گروه مسکن- نورا حسینی: بازار مسکن طی چندسال گذشته یکی از پرنوسان‌ترین بخش‌های اقتصادی کشور بوده است. به نظر می‌رسد به جز شاخص‌های کلان که بر رشد قیمت مسکن اثرگذار است، در این بازار سلیقه خریدار و فروشنده نیز یکی از شاخص‌های اصلی تعیین‌کننده نرخ مسکن است؛ به طوری که در این بازار کمتر می‌توان دو آپارتمان مشابه از لحاظ موقعیت مکانی، مصالح، چشم‌انداز و ... را یافت که قیمت مشابهی داشته باشند. هرچند ویژگی‌هایی که یک ملک را برای فروش جذاب می‌کند، در تمامی مناطق تهران، یکسان است. داشتن موقعیت جغرافیایی مناسب، استفاده از مصالح مرغوب، داشتن پارکینگ و آسانسور، نکاتی است که فعالان بازار حوزه مسکن، از آن به‌عنوان ویژگی‌هایی که قیمت یک ملک را تعیین می‌کند، نام می‌برند. متراژ خانه‌ها، محله و نمای ساختمان در تعیین قیمت از سوی فروشندگان، تاثیرگذار است. به طور مثال خانه‌ای که نمای سنگ دارد، گران‌تر از خانه‌ای که نمای قدیمی یا آجر سه سانتی دارد، قیمت‌گذاری می‌شود یا تجهیزات درون آپارتمان نیز می‌تواند متری ۲۰۰ تا ۵۰۰ هزار تومان بر ارزان یا گران بودن ملک تاثیرگذار باشد. خانه‌ای که دارای سرامیک درجه یک یا پارکت است و سرویس‌های بهداشتی‌اش اروپایی است، قیمت کمی بالاتر از خانه‌هایی دارد که از مصالح ایرانی استفاده کرده‌اند.

در خانه‌های بالای ۴ طبقه نیز نداشتن آسانسور سبب افت قیمت می‌شود. همچنین کوچه‌هایی که دارای عرض بیشتر هستند برای خریداران جذابیت‌ بیشتری دارند تا کوچه‌های باریک و شلوغ. خانه‌های با متراژ کوچک معمولا متری ۳۰۰ تا ۷۰۰ هزار تومان گران‌تر از خانه‌های با متراژ بالای ۶۰ متر مربع هستند. همچنین هر چه سن بنا بالاتر رود، به تعداد سال‌های گذشته مترمربعی ۱۰۰ تا ۱۵۰هزار تومان از نرخ پایه منطقه، کاسته می‌شود که البته این میزان کاهش، دارای سقف معینی است به این معنی که با رسیدن عمر بنای ساختمان به یک عدد مشخص، افت قیمت متوقف می‌شود. دو خانه مشابه در یک مجموعه درست کنار هم در این بازار مشابه هم قیمت‌گذاری نمی‌شوند. یک دلال بازار مسکن در غرب تهران در توضیح این موضوع به «دنیای اقتصاد» می‌گوید: یکی از فروشندگان به دلیل نیاز مالی، خانه‌اش را متری سه میلیون تومان و دیگری سه میلیون و ۷۰۰ هزار تومان برای فروش گذاشته بود. او در آپارتمان‌هایی که دارای آسانسور هستند، طبقه ساختمان را نیز یکی از دلایل افزایش قیمت می‌داند و می‌گوید: طبقات بالاتر به دلیل داشتن منظره بهتر، دارای قیمت بیشتری هستند. او ادامه می‌دهد معمولا در هر منطقه متری یک تا دو میلیون تومان، نوسان قیمت وجود دارد. به جز خانه‌های کوچک، خانه‌های لوکس نیز از نرخ میانگین منطقه پیروی نمی‌کنند. این خانه‌ها، مشتریان خاص خود را دارند و بر اساس ویژگی‌های خانه مانند جنس مصالح، دکوراسیون خانه و دارا بودن چند پارکینگ و بر اساس محله‌ای که در آن واقع هستند، قیمت‌گذاری می‌شوند. به طور مثال آپارتمانی در منطقه نارمک با متراژ ۳۲ مترمربع، متری ۵ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان برای فروش گذاشته شده است و در همین محله آپارتمانی ۵۰ متری، یک‌خوابه متری ۴ میلیون تومان به فروش می‌رسد. به گفته مشاور املاکی که هر دو مورد را قرار است به فروش برساند، خانه کوچک‌تر موقعیت اداری دارد و به همین دلیل یک میلیون تومان گران‌تر است.

نکات بنگاهی در تعیین قیمت مسکن