نقدی بر سیاست تحریک تقاضای مسکن

فرهاد بیضایی کارشناس مسکن شرایط فعلی اقتصاد کشور نشان‌دهنده بروز دوعامل رکود و تورم به‌صورت توامان در اقتصاد است. در دو سال گذشته نیز بخش مسکن به‌رغم آنکه در رکود نسبی به سر می‌برد، اما با پدیده افزایش قیمت‌ها نیز مواجه بود. بنابراین برای خروج از وضعیت فعلی باید راهکارهایی در این حوزه جست‌وجو کرد که منجر به خروج غیر تورمی از رکود شود. در حقیقت رسیدن به رونق پایدار غیر تورمی می‌تواند راهبرد اساسی دولت برای خروج از رکود اقتصادی به‌ویژه در بخش مسکن باشد. متاسفانه سیاست‌هایی که چه در بسته پیشنهادی دولت مطرح شده است، چه در مذاکرات بانک مرکزی و وزارت راه و شهرسازی دنبال می‌شود، سیاست‌های مبتنی بر تحریک تقاضا در بازار مسکن است.

این سیاست‌ها مبتنی بر افزایش وام خرید به دنبال ایجاد انگیزه برای متقاضیان بخش مسکن به منظور ورود به بازار مسکن و ایجاد رونق در این بخش است تا به واسطه رونق در این بخش انگیزه لازم برای ورود تولید‌کنندگان فراهم شود؛ اما از آنجا که مسکن کالایی خاص است و امکان تنظیم بازار آن مانند دیگر کالاهای مصرفی نیست (تولید آن زمان‌بر است و امکان واردات ندارد) بنابراین هر‌گونه سیاست تحریک تقاضا در این بازار به علت عدم امکان پاسخگویی از طرف عرضه و همچنین ایجاد تورم انتظاری منجر به تورم در این بخش خواهد شد؛ ضمن اینکه عدم کنترل دولت در کنترل تقاضاهای سوداگرانه و سرمایه‌ای در بخش مسکن تشدید تورم در این بخش را به دنبال دارد. تجربه سال‌های نه چندان دور در این بخش نیز موید همین مطلب است.

دولت نهم نیز در سال ۸۵ برای خروج بازار مسکن از رکود وام مسکن را ۵۰ درصد افزایش داد که منجر به افزایش ۷۰ درصدی قیمت مسکن شد و نه تنها باعث توانمندی خانوار نشد، بلکه باعث افزایش هزینه زمین و مسکن در کل اقتصاد نیز شد.

حمایت از مصرف‌کننده ، تولید کننده یا دلالان ؟

هرچند که سیاست تحریک تقاضا در ظاهر به دنبال افزایش منافع مصرف‌کننده است اما از آنجا که منجر به تورم در این بخش خواهد شد، نیازهای مصرف‌کننده را تامین نخواهد کرد. از سوی دیگر از آنجا که تورم ناشی از این بخش، هزینه‌های تولید در اقتصاد را نیز افزایش خواهد داد و از سوی دیگر منجر به ایجاد دوره‌های رکود و رونق تورمی در این بخش خواهد شد، منافع بلند مدت تولیدکنندگان را نیز تامین نخواهد کرد. آنچه در توجیه این طرح عنوان می‌شود این است که این افزایش وام خرید منجر به ورود خانه‌های خالی در بازار می‌شود.

باید توجه داشت که بیش از ۵۰ درصد از خانه‌های خالی در ۴ کلان‌شهر و عمدتا در مناطق پیشران و لوکس آنها بوده و از حیطه هدف‌گذاری این طرح و گروه‌های هدف دولت خارج است. در حقیقت تنها بخشی که ممکن است از این طرح منتفع شود، تقاضای سرمایه‌ای موجود در بازار است که طبق آمارهای سرشماری سال ۹۰ بیش از ۷۰ درصد از تقاضای بازار را تشکیل می‌دهند. بنابراین سیاست تحریک تقاضا در بخش مسکن منجر به افزایش توانمندی تقاضای سرمایه‌ای در این بخش شده و در نهایت ناقض اهداف مطروحه از سوی دولت است.

نکات مغفول در برنامه دولت

اولین نکته مغفول در برنامه دولت در حوزه مسکن عدم توجه به شاخص‌های بخش مسکن است. مهم‌ترین شاخص در این بخش شاخص دسترسی است که نشان دهنده نسبت قیمت مسکن به درآمد سالانه خانوار است و تعداد سال‌هایی را که خانوارها باید در انتظار صاحب‌خانه شدن باشند نشان می‌دهد که طبق بررسی‌های انجام شده این شاخص در کشور بیش از ۱۲ سال و در تهران بیش از ۲۱ سال است.

دولت باید در گام اول مشخص کند که طی برنامه مدون خود این شاخص به چه عددی خواهد رسید. دومین نکته تغییر نگاه دولت از روش‌های انبوه‌سازی به سوی حمایت از شرکت‌های توسعه‌گر (Developer) برای تولید و عرضه مسکن باید باشد و نکته سوم که دولت در این حوزه باید به آن توجه کند توجه به سیاست کاهش هزینه‌های تولید در بخش مسکن است که علاوه بر انتفاع تولید‌کننده و مصرف‌کننده و ایجاد رونق در بخش مسکن سبب کاهش تورم نیز خواهد شد که در آینده به صورت مفصل به آن پرداخته می‌شود.