گروه مسکن- فرید قدیری: سومین موج کاهش قیمت مسکن در سال۹۳، عاید معاملات مرداد ماه شد تا تحت‌تاثیر ابعاد زمانی و ریالی این سرازیری، مجموع رشد ۵ماهه ارزش آپارتمان‌ در تهران در حد زیر یک درصد مهار شود و بازدهی این بازار در همین مدت از صفر تجاوز نکند. «دنیای‌اقتصاد» آمار جدید منتشر می‌کند؛ تابستان منفی برای قیمت مسکن

بازار مسکن در سرازیری سوم

افزایش بهاری قیمت با کاهش در تیر و مرداد خنثی شد؛ بازدهی صفر درصدی «مسکن» در ۵ماه

اگر چه همه ساله در ماه میانی تابستان، نقل و انتقالات ملکی در حوزه خرید و فروش در مقایسه با دو ماه دیگر این فصل، بیشتر می‌شود و همین تراکم معاملاتی، قیمت مسکن را دستخوش بیشترین تغییر افزایشی می‌کند، اما نیمه تابستان امسال برای بازار مسکن سرد رقم خورد و در گرم‌ترین روزها، قیمت مسکن در سطح زیرصفر نوسان کرد.

گزارش «دنیای‌اقتصاد» از آمارهای جدید دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن حاکی است کاهش قیمتی که در تیر امسال بعد از دو ماه متوالی افزایش، دامن بازار مسکن را گرفت در مرداد نیز ادامه پیدا کرد و در دو‌سوم تابستان، قیمت مسکن به‌صورت یکنواخت کاهش یافت. در مرداد ماه میانگین قیمت واحدهای مسکونی در تهران ۲درصد نسبت به تیر کاهش پیدا کرد. در تیرماه نیز قیمت‌ مسکن معادل ۱/۱درصد نسبت به خرداد ارزان شده بود.

تابستان ۱/۳- درصدی، بهار ۴درصدی

«تابستان منفی ۱/۳درصدی» بازار مسکن چون از یک‌سو بعد از افزایش ۱۱درصدی قیمت در اردیبهشت و خرداد- اثر زمانی- اتفاق افتاده و از سوی دیگر میزان افت آن در مقایسه با «بهار مثبت ۴درصدی» قابل توجه بوده است- اثر ریالی- در نتیجه سبب شده اندازه کنونی قیمت‌ها به سطح اسفند سال گذشته برگردد.

هم‌اکنون واحدمسکونی در تهران به طور متوسط مترمربعی ۴ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان معامله می‌شود. چنین مبلغی، در اسفند سال گذشته به عنوان متوسط قیمت مسکن در این کلان‌شهر در سامانه رهگیری معاملات مسکن به ثبت رسید. براساس این گزارش «اولین موج» کاهش قیمت مسکن در سال جاری، در فروردین‌ماه با ۷درصد نزول در منحنی نرخ رشد ماهانه قیمت، شکل گرفت. با این حال در اردیبهشت و خرداد به دلیل شوک‌های اقتصادی ناشی از کاهش نرخ سود بانکی و اجرای فاز دوم هدفمندی، قیمت مسکن یک ماه ۶درصد و ماه بعد ۵درصد افزایش یافت، اما از آنجا که این صعود‌ها منشاء درونی نداشت و در داخل بازار مسکن همه متغیرها، از عرضه مازاد گرفته تا بی‌میلی طرف تقاضا به خرید، از رشد قیمت پشتیبانی نمی‌کرد، در نتیجه، تغییر فصل باعث تغییر مسیر منحنی نوسان قیمت شد.

در نتیجه این تغییر مسیر، تیرماه امسال دومین موج کاهش قیمت مسکن مربوط به سال۹۳، اتفاق افتاد و سومین موج نیز ماه گذشته حاصل شد.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد» در ماه‌های اردیبهشت و خرداد مترمربعی حدود ۲۰۰هزار تومان در هر ماه به قیمت مسکن افزوده شد، اما در دو ماه اول تابستان در مجموع ۱۵۰هزار تومان از قیمت هر متر آپارتمان‌ها کاسته شد.

معاملات تابستانی با قیمت زمستانی

با افت و خیز قیمت مسکن در ماه‌های اخیر مشخص می‌شود سرمایه‌گذاری در این بازار طی ۵ماه اول امسال هیچ بازدهی ملموس و قابل محاسبه‌ای نداشته است به این معنی که قیمت آپارتمان در پایان مردادماه امسال به مترمربعی ۴میلیون و ۲۰۰هزار تومان رسیده که در مقایسه با قیمت متری ۲/۴میلیون تومان ابتدای فروردین۹۳، بیانگر عدم تغییر قیمت در این فاصله یا بازدهی صفردرصدی در ۵ ماه است.

دست‌بسته بودن خریداران در غیاب سفته‌بازها

بازگشت قیمت مسکن در پایان مرداد به نقطه ۵ماه پیش، مُهر تاییدی است بر گزارش‌های پیشین «دنیای‌اقتصاد» مبنی‌بر «از دست رفتن خاصیت سرمایه‌گذاری و سفته‌بازی در بازار مسکن». سال گذشته پیش‌بینی می‌شد در سال۹۳ به علت شروع قسمت دوم رکود مسکن، ریسک سرمایه‌گذاری در این بازار و همچنین فعالیت‌های سفته‌بازی، تحت‌تاثیر تداوم کاهش قیمت، بالا می‌رود. این پیش‌بینی هم‌اکنون با عدم مشاهده هیجانات خرید و فروش، تحقق پیدا کرده است.

در شرایط کنونی که جهت تغییرات قیمت مسکن پایین‌رونده شده و پیش‌بینی کارشناسان اقتصادی، از ادامه این مسیر نزولی در ماه‌های آینده حکایت دارد، تقاضای مصرفی فرصت دارد از اوضاع نهایت بهره‌برداری را داشته باشد، اما آنچه این گروه را به رغم فراهم بودن فضا، از انجام معامله محروم کرده، ضعف بنیه مالی خرید است. کناره‌گیری هر دو دسته تقاضای مسکن- سرمایه‌گذاری و مصرفی- از صحنه معاملات، باعث تشدید رکود در ماه‌های اخیر شده است. در این میان، با رسیدن مذاکرات بانک‌مرکزی و وزارت راه‌وشهرسازی به مرحله حساس خود در مردادماه، شائبه تصویب قریب‌الوقوع طرح راه‌اندازی صندوق‌های پس‌انداز مسکن در ماه گذشته در ذهن بازار تقویت شد و متقاضیان مصرفی خرید مسکن با این تصور که سقف وام خرید مسکن تا حداکثر شهریورماه -طبق وعده رئیس کل بانک مرکزی در یکی از کنفرانس‌های خبری دو ماه اخیر- افزایش پیدا می‌کند، از بازار خارج شدند. هم‌اکنون این رفتار طرف تقاضا به عنوان عامل قوی اثرگذار بر کاهش ۱/۳درصدی قیمت مسکن ظرف ۶۰روز- تیر و مرداد- مطرح است، البته این کاهش به نوعی مدیون مهار تورم نیز است.

قیمت مسکن از تورم جاماند

میانگین قیمت مسکن در تهران طی ۵ماه اول امسال ۹/۰درصد افزایش پیدا کرده است. به این ترتیب مجموع تورم ماهانه مسکن در بهار و دو ماه اول تابستان کمتر از یک درصد بوده است که در مقایسه با نرخ تورم عمومی ماهانه که در مجموع این ۵ماه، معادل ۶/۶درصد بوده، می‌توان گفت: ارزش واقعی ملک مسکونی در تهران طی نیمه‌اول سال۹۳ از رشد منفی برخوردار بوده و به مراتب کمتر از سایر کالاها و خدمات مصرفی خانوارها افزایش پیدا کرده است.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، مجموع رشد ۵ماه قیمت مسکن در سال جاری در شرایطی به یک درصد نمی‌رسد که در مدت ۵ماه اول سال گذشته، میانگین قیمت در تهران ۶درصد افزایش یافته بود. هم‌اکنون با به شدت پایین آمدن شتاب رشد قیمت مسکن، انتظار می‌رود در پایان سال۹۳، معدل تغییرات ۱۲ماهه قیمت با فاصله زیادی از سطح ۳۳درصد سال گذشته کمتر شود.

۲درصد بیشتر از مرداد پارسال

سطح کنونی قیمت مسکن نه‌تنها نسبت به ماه‌های گذشته بلکه در مقایسه با ماه‌های مشابه سال گذشته نیز از آرامش نسبی برخوردار است.

متوسط قیمت در مرداد امسال فقط ۲درصد نسبت به مرداد سال۹۲ افزایش از خود نشان می‌دهد. این در حالی است که مرداد سال گذشته، قیمت مسکن ۵۵درصد نسبت به مرداد سال۹۱ افزایش پیدا کرده بود. تورم نقطه‌به‌نقطه مسکن در تیرماه امسال ۳/۴درصد شد و در مرداد نیز به ۲درصد نزول کرد. متوسط قیمت مسکن در ۵ماه اول امسال به متری ۴میلیون و ۱۷۵هزارتومان رسید که در مقایسه با میانگین سال ۹۲ که متری ۳میلیون و ۹۶۰هزار تومان بود، حدود ۴/۵درصد افزایش یافته اما نسبت به مدت مشابه سال قبل (۵ ماه اول سال ۹۲) معادل ۳/۲ درصد رشد داشته است. در ماه‌های گذشته از سال۹۳، هم نرخ رشد نقطه‌به‌نقطه و هم نرخ رشد ماهانه قیمت مسکن همواره تک‌رقمی -زیر ۱۰درصد- بوده است. این در حالی است که نیمه اول سال۹۲، تورم نقطه‌به‌نقطه قیمت مسکن از ۵۱ تا ۷۱ درصد در نوسان بود!

سرازیری سوم بازار مسکن

سرازیری سوم بازار مسکن