاد»، صدور مجوز نهایی برای افزایش سقف تسهیلات مسکن مهر را به فال نیک گرفت و با مثبت ارزیابی کردن تصمیم اخیر دولت، از زمانبندی جدید تکمیل و واگذاری پروژههای ناتمام خبر داد. مجری ویژه مسکن مهر در این باره گفت: هر چند با پیشنهاد ما درخصوص افزایش ۵ میلیون تومانی وام‌های مسکن مهر، خیلی دیر موافقت شد؛ اما این مصوبه مشکل عمده پروژههای ناتمام را حل خواهد کرد و قطعا سرعت ساخت و تکمیل ساختمان‌ها افزایش پیدا می‌کند، طوری که تا پایان سال۹۴، بالای ۹۰درصد از کل واحدهای مسکونی‌مهر تحویل متقاضیان می‌شود و مابقی تا نیمه سال۹۵ به سرانجام خواهد رسید.
بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد: در حال حاضر از کل ۲ میلیون و ۳۰۰ هزار واحد مسکن مهر ساخته‌شده یا در حال ساخت در کشور، یک میلیون و ۱۰ هزار واحد در دولت قبل تحویل متقاضیان شد و ۲۴۲ هزار واحد مسکونی نیز در یکسال اول دولت یازدهم به بهره‌برداری رسید. همچنین ۱۱۴ هزار واحد هم‌اکنون آماده افتتاح شده و واگذاری ۳۰۰ هزار واحد تکمیل‌شده نیز فعلا معطل خدمات زیربنایی است. به این ترتیب، از مجموع ۳/۲ میلیون مسکن مهر، عملا مراحل ساخت و تکمیل ۶/۱ میلیون واحد مسکونی به پایان رسیده و حداکثر ۶۳۴ هزار واحد به شکل نیمه‌تمام در پروژههای مسکن مهر وجود دارد.
با این حساب، دولت برای اجرای مصوبه اخیر شورای پول و اعتبار و تخصیص ۵ میلیون وام اضافه، با حداقل ۶۰۰ هزار واحد مسکونی‌مهر نیمه‌تمام مواجه است. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، اگرچه مصوبه جدید شورای پول و اعتبار در راستای گره‌گشایی از تنگنای مالی نیمه‌تمام‌های مسکن مهر، تدوین و ابلاغ شده است اما محتوای مصوبه دارای نقاط ابهامی است که اگر مرتفع نشود، شاید باز هم تحقق وعده دولت را به تاخیر بیندازد. این مصوبه دو نقطه ابهام دارد: ابهام اول به «نحوه تخصیص» تسهیلات جدید برمی‌گردد؛ اینکه چگونه از بین خواسته همه پیمانکاران پروژههای نیمه‌تمام، نیاز واقعی به وام اضافه تشخیص داده خواهد شد. ابهام دوم نیز «نامشخص بودن ظرفیت تعیین‌شده» برای پرداخت تسهیلات ۵ میلیونی است، به این معنی که معلوم نیست دقیقا چند فقره از این نوع وام برای چه تعداد واحدمسکونی، در نظر گرفته شده است.
اولین نقطه ابهام؛ نحوه انتخاب مشمولان
اولین نقطه ابهام این مصوبه، نحوه تشخیص و انتخاب پروژههای مشمول «۵میلیون وام اضافه» است. متن مصوبه شورای پولواعتبار به بانک عامل مسکن مهر -بانک مسکن- اجازه داده است تسهیلات ۲۵ میلیون تومانی مسکن مهر برای پروژههای نیمه‌تمام را به ۳۰ میلیون تومان افزایش دهد؛ اما چون حجم پروژههای نیمه‌تمام به مراتب بیشتر از رقم در نظر گرفته شده برای افزایش تسهیلات است، شورای پول و اعتبار در مصوبه خود، بانک عامل را مسوول اولویت‌بندی پروژههای نیازمند وام اضافه تعیین کرده و در این تصویب‌نامه قید کرده است: «شورای پول و اعتبار با افزایش سقف فردی تسهیلات مسکن مهر از ۲۵ به ۳۰ میلیون تومان، صرفا برای طرح‌های نیمه‌تمام بانکهای عامل (با اولویت طرح‌های در شرف اتمام که به تشخیص بانک عامل با افزایش سقف وام به اتمام می‌رسند) با هدف تبدیل عقد مشارکت مدنی به فروش اقساطی و تسریع در وصول اقساط تسهیلات اعطایی موافقت نمود.»
کارشناسان در این باره معتقدند: واگذاری مسوولیت «انتخاب پروژههای مشمول وام اضافه» به بانکهای عامل می‌تواند در تشخیص درست نیاز مسکن مهر به این تسهیلات، اختلال به وجود بیاورد، چرا که در همه این سال‌ها، مرجع معرفی پیمانکاران مسکن مهر به بانک‌ها برای دریافت وام، وزارت راهوشهرسازی بوده و عملا با تشخیص مسوولان این وزارتخانه، منابع مالی هم شامل آورده‌نقدی مردم و هم تسهیلات بانکی، به پروژه‌ها تزریق شده است. تاکنون وام ۲۵ میلیونی در ۵ مرحله و به تناسب میزان پیشرفت فیزیکی ساخت‌وساز، به سازنده‌ها پرداخت می‌شد، طوری که در پایان هر مرحله ساخت، بانک مسکن بعد از دریافت تاییدیه ادارات استانی وزارت راهوشهرسازی مبنی‌بر صحت پیشرفت فیزیکی، اجازه داشته تسهیلات را پرداخت کند. اما اکنون برای پرداخت مبلغ اضافه تسهیلات مسکن مهر، مطابق آنچه در متن مصوبه شورای پول و اعتبار آمده است، عملا حلقه واصل بین بانک و پیمانکار مسکن مهر، برداشته شده و به هر سازنده‌ای که صرفا بانک تشخیص بدهد، تسهیلات اضافه پرداخت خواهد شد. این شیوه جدید حتی با مصوبات قبلی دولت که مصوبه جدید شورای پول و اعتبار از آن استخراج شده است نیز تفاوت دارد.
تبدیل وام ۲۵ میلیونی به وام ۳۰ میلیونی اگرچه دوشنبه گذشته تصویب شد، اما سابقه آن به مصوبه ۲/۵/۹۲ شورای عالی مسکن- مصوبات این شورا طبق اصل ۱۳۸ قانون اساسی در حکم مصوبات هیات‌دولت است- برمی‌گردد. طبق مصوبه ۱۷ماه پیش، بانکهای عامل مسکن مهر موظف شده بودند «حسب اعلام وزارت راهوشهرسازی»، سقف تسهیلات را ۵ میلیون تومان اضافه کنند. آن مصوبه تاکنون به دلیل عدم تصویب نهایی در شورای پول و اعتبار اجرایی نشد اما هم‌اکنون در مجوز نهایی، نامی از وزارت راهوشهرسازی در پروسه تشخیص پروژههای اولویت‌دار دیده نمی‌شود. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» از علت ضرورت بازنگری در مصوبه جدید برای رفع ابهام اول، حاکی است: در طول حداقل دو سال گذشته، برخی از پیمانکاران مسکن مهر به دلایلی نه‌چندان منطقی و قابل قبول، پروژههای در حال ساخت خود را معلق کردند یا سرعت اجرا را عمدا پایین آوردند. این اتفاق در جریان تصویب سه دستورالعمل برای افزایش قیمت تمام شده مسکن مهر، تشدید شد با این هدف که سازنده‌ها بتوانند پیش‌از آنکه ساختمان‌ها را تکمیل کنند، از افزایش قیمت نفع ببرند. هر چند در طرح مسکن مهر، برخی مسائل همچون تورم، هزینه ساخت را برای همه سازنده‌ها متورم کرد، اما در این بین گروهی از پیمانکاران به جای توجه کافی به زمان از دست رفته و انتظار لبریز شده پیش‌خریداران، همواره در صدد بهره‌برداری حداکثری از اوضاع به هم ریخته بودند. در حال‌حاضر نیز، آنچه می‌تواند اثرگذاری مصوبه جدید شورای پولواعتبار را تقویت کند، «مرزبندی دقیق بین پیمانکاران منضبط و فرصت‌طلب» است. لیست دقیق این دو گروه، در کارنامه به ثبت رسیده از رفتار سازنده‌های مسکن مهر در سامانه مسکن مهر وزارت راهوشهرسازی موجود است که اگر مبنای پرداخت ۵میلیون وام اضافه قرار گیرد، تسهیلات به مشمولان واقعی خواهد رسید و سرعت حرکت طرح بدون آنکه برای چندمین بار به دست‌‌‌اندازهای برنامه‌ریزی شده برخورد کند، افزایش یافته و به مقصد می‌رسد.
ابهام دوم؛ ظرفیت وام
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، در مصوبه شورای پول و اعتبار به صراحت درباره ظرفیت در نظر گرفته شده برای وام‌های ۵ میلیونی مسکن مهر، عدد و رقم قید نشده است و فقط در بند ۲ مصوبه، به بانک مسکن اجازه داده شده است «وام‌های ۲۵ میلیونی را تا سقف کلی ۵۰ هزار میلیارد تومان» افزایش دهد. اما بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» در این باره، نشان می‌دهد عبارت «سقف کلی» کدی است که با استفاده از آن و مصوبات قبلی، می‌توان تعداد وام‌های اضافه را محاسبه کرد. طبق توافق کلی و غیرقابل تغییر بین مقامات وزارت راهوشهرسازی و بانک مرکزی، قرار است مجموع منابعی که از سمت سیستم بانکی به کل طرح مسکن مهر از ابتدا تا انتهای طرح پرداخت می‌شود، حداکثر ۵۰ هزار میلیارد تومان باشد.
از این رقم، معادل ۴۵ هزار میلیارد تومان در قالب خط‌اعتباری بانک‌مرکزی، تعریف شده است و برای ۵ هزار میلیارد تومان دیگر توافق شده که از محل بازگشت اقساط ماهانه وام‌های مسکن مهر توسط صاحبان این خانه‌ها، تامین و مجدد به وام تبدیل شده و به پیمانکاران پرداخت شود. در حقیقت بانک‌مرکزی در این دولت برای جلوگیری از بروز دوباره آثار تورمی، جلوی شارژ مجدد خط‌اعتباری را گرفت و مابه التفاوت ۴۵هزار تا ۵۰ هزار میلیارد تومان را از مسیر غیرتورمی تامین کرده است. در حال‌حاضر، از ۵۰ هزار میلیارد تومان سقف کلی منابع بانکی تعیین‌شده برای مسکن مهر، رقمی معادل ۴۷ هزار و ۹۰۰ میلیارد تومان در قالب قرارداد بانک عامل با پیمانکاران، به مصرف رسیده است و هنوز ۲ هزار و ۱۰۰ میلیارد تومان منابع آزاد و بدون تعهد وجود دارد. به این ترتیب، بانک عامل براساس مصوبه شورای پول و اعتبار می‌تواند به اندازه ۲۱۰۰ میلیارد تومان، وام‌های اضافه ۵ میلیونی به پروژههای نیمه‌کاره مسکن مهر پرداخت کند. با این حساب، چنانچه محاسبات و برداشت‌ها از مصوبه شورای پولواعتبار درست باشد، حدود ۴۲۰ هزار واحد مسکونی‌مهر نیمه‌تمام، مشمول ۵ میلیون وام اضافه خواهند شد. این در حالی است که تعداد کل واحدهای ناتمام در مسکن مهر، حدود ۶۳۴ هزار واحد است. بنابراین، برای تخصیص تسهیلات جدید باید عملیات گزینش و انتخاب پروژه‌ها صورت گیرد.
در این باره، دوشنبه شب احمد اصغری مهرآبادی بدون اینکه، تعداد دقیق واحدهای مسکونی مهر مشمول ۵میلیون وام اضافه را اعلام کند، به «دنیای‌اقتصاد» گفت: به زودی در جلسه‌ای مشترک با بانک‌مسکن، ضوابط اجرایی مصوبه شورای پول و اعتبار را تدوین خواهیم کرد و پروژههای مشمول را تعیین می‌کنیم. مجری ویژه مسکن مهر گفت: در حالت کلی، پروژه‌هایی که بالای ۷۰ درصد پیشرفت فیزیکی دارند اما هنوز واحدها در آنها، تحویل افراد نشده است، مشمول تسهیلات اضافه خواهند شد. منظور از «تحویل نشدن»، واحدهایی است که هنوز کارت قسط برای آنها صادر نشده باشد. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، در ماه‌های اخیر افزایش سه‌باره قیمت تمام‌شده مسکن مهر باعث شد سهم «آورده‌نقدی» پیش‌خریداران افزایش پیدا کند و چون تا امروز، سقف وام مسکن مهر، ریالی تقویت نشده بود، عملا فشار هزینه‌ها به دوش متقاضیان تحمیل شد. در این میان، بضاعت مالی فوق‌العاده اندک پیش‌خریداران و ناتوانی آنها در تامین آورده نقدی، پیمانکاران را با فقر مالی و در نتیجه تعطیلی پروژه‌ها روبه‌رو کرد. اما اکنون با وام جدید، آورده نقدی افراد، مشمول کاهش می‌شود.
تمرکز «اختیار و مسوولیت» در بانک
پیگیری‌های دیروز «دنیای‌اقتصاد» درباره علت تصمیم شورای پولواعتبار در «تعیین» بانک مسکن به‌عنوان «مرجع تشخیص» پروژههای نیازمند وام جدید مسکن‌مهر نشان داد که این اقدام با هدف تمرکز اختیار و مسوولیت در بانک عامل این طرح انجام شده است. بانک مسکن مسوولیت دارد تسهیلات را به‌گونه‌ای پرداخت کند که امکان بازگشت سرموقع اقساط آن وجود داشته باشد، به همین خاطر، هم‌اکنون با واگذاری مسوولیت تشخیص پروژههای اولویت‌دار به این بانک، اختیارات بانک در پرداخت وام اضافی و وصول سرموقع آن کامل می‌شود. گفته می‌شود، چنانچه بانک مثل گذشته، اختیار آنچنانی در تعیین پروژههای اولویت‌دار نداشته باشد، نمی‌تواند در مراحل بعدی، مسیر بازگشت تسهیلات را تضمین کند.
ارسال نظر