«دنیای‌اقتصاد» جزئیات دو دهه تامین مالی مسکن را منتشر می‌کند
کارنامه بانکی وام ممنوعه
گروه مسکن- فرید قدیری: تداوم نیاز مالی متقاضیان مسکن به حمایت سیستم بانکی در طول سال‌هایی که بانک‌ها از پرداخت هر نوع وام خرید مسکن منع شده بودند، مانع از اجرای دستور صریح رئیس‌جمهور وقت و همچنین مصوبه بانک‌مرکزی شد. اوایل سال۸۷ رئیس‌جمهور در مواجهه با رشد ۸۶درصدی قیمت مسکن در تهران -که آن زمان جهش کاملا بی‌سابقه در تاریخ بازار ملک به حساب می‌آمد- برخی بانک‌ها را در تحریک قیمت‌ها مقصر دانست و برای کنترل بازار، فرمان توقف پرداخت تسهیلات خرید مسکن را صادر کرد. در همان زمان این فرمان در قالب «ممنوعیت پرداخت وام خرید مسکن» از سوی بانک مرکزی به تصویب رسید و به نظام بانکی ابلاغ شد.
براساس مصوبه سال۸۷، همه بانک‌های دولتی و خصوصی به غیر از بانک‌مسکن، تا اطلاع ثانوی از ارائه وام خرید مسکن به متقاضیان منع شدند و طی این مدت نیز بخشنامه جدیدی مبنی‌بر لغو ممنوعیت صادر نشد. با این حال یک گزارش رسمی که اخیرا در وزارت راه‌وشهرسازی تهیه شده است، نشان می‌دهد: میوه ممنوعه بازار مسکن در طول سالهای اخیر به صور مختلف در دسترس متقاضیان بوده و بانک‌ها طی این مدت تسهیلات ممنوعه را پرداخت کرده‌اند.
ماحصل ممنوعیت: فقط اسم وام عوض شد!
گزارشی که با استناد به اطلاعات چهار منبع آماری مرتبط با سیستم بانکی شامل «داده‌های بانک‌مرکزی»، «موسسه عالی بانکداری ایران»، «گزارش عملکرد نظام بانکی کشور» و همچنین «مشورت با کارشناسان بانک‌های مختلف» از سوی وزارت راه‌وشهرسازی منتشر شده است، مشخص می‌کند: در فاصله سالهای ۸۷ تا ۹۱ یعنی دوره پنج‌ساله ممنوعیت پرداخت وام خرید مسکن، نیمی از این نوع تسهیلات توسط بانک‌های دولتی و خصوصی به خریداران مسکن اعطا شده و نیمی دیگر را تنها بانک مجاز به ارائه وام خرید مسکن، پرداخت کرده است.
در طول این سال‌ها، بانک‌های دولتی و خصوصی متناسب با دوره‌های رکود و رونق مسکن، عامل پرداخت ۲۳درصد تا ۵۲درصد کل وام‌های خرید مسکن بودند.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، طی سالهای اخیر تسهیلات ممنوعه عمدتا با تغییر نام از «وام خرید مسکن» به «وام مضاربه» در بازار غیررسمی خرید و فروش انواع وام توسط دلالان وام یا برخی بنگاه‌‌های املاک در اختیار مصرف‌کننده‌ها قرار می‌گرفت. وام مضاربه‌ای طبق گفته دلالان وام، تسهیلاتی است که سقف ریالی ندارد و تا ۷۰درصد ارزش ملک مورد معامله، به خریدار ملک تعلق می‌گیرد.
بررسی‌ها از کم‌وکیف پرداخت وام خرید مسکن در سالهای اخیر حکایت از آن دارد که مصوبه ممنوعیت پرداخت این نوع تسهیلات، صرفا هزینه دسترسی متقاضیان به وام خرید را افزایش داد بدون آنکه روند پرداخت را به شکل واقعی متوقف کند. از سال۸۷ تاکنون تحت تاثیر ممنوعیت پرداخت وام خرید مسکن، در بازار غیررسمی وام، افرادی از حرفه‌های شغلی مختلف که با برخی بخشنامه‌های دولتی و بانکی، اجازه دریافت تسهیلات درشت خرید مسکن را دارند، امتیاز خود را با مبالغ بالا -۱۰ تا ۱۵درصد ارزش وام- به متقاضیان مصرف‌کننده واگذار کردند.
۱۰۰۰۰ میلیارد تومان تسهیلات غیرمجاز
و دو نکته
براساس گزارش وزارت راه‌وشهرسازی، از ابتدای سال۸۷ تا پایان سال۹۱، رقمی معادل ۱۳هزار و ۸۰۰ میلیارد تومان تسهیلات مجاز خرید مسکن -کارنامه بانک مسکن- به متقاضیان پرداخت شده است و طی همین مدت، ۱۰ هزار و ۶۰ میلیارد تومان نیز تسهیلات غیرمجاز -کارنامه سایر بانک‌ها اعم از بانک‌های دولتی و خصوصی- در اختیار خریداران مسکن قرار گرفته است.
اکنون که مشخص شده، یکی از مهم‌ترین خطوط‌قرمز دولت قبل، در همان سالهای کاری دولت، توسط سیستم بانکی، دور زده شده و عملا رعایت نشده است، دو نکته لازم است از سوی دولتمردان فعلی در حوزه تامین مالی مسکن مورد توجه قرار بگیرد.
نکته اول «بی‌بازگشت بودن مسیر مذاکره دولت و بانک‌مرکزی برسر راه‌اندازی صندوق پس‌انداز مسکن و افزایش وام خرید» است. تجربه سالهای اخیر اثبات می‌کند، طرف تقاضای مسکن برای خرید چاره‌ای جز دریافت وام ندارد و اگر مسیر وام‌دهی به هر دلیل مسدود، ناکارآمد یا مخدوش شود، هزینه‌اش مستقیم به متقاضیان منتقل می‌شود.
نکته دوم «لزوم تمرکز سیاست‌گذاران بر آزادسازی تسهیلات خرید مسکن به جای سهمیه‌بندی وام» است. در سالهای اخیر، شواهد در بازار دلالی وام خرید مسکن نشان داد عمده تسهیلاتی که از سوی بانک‌های دولتی و خصوصی ارائه می‌شد، متفاوت از تنها وام مجاز اعطایی از سوی بانک‌مسکن، دارای نرخ‌های سود بسیار بالا و طول بازپرداخت بسیار کم بود. این تسهیلات همین الان هم در بازار غیررسمی وام با نرخ بالای ۲۰درصد و حداکثر بازپرداخت ۵ساله، ارائه می‌شود و متقاضی دارد. به این ترتیب، اگر فرضیه مسوولان بخش مسکن مبنی‌بر «اختصاص وام خرید مسکن به دهک‌های میان‌درآمدی» ملاک عمل باشد، در این صورت، شاید لازم نباشد پیشنهاد کنونی مسوولان بابت تعدیل نرخ سود تسهیلات از کانال کاهش ۷۰درصدی تعداد وام‌ها، پیگیری شود؛ چرا که کاهش در تیراژ وام باعث توزیع رانت بین وام‌گیرنده‌ها می‌شود و به جای آنکه مستقیم به متقاضیان برسد، به احتمال زیاد باعث خرید و فروش امتیاز آن خواهد شد.
تضعیف وام خرید، تقویت وام ساخت
گزارش «دنیای‌اقتصاد» از گزارشی که وزارت راه‌وشهرسازی قسمتی از نتایج مطالعات بازنگری طرح جامع مسکن منتشر کرده، حاکی است: نظام بانکی اگرچه طی پنج سال اخیر، در اجرای مصوبه «منع پرداخت وام خرید مسکن» مقاومت به خرج داد، اما در مجموع سهم فوق‌العاده اندکی را از کل تسهیلات مسکن به وام خرید اختصاص داد.
در ۲۰ سال اخیر، نسبت «وام خرید» به «وام ساخت» از کل تسهیلات اعطایی بانک‌ها به بخش مسکن، از حالت ۳۵درصد-۶۵درصد به حالت ۲۵درصد-۷۵درصد تغییر پیدا کرده و عملاً سهم تسهیلات خرید از کل وام‌های مسکن معادل ۱۰درصد کاهش پیدا کرده است.
افزایش وام‌دهی به حوزه ساخت‌وساز باعث شده در سال۹۱، رقمی معادل ۳۶درصد کل سرمایه‌گذاری‌ها در احداث ساختمان‌‌های مسکونی را بانک‌ها با پرداخت وام ساخت، گردن بگیرند؛ در حالی که کل تسهیلات خرید مسکن پرداخت شده توسط بانک‌ها در سال۹۱، حداکثر ۱۲درصد کل ارزش معاملات مسکن آن سال را پوشش داد.
در سال۹۱ بیش از یک میلیون و ۴۰۰ هزار واحد مسکونی در کشور خرید و فروش شد که با احتساب متوسط قیمت متری یک میلیون تومان -نرخ کشوری- و با فرض حداقل متراژ ۵۰مترمربع برای آپارتمان‌های معامله شده، حداقل ۵۰هزار میلیارد تومان نقدینگی از سوی خریداران مسکن صرف انجام معامله شد؛ در حالی که کل نظام بانکی در سال۹۱، مبلغ ۶ هزار و ۲۰۰میلیارد تومان وام خرید اعطا کرده است. در فاصله ۱۰ سال منتهی به پایان۹۱، حجم تسهیلات سالانه خرید مسکن ۶ برابر افزایش پیدا کرده اما حجم تسهیلات ساخت ۳/۹ برابر شده است.
در گزارش وزارت راه‌وشهرسازی تاکید شده است: بانک‌های خصوصی از ابتدای دهه۸۰ به‌تدریج وارد بازار تامین مالی مسکن شدند و در حال‌حاضر، ۶۰درصد تسهیلات مسکن را به حوزه ساخت به صورت دوساله و مابقی را به حوزه خرید با مدت ۱۰ساله پرداخت می‌کنند. سهم بانک‌های دولتی در پرداخت وام ساخت تا ابتدای دهه۸۰ معادل ۹۲درصد بود؛ اما هم‌اکنون این سهم به ۳۱درصد رسیده و در ازای آن، سهم بانک‌های خصوصی ۲۱درصد و بانک‌مسکن نیز ۴۸درصد شده است. در سال ۹۱ بانک مسکن ۴۸درصد کل تسهیلات مسکن را پرداخت کرد و سهم بانک‌های دولتی و خصوصی از کل تسهیلات پرداختی به بخش مسکن نیز به ترتیب معادل ۳۱درصد و ۲۱درصد بود.
مطالعات وزارت راه‌وشهرسازی در این باره نشان می‌دهد: به دلیل تمایل دولت به تمرکز تسهیلات مسکن در بانک‌مسکن و همچنین مشکلاتی که در شبکه بانکی از جمله اختلاس به وجود آمد، سایر بانک‌های دولتی در فاصله سالهای ۸۶ تا ۹۱ با محدودیت‌های زیادی در پرداخت تسهیلات ساخت مسکن مواجه شدند. در این میان، بانک‌های خصوصی از ابتدای شروع فعالیت‌شان حضور نسبتا پررنگی در بخش مسکن داشتند و در گذر زمان جای بانک‌های دولتی را گرفتند.
ارسال نظر