پایان جذابیت سفته‌بازی مسکن

دنیای اقتصاد: همزمان با شروع نیمه‌دوم از فصل نقل‌وانتقالات مصرفی در بازار مسکن، آمارهای رسمی از کاهش مجدد قیمت‌ آپارتمان حکایت دارد و نشان می‌دهد در تیرماه با سیر منحنی نرخ رشد قیمت به سطح «زیر‌صفر»، موج تازه‌ای از تخلیه حباب مسکن آغاز شده است. سطح جدید قیمت مسکن با کاهش 1/1 درصدی در تیرماه، به میانگین متری 4 میلیون و 300هزار تومان رسید و برای دومین‌بار طی 4 ماه اول سال 93 شیب منفی گرفت. این روند در کنار افت بیش ‌از 50 درصدی حجم معاملات - طی خرداد و تیر - می‌تواند بیانگر «پایان سفته‌بازی مسکن» باشد. نیمه‌دوم فصل نقل‌وانتقالات با «قیمت نزولی» آغاز می‌شود
ماراتن معاملات‌مسکن در دمای «زیرصفر»
سطح جدید قیمت؛ متری ۴ میلیون و ۳۰۰هزار تومان

گروه مسکن- فرید قدیری: رشد قیمت مسکن در اولین ماه تابستان امسال مطابق پیش‌بینی‌هایی که «دنیای‌اقتصاد» با استناد به نوسانات بهار۹۳ مطرح کرده بود، به روند کاهشی خود ادامه داد و منحنی تغییرات قیمت نه‌تنها در یک هفته اول تیر کاملا در مرز سکون قرار گرفت که در روزهای ماه رمضان تحت‌تاثیر افت شدید معاملات، به سطح «زیرصفر» رسید.



اطلاعات قیمت‌ها در سامانه رهگیری معاملات مسکن که توسط دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی استخراج شده و در اختیار «دنیای ‌اقتصاد» قرار گرفته است، نشان می‌دهد: متوسط قیمت آپارتمان‌های فروخته‌شده در تهران طی تیرماه امسال با یک درصد کاهش نسبت به خردادماه، مترمربعی ۴میلیون و ۳۰۰ هزار تومان شد.
در منحنی تورم ماهانه قیمت مسکن مربوط به ۴ ماه اول امسال، سطح قیمت ابتدا در فروردین ۷درصد افت کرد اما در اردیبهشت تقریبا به همین میزان افزایش یافت. سپس در خردادماه نیز حدود ۵درصد دیگر دچار تورم شد اما در تیرماه نرخ رشد ماهانه مجددا روند کاهشی به خود گرفت و در تراز منفی ۱/۱درصد ایستاد. تغییرات تیرماه قیمت مسکن نه‌تنها در مقایسه با ماه قبل، شتاب منفی دارد که در منحنی نوسانات نقطه‌به‌نقطه نیز حالت صعود ممتد از بین رفته است. در ماه اول تابستان امسال، نرخ رشد نقطه‌به‌نقطه قیمت مسکن- میزان تغییر قیمت در هر ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل- به ۴درصد رسید و در واقع قیمت مسکن در تهران طی تیر۹۳ با رقمی معادل۳/۴ درصد نسبت به تیر۹۲ افزایش پیدا کرد. این در حالی است که تورم نقطه‌به‌نقطه در بازار مسکن تهران بهار سال گذشته به بالای ۷۰درصد رسید و پارسال همین موقع، قیمت‌ها ۵۸درصد نسبت به تیر۹۱ جهش کرد اما به تدریج و در طول سال، با شروع تخلیه حباب قیمت، نرخ رشد افت کرد طوری که در اسفند۹۲، قیمت‌ها حداکثر ۷درصد نسبت به اسفند۹۱ افزایش پیدا کرد. در اوایل امسال، باز هم سطح این نوع تورم در بازار مسکن کمتر شد و به ۷/۱درصد رسید و هم‌اکنون در سطح ۴درصد در نوسان است.
با این حال، ۱۸ تیرماه «دنیای‌اقتصاد» در گزارشی با اعلام متوسط قیمت متری ۴میلیون و۳۵۰هزار تومان برای خرداد۹۳، از نزدیک‌ شدن شتاب ماهانه قیمت‌ها به مرز‌ سکون خبر داد. رشد ماهانه قیمت آپارتمان در خرداد ۵درصد شده بود اما در تیرماه این نرخ به منفی یک درصد تبدیل شد.
هم‌اکنون با گذشت یک ماه از تابستان، آمارها از تداوم ریزش قیمت و عبور نرخ تورم ماهانه مسکن از نقطه‌ صفر حکایت دارد. تحولات جدید قیمت‌ها در بازار مسکن شرایط را یک گام دیگر به قدرت خرید طرف تقاضا نزدیک کرد. طی یک‌سال اخیر آنچه در بازار مسکن به «افت قیمت‌ها» تعبیر می‌شد، کاهشی بود که در تورم نقطه‌به‌نقطه مسکن- میزان رشد قیمت- اتفاق می‌افتاد به طوری که از تابستان سال گذشته، اگر چه قیمت همچنان ماه به ماه و در مقایسه با ماه‌های مشابه سال قبل، افزایش پیدا می‌کرد اما نرخ رشد کم می‌شد. به عبارت دیگر، گام اول تخلیه حباب مسکن که تا ابتدای تابستان امسال ادامه پیدا کرد، در گرفتن «شتاب» از رشد قیمت خلاصه شد. اما با شروع تابستان و صفر شدن شتاب، گام دوم نیز آغاز شده و هم‌اکنون این قیمت‌ها هستند که در مقایسه با قبل، مسیر کاهشی را آغاز کرده‌اند. در حال‌حاضر هم نرخ رشد قیمت مسکن منفی است و هم قیمت مسکن رو به کم شدن است. در تیر امسال متری ۵۰هزار تومان از ارزش معاملاتی واحدهای مسکونی کاسته شد.
نیمه‌دوم فصل نقل و انتقالات ملکی از فردا برای اجاره‌نشین‌ها و متقاضیان خرید مسکن در شرایطی آغاز می‌شود که بازار عرضه آپارتمان‌ها با شکنندگی بیشتر از ناحیه قیمت‌ها‌ مواجه شده و بعید است در ۴۵روز پیش‌رو، این وضعیت تغییری برخلاف رویه ما‌ه‌های قبل به خود بگیرد. عمده معاملات مسکن معمولا در سه ماه تابستان انجام می‌شود اما امسال همزمانی ماه رمضان با نیمه اول فصل تابستان باعث شد بار معاملات خرید و اجاره به نیمه‌دوم فصل جاری منتقل شود.

فروش روزانه ۵۰۰ واحد مسکونی در تهران
گزارش «دنیای‌اقتصاد» از آمار معاملات مسکن در هفته‌های اخیر حاکی است: حجم کل معاملات شامل خرید و اجاره و پیش‌خرید واحدمسکونی در تهران در تیر۹۳ حدود ۸درصد نسبت به خرداد۹۳ کاهش پیدا کرد. از طرفی، حجم معاملات در خرداد نیز بعد از هیجانی که در اردیبهشت‌ماه - به واسطه اجرای فاز دوم هدفمندی یارانه‌ها در دومین ماه سال- دامن بازار املاک را گرفت، روند نزولی داشت. معاملات مسکن در خردادماه ۱۵درصد نسبت به اردیبهشت کاهش یافت.
به این ترتیب، هم‌اکنون تحرک هم در معاملات و هم در قیمت مسکن به حداقل رسیده و این همگرایی شرایط را برای انجام معاملات غیرتورمی و به‌دور از حتی افزایش جزئی نرخ‌ها در ۴۵روز آتی فراهم کرده است.
در تیرماه امسال، خرید و فروش آپارتمان در تهران ۲۲درصد نسبت به خرداد کاهش یافت. اما در معاملات اجاره، نقل‌وانتقالات ۸درصد افزایش پیدا کرد.
در ۳۱ روز اول تابستان به طور متوسط روزانه ۵۱۲ واحدمسکونی در بنگاه‌های املاک شهر تهران فروش رفت و ۶۶۸ خانوار اجاره‌نشین نیز اقدام به تغییر یا تمدید محل اجاره‌ خود کردند. در این ماه همچنین روزی ۳۵ واحدمسکونی در حال ساخت در مناطق مختلف تهران پیش‌فروش شد.

برابری رشد اجاره بها با تورم
به گزارش «دنیای‌اقتصاد» هر چند در بازار خرید مسکن، سرانجام رشد نرخ‌ها متوقف شد و دامنه نوسان در منحنی قیمت مسکن طی ماه‌های سپری شده از سال۹۳، فوق‌العاده کم شد و افت‌وخیزها بین متری ۱۰۰ هزار تا حداکثر ۳۰۰هزار تومان شده است اما در بازار اجاره‌نشین‌ها، منحنی اجاره‌بها هر چند ناچیز اما کماکان مسیر صعود را طی می‌کند.
متوسط اجاره‌بهای ماهانه مسکن در تهران در تیرماه امسال با ۴/۱درصد افزایش نسبت به خرداد به متری ۲۱هزار و ۲۰۰ تومان رسید. مبالغ اجاره در تیر۹۳ حدود ۱۰درصد نسبت به تیر۹۲ افزایش پیدا کرده است. آنچه هم‌اکنون نقطه قوت بازار اجاره مسکن به حساب می‌آید، مهار شدن نرخ رشد ماهانه اجاره‌بها در سطح تورم ماهانه است.
در تیرماه امسال، طبق اعلام بانک‌مرکزی، شاخص قیمت انواع کالا و خدمات معادل ۴/۱درصد نسبت به خرداد افزایش یافت و در واقع تورم عمومی ماهانه به سطح ۴/۱درصد رسید.