محمدرضا عسگری کارشناس بازار سرمایه دولت‌های همه کشورها مسوولیت تحقق رویای شهروندان خود را که خانه دار شدن است قبول کرده‌اند. مسکن بزرگ‌ترین سرمایه‌گذاری هر شهروند متعارف در طول عمر خود است که به زندگی انسان‌ها آرامش می‌بخشد. در سال ۹۱ به‌ویژه در مناطق شهری رشد قیمتی قابل ملاحظه‌ای در حوزه زمین و ساختمان رخ داد. در واقع قیمت زمین در دو مرحله در سال‌های ۹۰ و۹۱ افزایش یافت. این تعدیل قیمتی به ویژه تعدیل دوم بسیار شدید بود به گونه‌ای که در تهران متوسط قیمت یک متر مربع زمین به ۴۰ میلیون ریال رسید؛ رقمی که نسبت به رقم ۱۰ سال پیش ۱۰ برابر شده بود. همچنین نسبت تراکم خانوار در سال ۱۳۵۵ از رقم ۲۷/۱ به ۰۶/۱ در سال ۱۳۹۰ کاهش یافته است. یعنی در سال ۱۳۵۵ به ازای هر ۱۲۷ خانوار ۱۰۰ واحد مسکونی وجود داشته درحالی که در سال ۱۳۹۰ به ازای هر ۱۰۶ خانوار ۱۰۰ واحد مسکونی موجود بوده است. بهبود یاد شده دو دلیل اصلی دارد: ساخت و ساز بیشتر واحدهای مسکونی در سنوات اخیر و رشد جمعیت و خانوار کمتر در همین بازه زمانی. بهبود نسبت تراکم خانوار در واحد مسکونی نباید از چشم سرمایه‌گذاران در زمین و ساختمان دور بماند زیرا این رقم در سال‌های آتی بهبود بیشتری خواهد یافت و به زیر یک خواهد رسید، این یعنی خانه‌های خالی بیشتر. در آن زمان ممکن است مستغلات دیگر کالای پس‌اندازی نباشد مخصوصا اگر نرخ تورم نیز آرام گیرد.

مشکل اساسی بخش املاک و مستغلات در حال حاضر ایران آن است که عرضه‌کنندگان و متقاضیان این حوزه، منابع مالی کافی برای رونق بخشیدن به بازار مسکن را در اختیار ندارند. این تجربه همه دنیا است که مسکن با اقساط بلندمدت قابل خریداری است و حاکی از آن است که مطلقا نمی‌توان بدون بسط و گسترش بازار تامین مالی بلندمدت مسکن، مشکل مسکن را حل کرد.

منابع وجوه در بخش مسکن از سه گروه‌بندی کلی خارج نیست:

۱- منابع متکی به سرمایه همچون افزایش سرمایه، سود تقسیم نشده، سرمایه‌گذاری جدید سازنده، انواع مشارکت‌های حقوقی با دیگران، سرمایه‌گذاری مشترک خارجی، پیش خرید توسط تامین مالی‌کننده و فروش و اجاره مجدد. صکوک اجاره که در ایران می‌تواند معمول شود نیز از این جمله است.

۲- منابع مالی متکی بر بدهی که از آن جمله می‌توان وام‌های بانکی، انواع تسهیلات اعتباری طبق عقود اسلامی مبتنی بر بانکداری بدون ربا، وام‌های بلندمدت، انواع وام‌های رهنی و اوراق مشارکت را نام برد. در این گروه دو عنوان «تبدیل به اوراق بهادار کردن» و «جزء جزء کردن» را نیز داریم. تبدیل به اوراق بهادار کردن به معنی تبدیل دارایی‌های مالی به اوراق بهادار قابل خرید و فروش است. جزء جزء کردن در مورد دارایی‌های واقعی اتفاق می‌افتد یعنی دارایی‌های بزرگ و حجیم به‌صورت واحدها یا اجزای کوچک‌تری در بازار سرمایه معامله می‌شوند و به این ترتیب توان نقدینگی آنها افزایش و قابلیت خرید و فروش آنها بیشتر می‌شود.

۳- معافیت‌ها، کمک‌های بلاعوض، منابع دولت و روش‌های تامین مالی از این دست. اگر دولت منابع مالی برای بخش مسکن دارد طبق تجربه دنیا فقط در دو مورد مجاز به صرف آن است: پرداخت وام‌های بلندمدت خرید مسکن به مردم و پرداخت یارانه مستقیم بهره به مردم یعنی دولت بخشی از بهره تسهیلات بلندمدت خرید مسکن را تقبل کند.

وام‌های رهنی به عنوان یکی از ابزارهای بدهی، وام‌هایی است که پشتوانه یک دارایی را به همراه دارد (دارای وثیقه ملکی است) و در بازارهای سرمایه گسترش زیادی یافته است. در بسیاری از کشورها این اعتبارات بخش بزرگی از کل بازار اعتبارات را تشکیل می‌دهد و به تنهایی از بازار اوراق بهادار شرکت‌ها و دولت‌ها بزرگ‌تر است. حتی بانک‌های تجاری هم در این بازار حضور فعال دارند. برای مثال در آمریکا که یک سوم کل وام‌های مسکن و یک‌پنجم کل دارایی‌های بانک‌های مسکن به وام‌های مستغلات مربوط است، به شکل وام‌های رهنی هستند. این محصول مالی، یعنی وام رهنی به انواع و اشکال بسیار متنوع در بازار سرمایه پیشرفته‌ای چون آمریکا عرضه می‌شود؛ و مصرف‌کننده یا گیرنده تسهیلات حق انتخاب وسیع دارد. برای اینکه تقاضای مسکن بالقوه شهروندان به عنوان بزرگ‌ترین سرمایه‌گذاری آنان در طول عمر خود، تبدیل به تقاضای بالفعل شود باید قادر باشند مسکن را به طور نسیه و با اقساط بلندمدت بخرند. بنابراین لزوم ایجاد بازار سرمایه مسکن قوی احساس می‌شود. منظور از بازار سرمایه مسکن و فراتر از آن بازار سرمایه ساختمان، بازار مالی است که در آن منابع مالی لازم برای بخش مسکن و ساختمان تامین می‌شود. در این بازار پس‌اندازکنندگان وجوه لازم را برای سرمایه‌گذاری در اختیار سازندگان و بهره‌برداران از مسکن قرار می‌دهند. در بازار سرمایه مسکن دو نوع وجه مورد نیاز است؛ وجوهی برای ساخت و ساز و وجوهی برای تامین مالی خرید مسکن. در ایران بازار مالی تامین منابع برای ساخت‌وساز و نیز خرید مسکن عمدتا محدود به بانک‌ها است. در جهان موسسات مالی متنوعی در بازار سرمایه مسکن فعالند. فعالیت نهادهای مذکور باعث شده است که بازار سرمایه مسکن گسترش عمده‌ای یابد. در ایران بازار سرمایه مسکن به شدت ضعیف است و توسعه لازم را نیافته است.

بازار سرمایه مسکن و به‌ویژه بازار سرمایه خرید مسکن، درحقیقت اشاره به دو نوع بازار اولیه و ثانویه رهن است. کلیدی‌ترین عامل در حل مشکل مسکن در این برهه زمانی ایران، تقویت اصولی بازار وام‌های رهنی تحت عنوان بازار اولیه و گسترش بازار ثانویه این نوع وام‌ها است. شرکت‌های رهنی و موسسات وام و پس‌انداز مسکن به طور تخصصی در بازار اولیه رهن فعالند که این نقش را در ایران بانک‌ها، به خصوص بانک مسکن و سایر موسسات مالی و اعتباری بازی می‌کنند. بازار ثانویه رهن جایی است که در آن وام‌های رهنی خرید و فروش می‌شوند. یعنی بانک یا موسسه‌ای که وام رهنی اعطا می‌کند بتواند این تسهیلات را واگذار کند. اعطا‌کننده وام رهنی در ایران حق انتخاب ندارد و باید تا سررسید، وام‌های رهنی اعطایی را در سبد سرمایه‌گذاری خود نگه دارد. هدف از تشکیل بازار ثانویه رهن این است که نقدینگی کافی به بازار رهن جاری شود و اعطا‌کننده وام رهنی مثلا بانک مسکن با فروش وام‌های رهنی اعطایی وجوه خود را آزاد کرده و بتواند وام‌های رهنی بیشتری بدهد. این تحول باعث تسهیل جریان وجوه از سرمایه‌گذار به خریدار خانه می‌شود. همچنین ایجاد بازار ثانویه به بانک‌های تجاری اجازه می‌دهد که در بازار وام دهی رهنی بلندمدت مسکن با آسودگی خیال نسبی وارد شوند.