شیفت پایتخت به «مگاپروژه»ها
رکود مسکن محل وصول عوارض «تراکم و تغییرکاربری» را تغییر داد
شیفت بودجه تهران به مگاپروژه‌ها
تامین‌مالی شهرداری تا دوبرابر کل عوارض نوسازی از طریق صدور مجوز برای پروژه‌های بزرگ
گروه مسکن، بهشاد بهرامی: پایه اصلی منابع درآمدی در بودجه مالی شهر تهران، تحت‌تاثیر رکود بیش‌از یکساله در بازار فعالیت‌های ساختمانی، با تغییرات نامحسوس مواجه شد.
گروهی از کارشناسان و مسوولان مدیریت‌شهری اواخر سال گذشته پیش‌بینی کردند- برخی از مدیران هم هشدار دادند- در صورت ادامه رکود مسکن در سال۹۳، وابستگی حداقل ۴۰درصدی بودجه شهرداری تهران به عوارض حاصل از «تغییرکاربری و فروش تراکم» می‌تواند اداره پایتخت را با مشکل کمبود اعتبار مواجه کند.
هر چند این هشدارها، مانع انصراف مدیریت شهری تهران در اخذ عوارض ساخت‌وساز به‌عنوان درآمد ناپایدار نشد اما در حال‌حاضر، رکود مسکن و کاهش صدور پروانه‌های ساختمانی در شهر تهران، به‌گونه دیگری برای شهرداری جبران شده است. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد: طی ماه‌‌های اخیر که ساخت‌وسازهای مسکونی در تهران ۵۰درصد کاهش پیدا کرده، اگر چه بسازوبفروش‌ها از ساخت مجتمع‌‌های مسکونی کم‌واحد و کم‌تراکم انصراف داده‌اند اما عرصه این بازار را مگاپروژه‌ها گرفته‌اند. مگاپروژه‌ها توسط شرکت‌های ساختمانی بزرگ‌مقیاسی که هر کدام قادر هستند ۱۰برابر یک سازنده معمولی، پروژه تعریف و احداث کنند، مدیریت می‌شود. سازندگان بزرگ‌مقیاس‌های ساختمانی که توانایی خرید زمین‌هایی به مساحت حداقل یک هکتار در شهر تهران را دارند، برای ساخت‌وساز روی زمین‌های بزرگ، نیاز حتمی به تغییرکاربری و اخذ تراکم اضافه از مقررات طرح تفصیلی دارند و این موضوع باعث می‌شود هزینه‌ای که در قالب عوارض تغییرکاربری و تراکم توسط شهرداری بابت صدور مجوز به مگاپروژه‌ها، اخذ می‌شود جبران درآمد از دست رفته از محل تعطیلی ساخت‌وسازهای معمولی را بکند.
با مقاوم شدن بودجه شهرداری تهران در دوره رکود مسکن آن هم به‌واسطه حضور تمام قد شرکت‌هایی که توانایی مالی لازم برای ساخت‌وساز در رکود را دارند، عوارض تراکم و تغییرکاربری دیگر حکم درآمد ناپایدار را ندارد چون که این مسیر تامین‌مالی چه در دوره رونق و چه در حال‌حاضر برقرار است! مبلغی که بابت صدور مجوز ساخت از یک پروژه بزرگ‌مقیاس (مگاپروژه‌ها) در شهر تهران دریافت می‌شود معادل دو برابر کل رقمی است که شهرداری وظیفه دارد در یک‌سال آن را در قالب عوارض نوسازی از تک‌تک مالکان املاک شهر تهران اخذ کند.
درآمد حاصل از ساخت‌وسازهای بزرگ‌مقیاس- برج‌های مسکونی و تجاری- نه تنها با سهم ناچیز درآمد پایدار قابل مقایسه نیست بلکه اگر در سال، فقط برای ۴ تا ۵ پروژه ساختمانی با چنین حجمی، مجوز ساخت صادر و عوارض مربوطه از آنها دریافت شود، کل منابع مالی ۵ تا ۶ هزار میلیارد تومانی در ردیف «عوارض تغییرکاربری و فروش تراکم» تامین خواهد شد. به این ترتیب در سال جاری، منابع ناپایدار تامین‌مالی در بودجه شهرداری تهران تغییر نکرده و کم نیز نشده اما محل وصول این منابع عوض شده است. اگرچه از سال گذشته برخی مدیران شهری به دلیل قرار گرفتن بازار ساخت‌وساز در دوره رکود نسبت به کمبود منابع مالی شهرداری تهران در سال جاری ابراز نگرانی کرده بودند، اما مدیران شهری با تغییر محل درآمدزایی از ساخت‌وساز که به شکل تکیه بر فروش تراکم و تغییر کاربری، بودجه شهرداری را تامین مالی می‌کند هم اکنون موفق شده‌اند محل وصول این عوارض را از پروژه‌های معمولی بساز و بفروش‌ها به سمت «پروژه‌های دانه درشت» جا به جا کنند. با این تغییر نه تنها اتکای ۸۰ درصدی منابع اداره شهر به درآمدهای ناپایدار را همچنان حفظ کرده‌اند، بلکه با تامین حداقل دو برابر درآمد عوارض نوسازی از این محل، کسری بودجه خود را جبران کرده‌اند. به گزارش «دنیای اقتصاد» شکل جدید صدور مجوز ساخت‌وساز در تهران (تمرکز بر زمین‌های بزرگ متراژ برای تغییر کاربری در کمیسیون ماده ۵ و اخذ عوارض چند صدمیلیاردی از این محل) خزانه مالی شهر تهران را از خطرات و آسیب‌های رکود مسکن در امان نگه داشته است.
چون اگرچه هنگام رکود، ساخت وسازهای خرد مقیاس کاهش می‌یابد اما نهادهای بزرگ به دلیل بنیه مالی قوی، حتی در زمان کنونی هم ساخت وساز انجام می‌دهند که در نتیجه عادیدی مالی زیادی برای شهرداری به همراه دارد.
«پروژه بوستان مادر» یک نمونه از ساخت وساز‌هایی است که به گفته منابع آگاه، بیش از ۴۰۰ میلیارد تومان با مجوز کمیسیون ماده ۵ بابت تغییر کاربری و تراکم اضافه، هزینه عوارض پرداختی آن به شهرداری شده است. البته گفته می‌شود بخشی از این مبلغ، قیمت زمین پروژه بوده است. این در حالی است که این مبلغ بیش از دو برابر کل درآمد مصوبی است که سال گذشته بابت عوارض نوسازی برای شهرداری تهران تعریف شد. در بودجه شهرداری تهران، مبلغ ۲۱۰ میلیارد تومان تحت عنوان عوارض نوسازی-درآمد پایدار- تعریف شده که با وصول از مالکان املاک محقق می‌شود. به گفته کارشناسان شهری، در حال حاضر شهرداری تهران به جای آنکه وقت صرف کند و از تک تک مالکان درآمد پایدار و شارژ شهری در طول یک‌سال دریافت کند، با صدور مجوز برای مگاپروژه‌ها دو برابر کل این رقم را کسب می‌کند. نتیجه چنین روشی از یکسو تحمیل هزینه‌های اضافی به شهر ناشی از توسعه جمعیت پذیری و از سوی دیگر کاهش انگیزه برای کسب درآمدهای پایدار خواهد بود.
بوستانی که بوستان نماند
با وجود نظارت دقیق تر شورای عالی شهرسازی و معماری به عنوان نهاد بالادست کمیسیون ماده پنج بر روند صدور مجوزهای خاص این نهاد در یک‌سال گذشته، هنوز هم شاهد اجرای برخی پروژه‌های خاص در سطح شهر هستیم که مورد انتقاد برخی از اعضای شورای شهر تهران نیز قرار گرفته است.
محمدحقانی، رئیس کمیته محیط‌زیست شورای شهر تهران یکی از افرادی بود که از اوایل سال جاری نسبت به صدور مجوز تغییر کاربری و اجرای پروژه‌های این چنینی در بوستان مادر واقع در منطقه پنج شهرداری چندین بار به شهردار تهران تذکر داده است. او درباره چگونگی تغییر کاربری و صدور مجوز ساخت در این بوستان به «دنیای اقتصاد» گفت: زمین این پروژه با مساحت 1/7 هکتار در شرق شهرداری منطقه پنج قرار گرفته است. کل محدوده این بوستان در سال 87 در طرح جامع و مصوب شورای عالی شهرسازی موقعیت پهنه سبز داشت اما در سال 88 شهرداری منطقه تغییر کاربری محدوده را در تدقیق پهنه‌های طرح جامع از 112G به 112M (فضای مختلط تجاری، اداری و مسکونی) درخواست می‌کند. او ادامه داد: در سال ۸۹ مکاتباتی بین اداره کل شهرسازی، کمیسیون ماده ۵ و شهرداری منطقه صورت می‌گیرد و نهایتا اداره کل شهرسازی به دبیرخانه کمیسیون ماده ۵ می‌گوید بر اساس طرح تفصیلی محدوده دارای کاربری سبز است. این عضو شورای اسلامی شهر تهران توضیح داد: در شهریور ۹۰ شهرداری منطقه آگهی برای فروش این مکان می‌دهد. دکتر شکیب، رئیس کمیسیون عمران شورای سوم به شهردار تذکر می‌دهد که به استناد طرح جامع تغییر کاربری فضای سبز به غیرحق انجام این کار را ندارید بنابراین سرمایه‌گذار از این طرح خارج شده و کار متوقف می‌شود. حقانی افزود: معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران در نامه‌ای در سال 90 به دفتر شهردار تهران در جواب تذکر شورا اعلام می‌کند که شهرداری می‌تواند پول فروش این زمین را صرف خرید باغات کن کند. اما هیچ درختی از کن خریداری نشده و در نهایت 78 درصد این زمین در کمیسیون ماده پنج به پهنه مسکونی 122R و 22 درصد به پهنه مختلط 111M تغییر کاربری داده شده است. رئیس کمیته محیط‌زیست شورای شهر تهران با اشاره به تذکری که به شهردار تهران در خصوص تغییر کاربری بوستان از سوی شورا ارائه شد، اظهار کرد: متاسفانه به جای آنکه این تذکر به توقف عملیات این پروژه منجر شود؛ بدون آنکه این زمین دارای پروانه باشد مالکان پروژه اقدام به خاکبرداری کردند. حقانی اضافه کرد: تذکرات پی در پی شورای شهر سبب شد از یکسو کمیسیون اصل 90 مجلس نیز موضوع را پیگیری کند و رای به توقف پروژه صادر کند و از سوی دیگر شورای عالی شهرسازی و معماری کشور به ساخت وساز در این زمین اعتراض کند و طی دو نامه خواستار توقف عملیات ساخت‌وساز شود اما این احکام نیز هنوز اجرایی نشده است. او در پاسخ به این سوال «دنیای اقتصاد» که شهردار چه پاسخی برای این نوع برخورد دارد؟ تصریح کرد: تغییر کاربری بوستان مادر با مجوز کمیسیون ماده 5 صورت گرفته بنابراین منع قانونی ندارد اما از آنجا که شورای‌عالی شهرسازی به عنوان نهاد بالادست این کمیسیون دستور توقف عملیات را داده است بنابراین رای کمیسیون ماده 5 وجهه قانونی خود را از دست می‌دهد. او تاکید کرد: شورای شهر سعی دارد با تعامل با شهرداری تهران موضوع را حل کند و در زمان کنونی طرح سوال از شهردار را مصلحت نمی‌داند.
افزایش هزینه‌ها با مجوزهای غیر قانونی
این عضو شورای شهر تهران اشکال موجود در قانون خودکفایی شهرداری‌ها بدون توجه به تعیین چگونگی تامین درآمد پایدار برای آنها را علت وابستگی شهرداری‌ها به درآمدهای سهل‌الوصول همچون فروش تراکم دانست و گفت: این نوع تامین درآمد از محل تغییر کاربری و فروش تراکم هنوز هم حدود ۷۰ تا ۸۰ درصد منابع شهرداری‌ها را تشکیل می‌دهد و اینها پول‌هایی هستند که در یک زمان معین خرج و صرف توسعه و عمران شهر می‌شوند اما از سوی دیگر هزینه نگهداری شهر را بالا می‌برند. او ادامه داد: این در حالی است که باید درآمدهای کسب شده به‌گونه‌ای هزینه شود که در آینده به عنوان درآمد پایدار تلقی شود.
کندی صدور مجوز در کمیسیون ماده 5
او در پاسخ به این سوال که آیا در یک‌سال اخیر با استقرار اعضای جدید شورای‌عالی شهرسازی کشور که عملکرد کمیسیون ماده ۵ زیر ذره بین گذاشته شده، مجوزهای این چنینی بازهم صادر می‌شود یا خیر؟ عنوان کرد: در یک‌سالی که از عمر شورای چهارم می‌گذرد اگرچه تا حدودی صدور مجوزهای این چنینی تحت کنترل در آمده است اما هنوز هم شورای شهر اهرم و ابزار لازم برای نظارت را ندارد. محمدسالاری، رئیس کمیسیون معماری و شهرسازی شورای شهر تهران نیز با تایید این موضوع به «دنیای اقتصاد» گفت: با افزایش نظارت بر روند صدور مجوزها در کمیسیون ماده۵ در یک‌سال گذشته، این نوع مصوبات کندتر شده
است. او سهل‌الوصول بودن درآمدزایی شهرداری‌ها از جمله شهرداری تهران از طریق تراکم‌فروشی و تغییر کاربری و نبود نظارت بر این نحوه درآمدزایی در دوره‌های گذشته را دو اشکال اساسی تامین مالی شهرداری عنوان کرد و افزود: البته در این میان فقط شهرداری مقصر نیست بلکه عدم پیش‌بینی تامین درآمدهای پایدار و نبود نظارت بر اقدامات شهرداری‌ها سبب شده است تا شهرداری‌ها چنین رویکردی را اتخاذ
کنند.
او تصریح کرد: به همین دلیل است که شهرداری به جای تکیه بر دریافت عوارض شهری پایدار مثل عوارض نوسازی بر صدور مجوزهای ساخت‌وساز از فیلتر کمیسیون ماده ۵ و تغییر کاربری روی آورده است.
او به تغییر شکل درآمدزایی از محل ساخت‌وساز در زمان رکود اشاره کرد و گفت: در سال‌های رکود ساخت‌وساز همچون سال جاری نیز به جای صدور مجوزهای خرد متراژ، از طریق ارائه مجوزهای تغییر کاربری و فروش تراکم در پروژه‌های بزرگ متراژ این کمبود منابع را جبران خواهد کرد.
رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تاکید کرد: قطعا تغییر رویکرد درآمدزایی برای شهرداری مشکلات قابل توجهی را ایجاد می‌کند اما به تدریج باید به سمت بسترسازی برای حذف درآمدهای ناپایدار و جایگزین کردن درآمدهای پایدار حرکت کرد.
ارسال نظر