«دنیای‌اقتصاد» نقش عامل‌سوم در تعدیل اجاره‌بها را بررسی می‌کند
اجاره‌مسکن مطیع کدام نرخ؟
گروه مسکن، فرید قدیری: مبالغی که به عنوان نرخ نهایی در قراردادهای اجاره مسکن نوشته می‌شود و مبنای طرفین معامله - موجر و مستاجر- برای پرداخت اجاره‌بهای ماهانه یا رهن کامل آپارتمان قرار میگیرد، همواره بین ۱۹ تا ۲۳درصد کمتر از رقمی است که در ابتدا از سوی مالک آپارتمان اجاره‌ای اعلام شده است. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» از اطلاعات دو سامانه ثبت مبالغ اجاره مسکن نشان می‌دهد: حداقل در سه سال گذشته، اجاره‌بهای مسکن تابعی از حداکثر توان ریالی مستاجرها بوده و اگر چه اولین نرخ را معمولا موجران آپارتمان‌ها با اعلام «نرخ‌پیشنهادی» به بنگا‌ه مسکن، تعیین می‌کنند، اما در جریان بازاریابی مشاوران‌املاک و چانه‌زنی متقاضیان بازار اجاره، در نهایت «نرخ قطعی» با فاصله زیادتری از «نرخ پیشنهادی» موجر، خود را به سمت حداکثر نرخ مربوط به «قدرت پرداخت مستاجر» متمایل می‌کند و مبنای تنظیم اجاره‌نامه می‌شود.
در حالحاضر دو سامانه در بازار اجاره مسکن اقدام به رصد و ثبت نرخ‌ها می‌کنند.
سامانه رهگیری معاملات مسکن سیستم متمرکزی است که نرخ قطعی اجاره‌بهای مسکن را محاسبه می‌کند. در این سامانه، همه بنگاه‌های املاک مجبور هستند، ارقام درج‌شده در اجاره‌نامه‌هایی را که به‌صورت روزانه برای موجر و مستاجر تنظیم و صادر می‌کنند اظهار و اعلام کنند. سیستم سامانه رهگیری به گونه‌ای تعریف شده که اگر یک مشاور املاک از ثبت ارزش قرارداد اجاره در آن خودداری کند، اجازه پرینت اجاره‌نامه به او داده نخواهد شد و در این صورت امکان ختم معامله برای متعاملین و دریافت قرارداد میسر نمی‌شود.
بنابراین در حالحاضر از روی اطلاعات سامانه رهگیری، متوسط نرخ قطعی اجاره‌بهای مسکن تهران قابل محاسبه و اعلام است. این اطلاعات که هم‌اکنون مبنای گزارش‌های مرکز آمار و دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی قرار دارد، می‌گوید: در سال گذشته متوسط مبلغ رهن کامل آپارتمان در شهر تهران مترمربعی ۶۱۰ هزار تومان بوده است.
دومین سامانه که دولتی نیست و توسط بخش‌خصوصی مدیریت می‌شود، «نرخ پیشنهادی موجر» و «قدرت پرداخت مستاجر» در بازار اجاره مسکن تهران را رصد می‌کند.
در این سامانه که بازاریابی مسکن به‌صورت اینترنتی و در فضای مجازی، صورت میگیرد و همزمان، سه گروه ذی‌نفع شامل دلالان ملک، موجران و مستاجرها می‌توانند با ثبت خواسته‌ها و اطلاعات مدنظر‌شان، امکان انجام معامله برای یکدیگر را فراهم کنند، فایل‌های اجاره به همراه نرخ پیشنهادی مالک به‌صورت روزانه
اعلام می‌شود و همزمان متقاضیان اجاره نیز می‌توانند مبلغ مدنظر خود را در قسمت دیگر این سایت درج کنند.
نتایج آنچه در یکسال گذشته توسط مشاوران املاک، موجران و مستاجرها از بابت نرخ پیشنهادی مالک و نرخ پیشنهادی مستاجر در این سایت اینترنتی درج شده است، نشان می‌دهد: واحدهای مسکونی شهر تهران در سال۹۲ با رهن پیشنهادی مترمربعی ۷۹۰ هزار تومان (اجاره ماهانه به رهن‌کامل تبدیل شده است) به بازار اجاره عرضه شد، اما متقاضیان آپارتمان اجاره‌ای در همین سال حداکثر توانی که برای پرداخت رهن‌کامل داشتند متری ۶۰۰ هزار تومان بود. به این ترتیب، در سال۹۲ مالکان واحدهای اجاره‌ای مجبور شدند نرخ‌های پیشنهادی را ۲۳درصد کاهش دهند که در نتیجه این تعدیل، متوسط رهن‌کامل مسکن از متری ۷۹۰ هزار تومان مدنظر مالکان به متری ۶۱۰ هزار تومان در قراردادهای اجاره رسید.
با این حال، آنچه در سال گذشته از سوی اجاره‌نشین‌ها پرداخت شد حدود ۲درصد بیشتر از حداکثر توان اعلام‌شده از سوی مستاجرها بود. به این ترتیب، در سال‌جاری نه تنها دو عامل شامل «روند کاهنده نرخ تورم» و همچنین «کندشدن شتاب افزایش قیمت مسکن و میل به کاهش بیشتر آن»، باعث می‌شود نرخ رشد اجاره‌بها در سطح پایین‌‌تری از سال‌های قبل قرار بگیرد، بلکه «توان محدود و غیرقابل افزایش اجار‌نشین‌ها» در مقایسه با نرخ پیشنهادی موجران نیز در نقش عامل سوم، در جهت مهار موتور رشد اجاره‌بها برای تابستان۹۳ فعال خواهد شد.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، تاثیری که سال۹۲ از ناحیه توان ریالی اجاره‌نشین‌ها برای پرداخت مبالغ اجاره حادث شد، در دو سال قبل‌تر از آن نیز، قابل بررسی است.
در سال۹۰ مالکان آپارتمان‌های اجاره‌ای در تهران، نرخ پیشنهادی خود را متوسط ۴۹۰ هزار تومان -رهن‌کامل- به بازار اعلام کردند اما از آنجا که سقف توان مستاجرها متری ۳۷۹ تا ۳۸۵ هزار تومان بود، نرخ قطعی رهن‌کامل در آن سال به متری ۳۹۵ هزار تومان رسید. در سال۹۰ عملا نرخ پیشنهادی موجران بعد‌از ۱۹درصد کاهش، مبنای تعیین نرخ‌قطعی قرار گرفت.
در سال۹۱ نیز متوسط نرخ پیشنهادی موجران برای رهن‌کامل در تهران مترمربعی ۶۶۰ هزار تومان اعلام می‌شد درحالی که اجاره‌نشین‌ها حداکثر مبلغ درخواستی‌شان را متری ۵۰۰ هزار تومان در سامانه مجازی بازاریابی مسکن ابراز کرده بودند، این فاصله باعث شد نرخ پیشنهادی ۲۱درصد کاهش پیدا کند و میانگین نرخ قطعی رهن‌کامل مسکن در سال۹۱ رقمی معادل ۵۲۰ هزار تومان شود.
اطلاعات جدید دریافتی از «سامانه رهگیری معاملات مسکن» و سامانه «بازاریابی مجازی» حاکی است: در فروردین و اردیبهشت امسال، درحالی که نرخ پیشنهادی اجاره‌بهای مسکن از سوی مالکان، مترمربعی ۸۵۰ هزار تومان برای رهن‌کامل یا به عبارتی ۲۵هزار تومان برای اجاره‌ماهانه به بازار اعلام شده بود، نرخ قطعی رهن‌کامل رقمی معادل ۶۹۰ هزار تومان
تعیین شد که با تبدیل نسبت رهن‌کامل به ۱۰۰درصد اجاره ماهانه، مشخص می‌شود مستاجرهایی که در دو ماه اخیر اقدام به عقد قرارداد اجاره در شهر تهران کرده‌اند، برای هر مترمربع از واحدمسکونی، ماهانه به‌طور متوسط ۲۰ هزار و ۷۰۰ تومان پرداخت خواهند کرد.
در اجاره‌نامه‌های سال۹۳ تا این لحظه، نرخ‌های پیشنهادی موجران ۱۹درصد کاهش از خود نشان می‌دهد.
مشاوران‌املاک معتقدند: آگاهی متقاضیان بازار اجاره از بابت اینکه چه میزان امکان تغییر کاهشی نرخ‌های پیشنهادی وجود دارد، باعث افزایش قدرت چانه‌زنی‌شان برای تعدیل بیشتر مبالغ اجاره خواهد شد.
ارسال نظر