فرمول جدید جرایم ساختمانی

دنیای اقتصاد: شیوه برخورد با تخلفات ساختمانی در تهران حالت «بازدارندگی» به خود می‌گیرد. شهرداری نرخ پایه تعرفه‌های جریمه برای «ساخت‌وسازهای مغایر با پروانه‌ صادر شده» را متناسب با تورم و قیمت روز املاک، تغییر داده است؛ به‌طوری‌که جرایم تخلفات مسکونی تا سه برابر و تخلفات تجاری بین دو تا چهار برابر تعرفه‌های فعلی افزایش می‌یابد. معاون شهرسازی شهرداری با تایید «ناچیز بودن جرایم کنونی در مقایسه با عایدی حاصل از تخلفات عمدی برای بساز و بفروش‌ها» اعلام کرد: نفع مالی تخلف در فرمول جدید از بین می‌رود.

شهرداری تهران طرح «تضعیف منافع مالی تخلفات ساختمانی» را کلید زد

تعرفه انواع تخلف در ساخت‌وسازهای مسکونی و تجاری تا چهار برابر افزایش پیدا می‌کند

گروه مسکن- بهشاد بهرامی: معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران به‌منظور از بین بردن منافع مالی تخلفات ساختمانی برای بسازوبفروش‌ها، نظام صدور احکام جریمه در کمیسیون ماده ۱۰۰ را تغییر داد.

در نظام جدید رسیدگی به انواع تخلف در ساخت‌وساز، «نرخ پایه» در فرمول محاسبه تعرفه جرایم، از طریق تعدیل «ارزش معاملاتی املاک» متناسب با نرخ تورم و قیمت روز ملک، سنگین‌تر می‌شود؛ طوری که با اعمال نرخ‌های جدید، میزان جریمه‌ها برای ساخت‌‌وسازهای مسکونی بین ۵/۱ تا ۳ برابر و برای پروژه‌های تجاری بین ۲ تا ۴ برابر تعرفه‌های فعلی، افزایش پیدا می‌کند.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، غالب بسازوبفروش‌ها در تهران با دریافت امتیازهای ویژه‌ای همچون تراکم بیشتر یا کاربری متفاوت از شهرداری‌های مناطق، علاوه بر اینکه موفق به دریافت پروانه‌ساختمانی با مشخصاتی فراتر از ضوابط طرح تفصیلی می‌شوند، در مسیر ساخت‌وساز دوباره برای کسب سود بیشتر، به زیاده‌‌خواهی خود ادامه می‌دهند و این بار بدون اطلاع مدیران شهری، برخی مقررات قید شده در پروانه ساختمانی همچون حداقل تعداد پارکینگ، حداکثر متراژ زیربنا، حداقل مساحت مشاعات، تاسیسات ایمنی، دستورالعمل نما و... را دور می‌زنند و مرتکب انواع تخلفات ساختمانی می‌شوند.

طبق بررسی‌هایی که اوایل امسال کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران انجام داد، در حال حاضر جریمه‌ای که شهرداری برای بخشش تخلفات ساختمانی اعمال و از سازنده‌ها دریافت می‌کند سهم فوق‌العاده اندکی در قیمت تمام‌شده پروژه‌ها دارد و منافعی که با عبور از ضوابط ساخت‌وساز، برای متخلفین در هنگام فروش آپارتمان‌ها و واحدها حاصل می‌شود، به نوعی انگیزه تخلف برای افزایش بنا یا مثلا حذف پارکینگ را بالا می‌برد.

شورای شهر تهران بهار امسال برای افزایش ریسک تخلفات ساختمانی و تعدیل بهای تخلف خواستار صدور «فتوای شرعی» شد؛ اما هم‌اکنون شهرداری تهران برای بازدارندگی در این مسیر پیش‌قدم شده و افزایش تعرفه جرایم تخلفات ساختمانی را در دستور کار قرار داده است. با این حال تصویب این طرح ممکن است با اما و اگر روبه‌رو شود. این دومین طرح موثر شهرداری تهران در سال جاری در زمینه جلوگیری از تخریب چهره شهرسازی پایتخت به حساب می‌آید. اولین طرح با مضمون «جلوگیری از تخریب ساختمان‌های جوان کمتر از ۲۵سال عمربنا» اوایل امسال توسط معاونت شهرسازی پیشنهاد شد؛ اما تاکنون به تصویب نرسیده است!

دو دسته تخلفات کمی و کیفی

در نظام جدید مقابله با تخلفات ساختمانی که در راه بازار ساخت‌وسازهای تهران است، مدیریت شهری بنا دارد برای کاهش میزان تخلفات ساختمانی مکانیزم جدیدی را به اجرا در بیاورد که براساس آن تخلفات ساختمانی به دو دسته کمی و کیفی تقسیم می‌شوند. از یکسو مالکانی که در جریان ساخت‌وساز مرتکب تخلف کیفی می‌شوند از دریافت پایان‌کار ساختمانی محروم می‌شوند و از سوی دیگر آن‌دسته از متخلفانی که تخلفات کمی انجام می‌دهند با نرخ جدید تعرفه‌های جریمه که مطابق با قیمت روز ملک آنها تعیین شده است، مواجه خواهند شد. تخلفات کیفی دسته‌ای از تخلفات ساختمانی است که با جان ساکنان یک ساختمان یا اهالی محله سروکار دارد و تخلفات کمی دسته‌ای دیگر از تخلفات است که اجرای آن بدون مجوز شهرداری و مغایر با ضوابط طرح تفصیلی و پروانه صادر شده صورت گرفته است.

از این رو شهرداری برای مقابله با دسته دوم تخلفات فرمولی را طراحی کرده که برمبنای آن ارزش معاملاتی ساختمان‌ها برابر نرخ تورم و قیمت روز با فرمول مشخصی به یک ضریب تبدیل می‌شود که بهای تخلف با استفاده از این ضریب، برای املاک مسکونی بین یک‌ونیم تا سه برابر و در املاک تجاری بین دو تا چهار برابر جرایم کنونی، افزایش پیدا می‌کند.

جریمه؛ منبع درآمد شهرداری یا عامل سلامت شهر

به گفته کارشناسان شهری در صورتی که نظام جدید مقابله با تخلفات ساختمانی مطابق با آنچه روی کاغذ نوشته شده، اجرایی شود می‌تواند به‌عنوان ابزار بازدارنده از تخلف عمل کند.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد» معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران از تدوین سازوکار جدید مقابله با تخلفات ساختمانی در حالی خبر می‌دهد که برخی کارشناسان شهری، روند و عملکرد سال‌های گذشته کمیسیون ماده ۱۰۰ را به جای آنکه عامل بازدارنده از تخلف بدانند، محلی برای تولید درآمد بابت پوشش بخشی از هزینه‌‌های اداره شهر تعبیر می‌کنند. به گفته کارشناسان، شهرداری‌ها به علت وابستگی درآمدی به جریمه دریافتی از تخلفات، چندان برای پیشگیری محکم و قاطع از تخلفات ساختمانی برنامه‌ریزی نمی‌کنند.

اما علیرضا نادری معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران با وجود چنین انتقادهایی می‌گوید: «شهرداری تهران با تمام قوا پای طرح تغییر نظام پیشگیری از تخلفات ساختمانی و تحول در جرایم مربوطه می‌ایستد».

معاون شهردار تهران معتقد است: افزایش تعرفه جریمه‌ها می‌تواند به‌عنوان بازوی اصلی بازدارندگی از تخلف ساختمانی عمل کند.

افزایش بهای تخلف به نسبت قیمت ملک

معاون شهردار تهران در تشریح نظام جدید مقابله با تخلفات ساختمانی به سابقه بروز تخلفات ساختمانی در سال ۱۳۲۴ اشاره کرد و گفت: در ابتدا این تخلفات از سوی بلدیه به‌عنوان جرم کیفری محسوب می‌شد و مجرم به ۳ تا ۱۰ روز حبس محکوم می‌شد، اما در دهه ۶۰ تخلفات ساختمانی جنبه حقوقی پیدا کرد و از آن زمان تاکنون برای متخلفین ساختمانی، حکم تخریب یا جریمه ریالی صادر می‌شود.

نادری با بیان اینکه در دسته‌بندی کلی دو نوع تخلف ساختمانی وجود دارد، اظهار کرد: دسته اول تخلفاتی هستند که پروانه ساختمانی دارند و دسته دوم تخلفاتی که هیچ‌گونه پروانه ساختمانی برای آنها صادر نشده است.

او افزود: مالکین یا سازنده‌هایی که ملک آنها دارای پروانه ساختمانی است ممکن است دو نوع تخلف کمی و کیفی انجام دهند. تخلفات کیفی به دسته ای از تخلفات گفته می‌شود که با جان انسان‌ها سروکار دارند. این نوع تخلفات در ۱۲ شاخه با کدهای مشخص تقسیم‌بندی می‌شوند که عدم رعایت ضوابط آتش‌نشانی یا تعبیه نشدن پله فرار از جمله این نوع تخلفات است.

او با اشاره به نظام جدید مقابله با تخلفات ساختمانی به «دنیای‌اقتصاد» گفت: مالکینی که مرتکب چنین تخلفات ساختمانی می‌شوند، گواهی پایان کار ساختمانی برای آنها صادر نمی شود. معاون شهرسازی شهرداری تهران تصریح کرد: اما در بخش تخلفات کمی مثل اضافه ‌بنا، اضافه تراکم یا حذف پارکینگ، رای کمیسیون ماده ۱۰۰ که توسط نماینده قوه قضائیه، وزارت کشور و شورای شهر امضا می‌شود به دو شکل تخریب بنا یا جریمه‌ریالی، صادر می‌شود. او از افزایش میزان جریمه تخلفات ساختمانی مطابق با ارزش معاملاتی روز املاک خبر داد و افزود: بنا داریم در نظام جدید رقم جریمه با رقم معاملاتی ملک یکسان شود تا عمل به تخلف ساختمانی برای مالکان منفعت مالی نداشته باشد. نادری تاکید کرد: ممکن است این روش نقدهایی را به دنبال داشته باشد؛ اما به اعتقاد شهرداری افزایش رقم جریمه‌ها می‌تواند به‌عنوان یک عامل بازدارنده عمل کند.

دو فاکتور تعیین جریمه

مدیرکل کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری تهران نیز در تشریح شکل جدید نحوه محاسبه جریمه تخلفات ساختمانی در این کمیسیون به «دنیای‌اقتصاد» گفت: براساس تبصره ۱۱ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها، آیین‌نامه ارزش معاملاتی ساختمان سالانه توسط شهرداری تهیه می‌شود و به تایید شورای شهر می‌رسد.

محمد موسوی، مدیرکل کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری تهران به اولین فاکتور تعیین میزان جریمه اشاره کرد و ادامه داد: در این نظام ارزش معاملاتی ساختمان هماهنگ با نرخ تورم تعیین می‌شود و تحت‌تاثیر تعدیل ارزش، میزان جرایم در املاک مسکونی بین یک‌ونیم تا ۳ برابر و املاک تجاری بین دو تا ۴ برابر افزایش می‌یابد.

او با بیان اینکه در کمیسیون ماده ۱۰۰ سه محور فنی، شهرسازی و بهداشتی به‌عنوان تخلفات ساختمانی محسوب می‌شود، تصریح کرد: در بخش فنی، تخلفات با جان انسان‌ها سروکار دارند. از این رو مالکان ساختمان‌هایی که چنین تخلفاتی را انجام داده‌اند به هیچ عنوان پایان‌کار برای آنها صادر نمی‌شود.

او ادامه داد: البته برای اجرای احکام تخلفات ساختمانی ۳۰ سازمان دخیل هستند. ۱۵ سازمان مستقیما به شهرداری تهران مربوط می‌شوند و ۱۵ سازمان دیگر همچون نظام مهندسی، وزارت کشور، وزارت راه و شهرسازی و... در خارج از نظام شهرداری مسوولیت دارند.

به همین دلیل تصمیم داریم در نظام جدید ابتدا به یکپارچگی درون سازمان‌های شهرداری دست یابیم و سپس به رایزنی با سایر سازمان‌ها بپردازیم.

موسوی فاکتور دوم موثر در تعیین نرخ جریمه را «جغرافیای تخلف» عنوان کرد و افزود: براین اساس میزان جریمه در مناطق ۲۲گانه تهران متفاوت است. یعنی ساختمانی که در منطقه یک مرتکب تخلف ساختمانی می‌شود، جریمه‌ای بالاتر از ساختمان‌های نواحی جنوب شهر باید بپردازند.

ارزش جرایم معادل 3/0درصد بودجه شهرداری

مدیر کل کمیسیون ماده ۱۰۰ با اشاره به درآمد شهرداری تهران از محل تخلفات ساختمانی عنوان کرد: عمده رای‌های صادره در کمیسیون ماده ۱۰۰ «تخریب» است و برای درصد کمی از تخلفات حکم جریمه صادر می‌شود. او اضافه کرد: در سال گذشته از محل جریمه تخلفات ساختمانی در تهران حدود ۵۵ میلیارد تومان درآمد در بودجه شهرداری حاصل شد که در واقع ۳/۰ درصد از کل بودجه ۱۵ هزار میلیارد تومانی شهرداری تهران را شامل می‌شود. موسوی در پاسخ به انتقاد برخی کارشناسان در مورد نحوه عملکرد شهرداری تهران در برخورد با تخلفات ساختمانی تاکید کرد: اگر شهرداری با هدف کسب درآمد از محل تخلفات ساختمانی به برخورد با متخلفین نمی‌پرداخت باید، جریمه‌های وصول شده در سال گذشته رقمی بیش از رقم کنونی بود.