دنیای اقتصاد: گزارش مرکز آمار از اوضاع مسکن در بهار ۹۳، ضمن تایید ثبات نسبی قیمت آپارتمان، از سقوط قیمت زمین خبر می‌دهد.متوسط قیمت آپارتمان‌های تهران در بهار امسال با ۲/۰ درصد افزایش نسبت به بهار پارسال، عملا تغییر نکرد و در سطح متری ۹/۳ میلیون تومان ثابت ماند، اما قیمت زمین در پی رشد بالای ۵۰ درصدی در سال ۹۲ - تغییرات سالانه- در بهار۹۳ از مدار صعود خارج شد و ۱۰ درصد افت کرد.بهار امسال حجم خرید مسکن ۵۲ درصد افزایش یافت که علت آن هیجان تقاضا در ماه قبل از «هدفمندی» بود.

آمار رسمی تحولات بهاری بازار مسکن منتشر شد

ثبات قیمت مسکن سقوط زمین

چرا موتور قیمت زمین «دور معکوس» گرفت؟

سطح قیمت آپارتمان و اجاره‌بها در تهران کمتر از نرخ‌های نیمه‌رسمی

گروه مسکن- فرید قدیری: قیمت زمین‌های مسکونی در شهر تهران پس‌از یک‌سال صعود- رشد نزدیک به سه رقمی- سرانجام در بهار امسال با شیب قابل‌ملاحظه‌ای کاهش پیدا کرد. گزارش مرکز آمار از اوضاع مسکن در بهار ۹۳، ضمن تایید ثبات نسبی قیمت آپارتمان، از سقوط قیمت زمین خبر می‌دهد. سال گذشته اگرچه «تغییرات فصلی» قیمت‌ها در دو بازار زمین و مسکن درست از تابستان، مسیر نزولی پیدا کرد، اما «تغییرات سالانه» افزایشی بود. در سال۹۲ قیمت زمین تحت‌تاثیر افت فصل به فصل در طول سال، در پایان اسفند، ۲۸درصد نسبت به ابتدای فروردین کاهش یافت؛ اما متوسط قیمت در یک‌سال۹۲ نسبت به یک‌سال۹۱ معادل ۵۰درصد رشد کرد. هم‌اکنون تحت‌تاثیر دو عامل، تغییرات سالانه قیمت زمین نیز به روند کاهشی دچار شده است.

طبق گزارش جدید مرکز آمار، میانگین قیمت زمین‌های مسکونی تهران در بهار۹۳ به مترمربعی ۴ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان رسید که در مقایسه با بهار۹۲ - تغییرات سالانه- ۱۰درصد کاهش یافته است.

این در حالی است که بهار۹۲ -با ادامه التهاب قیمتی سال۹۱ در بازار مسکن- بازار زمین با تورم ۹۰درصدی نسبت به بهار۹۱ روبه‌رو شد و قیمت زمین سال گذشته همین موقع تا متری ۵ میلیون تومان افزایش یافت؛ اما در حال‌حاضر نرخ رشد سالانه قیمت زمین- میزان افزایش قیمت در بهار نسبت به بهار سال قبل- از مثبت ۹۰درصد سال۹۲ به منفی ۱۰درصد سال۹۳ تنزل پیدا کرده است.

بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد: هم‌اکنون اوضاع نسبی در بازار زمین بهتر از بازار مسکن است. در بازار مسکن اگرچه روند تغییرات فصلی و ماهانه قیمت واحدهای مسکونی طی ۶ ماه گذشته همواره رشد زیرصفر داشته است؛ اما قیمت‌ها در مقایسه با ماه‌های مشابه سال۹۲ همچنان بین ۲/۰ تا حداکثر ۴درصد شیب افزایشی دارد. به‌‌عنوان نمونه، متوسط قیمت مسکن طبق گزارش سامانه رهگیری در شهریور امسال با ۶/۰درصد کاهش نسبت به مرداد به متری ۴میلیون و ۱۷۰ هزار تومان رسید که در مقایسه با شهریور سال۹۲ معادل ۲درصد افزایش داشته است. این در حالی است که در بازار زمین علاوه بر کاهش ماهانه و فصلی قیمت‌ها، رشد سالانه نیز در سطح زیرصفر در نوسان است. بررسی‌ها درباره علت قرار گرفتن بازار زمین و آپارتمان‌های کلنگی قابل تخریب شهر تهران، در وضعیت «سقوط» حاکی است: آنچه باعث افت ۱۰درصدی قیمت زمین در بهار امسال شده، دو عامل «شهرسازی» و «ساختمانی» است که عامل دوم در نتیجه عامل اول به‌وجود آمده است. در نظام «شهرسازی» تهران تقریبا از اواخر سال گذشته، بازار فروش تراکم و تغییرکاربری با دستور شورای عالی شهرسازی محدود شد. این بازار که توسط کمیسیون ماده پنج شهر تهران اداره می‌شود، تا پیش از این، به بسازوبفروش‌ها اجازه می‌داد ارزش زمین‌های خود را با دریافت تراکم بیشتر و کاربری بهتر، ارتقا دهند. اما در حال‌حاضر با توقف روند تغییر مقررات موردی در حوزه «شهرسازی»، انگیزه بسازوبفروش‌ها کم شده و ساختمان‌سازی کاهش پیدا کرده است. طبق گزارش معاونت امور مسکن وزارت راه‌وشهرسازی، در سه ماه اول امسال، با کاهش شدید در حجم صدور پروانه ساختمانی در شهر تهران، تعداد واحدهای مسکونی جدید ۴۲درصد کاهش پیدا کرد. افت ساخت‌وساز در بهار۹۳ به عنوان عامل «ساختمانی» اثرگذار بر قیمت زمین که در نتیجه اصلاحات در عامل اول یعنی «شهرسازی» اتفاق افتاده است هم‌اکنون باعث کاهش تقاضا برای تخریب آپارتمان‌ها و همچنین خرید زمین شده است و تاثیر خود را به شکل انجماد قیمت زمین در تهران بروز داده است.

قیمت مسکن بدون تغییر

بخش دیگری از گزارش جدید مرکز آمار به قیمت مسکن اختصاص دارد و نشان می‌دهد: متوسط قیمت آپارتمان در بهار امسال با ۲/۰درصد افزایش نسبت به بهار۹۲ به متری ۳ میلیون و۹۰۰ هزار تومان رسید. این ثبات نسبی در قیمت مسکن بعد از تخلیه حباب در ۹ ماه آخر سال۹۲، به‌وجود آمده است. با این حال، مقایسه گزارش رسمی مرکز آمار با گزارش‌های نیمه‌رسمی سامانه رهگیری معاملات مسکن که طی ماه‌های اخیر توسط «دنیای‌اقتصاد» منتشر شد، نشان می‌دهد: سطح قیمت مسکن در آمار رسمی پایین‌تر از نرخ‌های نیمه‌رسمی است. پیش‌تر «دنیای‌اقتصاد» به نقل از سامانه رهگیری، متوسط قیمت مسکن در بهار امسال در تهران را مترمربعی ۴ میلیون و ۱۲۰ هزار تومان اعلام کرده بود اما هم‌اکنون با استناد به اطلاعات مرکز آمار، مشخص شده میانگین بهاری متری ۹/۳ میلیون تومان بوده است. هر چند مرکز آمار برای اعلام قیمت مسکن از داده‌های سامانه رهگیری استفاده می‌کند، اما نحوه محاسبه میانگین قیمت در این دو گزارش، متفاوت است. در سامانه رهگیری، قیمت‌هایی وجود دارد که حجم معاملات صورت گرفته با آن خیلی کم است. این قیمت‌ها سطح خیلی پایین یا خیلی بالا دارند، اما چون وزن معاملات آنها کم است در محاسبه رسمی گنجانده نمی‌شوند.

میانگین اجاره‌بها

گزارش مرکز آمار از بازار اجاره نیز حاکی است: در بهار امسال متوسط اجاره‌بهای هر مترمربع واحد مسکونی در تهران به ۱۷ هزار تومان رسید که ۵درصد نسبت به بهار سال قبل افزایش پیدا کرده است. پیش‌تر سامانه رهگیری متوسط اجار‌ه‌بهای بهاری را متری ۲۰هزار تومان اعلام کرده بود.

دلیل رشد معاملات

حجم خرید و فروش آپارتمان در تهران در بهار امسال ۵۲درصد افزایش پیدا کرده است، اما در بازار زمین، معاملات با کاهش ۸درصدی نسبت به بهار۹۲ روبه‌رو شده و در بازار اجاره نیز نقل و انتقالات حداکثر ۳۲درصد افزایش پیدا کرده است. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد: رشد معاملات خرید در بهار امسال آن هم در شرایط رکودی بازار، منشا روانی داشته است. در اردیبهشت نگرانی‌ها از نحوه اجرای فاز دوم هدفمندی باعث هیجان تقاضای مسکن و در نتیجه هجوم خریداران به بازار شد در حالی که در ماه‌های بعد، میل به خرید کماکان کاهشی بود. این هیجان هم‌اکنون رشد بهاری معاملات را رقم زده است.

سقف برابر زمین و مسکن

در بهار امسال گران‌ترین آپارتمان فروخته شده در تهران به اندازه گران‌ترین زمین معامله شده، قیمت داشته است.

مرکز آمار حداکثر قیمت هر متر مربع زمین و مسکن در تهران را به ترتیب ۲۱ میلیون و ۵۵۵هزار تومان و ۲۱ میلیون و ۴۶۸ هزار تومان اعلام کرده است. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، قیمت زمین در تهران در فاصله سال‌های ۸۸ تا ۹۳ تقریبا ۴ برابر شده است و از متری حدود یک میلیون و ۲۰۰ هزار به ۵ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان افزایش یافته است. در حالی که قیمت مسکن در این فاصله تنها ۵/۲ برابر شده و از متری ۶/۱ میلیون به ۴ میلیون تومان رسیده است.

اصلاح قیمت زمین توسط مرکز آمار

مرکز آمار اواخر سال گذشته، متوسط قیمت زمین در بهار۹۲ را متری ۵ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان اعلام کرده بود. سال گذشته مرکز آمار، متوسط قیمت‌‌ها را به‌صورت «متوسط حسابی» محاسبه می‌کرد، اما هم‌کنون مرکز آمار با تغییر نحوه محاسبه و استفاده از روش محاسبه «متوسط وزنی»، قیمت زمین در بهار۹۲ را متری ۴ میلیون و ۹۰۰ هزار تومان اعلام کرده است. در متوسط وزنی قیمت، سهم معاملات هر منطقه تهران در محاسبه قیمت کل شهر لحاظ می‌شود به این معنی که قیمت منطقه‌ای که بیشترین معامله طی یک دوره زمانی در آن انجام شده است، بیشترین سهم را در تعیین میانگین قیمت دارد.

ثبات بهاری در بازار مسکن