گروه مسکن- فرید قدیری: نرخ مالکیت مسکن در مناطق شهری ایران، پس از ۷سال کاهش تدریجی، سرانجام در سال۹۱ متوقف و در سال۹۲ افزایش پیدا کرد؛ اما رشد قیمت مسکن در سال‌های ۹۱ و ۹۲ از یکسو و تطویل زمان دسترسی به مسکن در این سال از سوی دیگر، هم‌اکنون باور اینکه «جمعیت خانه‌دار در ایران با رشد مواجه شده» را سخت کرده است. گزارش رسمی بانک‌مرکزی نشان می‌دهد تعداد خانوارهای شهری صاحب مسکن در ایران از ۲/۶۷ درصد در سال ۸۴ به ۴/۶۲ درصد در سال۹۱ رسیده اما در سال۹۲، این نرخ پس از یک دوره نزول ممتد، ناگهان افزایش می‌یابد و جامعه خانوارهای صاحب‌خانه به ۴/۶۴ درصد کل خانوارهای شهری ایران می‌رسد.

در سال گذشته، به تناسب افزایش تعداد خانوارهای خانه‌دار در شهرهای ایران، از جمعیت اجاره‌نشین‌ها نیز کاسته شده؛ طوری که جمعیت اجاره‌نشین‌های مستقر در آپارتمان‌های اجاره‌ای در شهرها از ۲۷درصد کل خانوارها در سال۹۱ به ۸/۲۵درصد رسیده است. سهم اجاره‌نشین‌ها در سال۸۴ معادل ۹/۲۳درصد کل خانوارهای شهری بود. آمارهای بانک‌مرکزی حکایت از آن دارد که در سال گذشته وضعیت خانوارها به لحاظ مالکیت مسکن در مقایسه با دو سال قبل از آن، بهبود پیدا کرده است و در عین حال، روند افزایش خانوارهای اجاره‌نشین از سال ۹۱ پس از ۷سال متوقف شده است. با این حال، اوضاع کنونی هنوز در مقایسه با اوایل دهه۸۰ و مثلا سال۸۳ که نرخ مالکیت از ۶۸درصد تجاوز کرده بود، فاصله دارد. اما در بازار مسکن چطور بعد از ۸سال آن هم در شرایطی که رشد قیمت‌ها در همین مدت، ارزش واحدهای مسکونی را حداقل ۶ برابر متورم کرد، نرخ مالکیت خانوارها در سال۹۲ بهبود نسبی پیدا کرده است؟

بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» در این باره نشان می‌دهد: در فاصله سال‌های ۸۴ تا ۹۲ متوسط قیمت مسکن در شهر تهران از مترمربعی ۶۴۸ هزار تومان به نزدیک ۴ میلیون تومان تبدیل شد. از سوی دیگر، شاخص دسترسی خانوارها به مسکن- که از نسبت بین قیمت مسکن و یک‌سوم درآمد سالانه خانوارها به‌دست می‌آید- در اوایل سال گذشته به ۳۶سال رسید که بالاترین مدت زمان انتظار برای صاحبخانه شدن محسوب می‌شود. این شاخص در سال۸۴ معادل ۱۷سال بود و در سال۹۰ به ۳۳سال رسید. با این حال، به رغم طولانی‌شدن مدت زمان انتظار برای خرید مسکن در شهرهای ایران و به اوج رسیدن این شاخص در سال گذشته و همچنین ثبت قله قیمت مسکن در همین سال، بازار شاهد افزایش خانوارهای صاحبخانه می‌شود!

به گزارش «دنیای‌‌اقتصاد» کارشناسان اقتصاد مسکن دلیل دوگانگی بین «افزایش قیمت مسکن و کاهش توان خرید» با «رشد جمعیت خانه‌دارها» را از طریق «مسکن‌مهر» قابل تحلیل می‌دانند. کارشناسان معتقدند: تحویل عمده واحدهای مسکونی‌مهر در سال‌های ۹۱ و ۹۲ باعث افزایش نرخ مالکیت در دو سال گذشته شده است. در سال‌های ۹۱ تا ۹۲ بیش‌از یک میلیون واحد مسکونی مهر در شهرهای کشور تحویل متقاضیان فاقد مسکن شد و به همین نسبت از جمعیت اجاره‌نشین کاسته و به جمعیت خانه‌دارها افزوده شد. گروه دیگری از کارشناسان نیز ساخت‌وسازهای پرحجم سال‌‌‌های ۹۰ تا ۹۱ را در افزایش ۲ واحد درصدی جمعیت صاحب‌خانه‌ها در سال۹۲ موثر می‌دانند. در این باره گزارش دیگر بانک مرکزی از میزان سرمایه‌گذارهای ساختمانی در ساخت‌وسازهای مسکونی شهرها نشان می‌دهد: در سال۹۲ حجمی معادل ۸۳۴ هزار واحد مسکونی در شهرها- آپارتمان‌های غیرمهر- تکمیل و به بازار مصرف عرضه شده است که ۱۰ درصد نسبت به سال۹۱ افزایش داشته است. به گزارش «دنیای‌اقتصاد» هر چند این آپارتمان‌ها تاحدودی بر افزایش عرضه مسکن موثر بوده اما به دلایلی از جمله نبود قدرت خرید مسکن و رشد قیمت‌ها در یکی دو سال اخیر، نمی‌توان به تحلیل گروه دوم کارشناسان استناد کرد و آن را عامل اصلی افزایش نرخ مالکیت عنوان کرد. به عبارت دیگر افزایش آپارتمان‌های نوساز در بازار مسکن طی سال گذشته تا حدود زیادی بر متوقف کردن روند افزایش قیمت مسکن اثرگذار بود، اما به‌واسطه قیمت این واحدها و ناتوانی متقاضیان مسکن از خرید آنها، بخش قابل‌توجهی از عرضه‌های جدید داخل شهرها در حال حاضر به صورت خانه‌های خالی، در انتظار عملیاتی شدن برنامه دولت برای افزایش وام خرید است.

در مقابل، تحویل و افتتاح واحدهای مسکونی‌مهر در دو سال گذشته اثر مستقیم و آنی بر افزایش مالکیت خانوارها گذاشت و چون قدرت خرید خانوارها در بازار مسکن‌مهر سازگاری بیشتری در مقایسه با بازار سایر آپارتمان‌ها دارد، عرضه این واحدها توانسته مخاطب دهک‌های میان‌درآمد رو به‌پایین قرار بگیرد. این در حالی است که اصل طرح مسکن‌مهر برای کم‌درآمدها طراحی شده بود. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، نویسندگان طرح جامع مسکن در نسخه پیش‌نویس این طرح که تابستان امسال منتشر شد، سهم خانوارهای صاحب‌خانه در سال۹۰ را ۶/۵۶درصد عنوان کرده است که البته داده‌های آماری این طرح، مرکز آمار است و با ارقام بانک‌مرکزی تفاوت دارد. با این حال، در نسخه تقریبا نهایی این طرح که قرار است به‌زودی منتشر شود، نرخ مالکیت در شهرهای ایران به نقل از مرکز آمار معادل ۶۶درصد در سال۹۱ عنوان شده است.

به این ترتیب اگر چه ارقام نرخ مالکیت خانوارها در گزارش‌های بانک‌مرکزی و مرکز آمار با یکدیگر تفاوت می‌کند، اما در هر دو، نرخ مالکیت طی دو سال اخیر حالت افزایش را نشان می‌دهد.

دوپینگ نرخ مالکیت مسکن