تغییر فاز سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی از «ساخت‌وساز جدید» به «تکمیل نیمه‌کاره‌ها»
عرضه مسکن تشدید شد
گروه مسکن، فرید قدیری: بسازوبفروش‌های فعال در بازار مسکن، بخش زیادی از منابع مالی خود را برعکس سالهای گذشته، در جبهه تکمیل ساختمان‌های نیمه‌کاره متمرکز کرده‌اند. در فاصله سالهای ۸۹ تا ۹۱ سازنده‌های مسکن هم به‌واسطه مجوزهای ارزان‌قیمت و مزیت‌دار مسکن‌مهر و هم نیازی که در طرف تقاضا احساس می‌شد، به ساخت‌وساز جدید و اخذ پروانه‌ساختمانی برای احداث ساختمان‌های جدید روآوردند، طوری که در این فاصله تعداد آپارتمان‌های در حال‌ساخت در تهران تا ۱۰۰درصد و در سایر شهرها حداقل ۵۰درصد افزایش پیدا کرد و همزمان سرعت تکمیل ساختوسازهای قبلی و سازه‌هایی که قبل‌تر کار احداث و شروع آنها آغاز شده بود، کاهش یافت.
اما گزارش تازه بانک‌مرکزی از نحوه فعالیت‌های ساختمانی در نیمه اول سال۹۲ نشان می‌دهد: ساخت‌وساز از سال گذشته تغییر جهت اساسی پیدا کرده و بسازوبفروش‌ها به جای آنکه به روش قبلی‌شان ادامه دهند و تیراژ آپارتمان‌های جدید را افزایش دهند، بیش از ۵۴ درصد از کل سرمایه‌گذاری‌‌های‌ساختمانی صورت گرفته در این ۶ماه را برای تکمیل آنچه در سه سال قبل‌تر، شروع کرده بودند، اختصاص داده‌اند.
در نیمه اول پارسال رقمی معادل ۳۸ هزار و ۸۰۰ میلیارد تومان در بخش ساختمان‌سازی - شامل مسکونی و غیرمسکونی- در کل کشور سرمایه‌گذاری شد که ۴۲درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل از آن، افزایش از خود نشان داد. بیش‌از ۹۲ درصد این حجم سرمایه‌گذاری، در حوزه مسکونی یا ترکیبی از مسکونی و غیرمسکونی بوده است و تنها ۸ درصد آن صرف ساختمان‌های تجاری و اداری شده است. از کل این میزان سرمایه‌گذاری، ۸/۲۸ هزار میلیارد تومان، یعنی معادل ۸/۵۴ درصد از کل سرمایه‌گذاری بخش ساختمان، در حوزه «تکمیل» آپارتمان‌های نیمه‌کاره صرف شد. این آپارتمان‌ها در ساختمان‌هایی قرار گرفته‌اند که سازنده‌های آنها در ۲ سال منتهی به پایان۹۱ کار احداث را شروع کرده بودند.
در ۶ ماه اول سال۹۲ میزان منابعی که به‌صورت نقدینگی در اختیار بسازوبفروش‌ها یا تسهیلات بانکی، برای «تکمیل» ساختمان‌های نیمه‌کاره سرمایه‌گذاری شد، ۱۲۵درصد نسبت به مدت مشابه سال۹۱ رشد کرد.
این در حالی است که سرمایه‌گذاری صورت‌گرفته برای «شروع» ساختمان جدید در نیمه‌اول پارسال رقمی معادل ۱۰ هزار میلیارد تومان - نصف آنچه برای تکمیل ساختمان‌های نیمه‌کاره صرف شد- بوده که تنها ۲۳درصد نسبت به مدت مشابه سال۹۱ افزایش یافته است. به این ترتیب، اگر چه بخشی از حجم افزایشی سرمایه‌گذاری در بخش تکمیل نیمه‌کاره‌ها -در مقایسه با آنچه صرف ساختوسازهای جدید شده- ناشی از هزینه‌بر بودن مراحل تکمیل یک ساختمان می‌تواند باشد، اما از آنجا که در سال گذشته میزان رشد سرمایه‌گذاری در حوزه «تکمیل» ۱۰۲ واحد درصد بیشتر از نرخ رشد سرمایه‌گذاری در حوزه «ساخت‌جدید» بوده، می‌توان نتیجه گرفت تمایل سرمایه‌گذاران ساختمانی به عرضه سریع آپارتمان‌های مسکونی به بازار مصرف به مراتب بیشتر از سالهای قبل شده است. این تمایل ناشی از میل به بهره‌مندی حداکثری از سطح قیمت مسکن بوده که اوایل پارسال به بالاترین حد بی‌سابقه خود رسید.
در ۴ سال دولت دهم - از سال۸۸ تا اواخر سال۹۱- در کل کشور ۳ میلیون و ۳۰۰ هزار واحد مسکونی جدید احداث شد که این حجم ساخت‌جدید نسبت به زمان دولت نهم، ۲/۲ برابر افزایش یا ۱۲۰ درصد رشد داشت.
در این ۴سال از یکسو، دولت مجوز احداث حدود ۲ میلیون واحد مسکونی‌مهر را برای سازنده‌ها از طریق واگذاری زمین رایگان و پرداخت ۸۰درصد هزینه ساخت به‌صورت تسهیلات یارانه‌ای بانکی -با نرخ سود ۴درصد- صادر کرد و این طرح کمک کرد سرمایه‌گذاری در بازار ساخت‌وساز افزایش یابد و سازنده‌ها به جای آنکه تکمیل ساختمان‌های قبلی، به احداث ساختمان جدید تشویق شوند. از طرفی، بیش از یک میلیون واحدمسکونی نیز به‌صورت طبیعی (غیر مسکن‌مهر) در شهرها طی همین مدت ساخته شد که بیش‌از ۵۰۰ هزار واحد از آن، در شهر تهران بود و به واسطه تحریک ناشی از ضوابط شهرداری‌تهران و تسهیلاتی که برای تخریب ساختمان‌های کم سن‌وسال داده می‌شد، اتفاق افتاد.
نقش جهش قیمت
این تحرک بی‌سابقه در ساخت‌وساز، با ورود به سال۹۲، کم شد. در بهار سال گذشته تحت‌تاثیر جهش ۷۱درصدی قیمت مسکن در تهران از یکسو و تورم شدید ماه‌های قبل در بازار زمین و مصالح‌ساختمانی از سوی‌دیگر، صرفه اقتصادی «ادامه روش قبلی ساخت» برای سازنده‌ها پایین آمد.
بسازوبفروش‌ها در ابتدای سال گذشته به این تشخیص رسیدند که اگر سرمایه‌ها را به جای صرف کردن در احداث ساختمان‌های جدیدتر، به سمت تکمیل آنچه پیش‌تر ساخته‌اند، متمرکز کنند، می‌توانند در اوج قیمت -که درست در خرداد‌ماه روی منحنی نوسانات قیمت ثبت شد- واحدهای تازهساز آماده مصرف را به بازار عرضه کرده و از فروش آنها به نفع جبران تورم سالهای ۹۰ و ۹۱، بهره ببرند.
با تقویت این تصور ذهنی در جامعه بسازوبفروش‌ها و شرکت‌های ساختمانی، در نیمه اول سال گذشته، تعداد واحدهای مسکونی جدید و حجم درخواست صدور پروانه‌ساختمانی در تهران و سایر شهرها بین ۵ تا ۱۰ درصد کاهش پیدا کرد و در مقابل، تعداد واحدهای مسکونی تکمیل‌شده و آماده عرضه به بازار مصرف با رشد ۲۴درصدی مواجه شد.
برابر گزارش رسمی بانک مرکزی، در بهار و تابستان سال۹۲، تعداد ۴۴۳ هزار واحدمسکونی تازهساز به‌صورت آپارتمان آماده فروش، وارد بازار مسکن سراسر شهرهای کشور شد که از این تعداد، معادل ۱۴۱ هزار واحدمسکونی سهم تهران بود و به بازار ۳ میلیون واحدمسکونی پایتخت اضافه شد.
فشار هزینه‌ای در ساخت مسکن
مطابق گزارش بانک‌مرکزی در نیمه اول سال گذشته اگرچه تعداد ساختمان‌های جدید شروع‌شده در کشور ۹درصد کاهش پیدا کرد اما از یکسو سرمایه‌گذاری صورت گرفته برای این قسمت از بازار ساخت‌وساز ۲۳درصد افزایش یافت و متوسط هزینه ساخت نیز با رشد ۴۸درصدی مواجه شد.
کاهش تیراژ ساخت در مقابل افزایش سرمایه‌گذاری و افزایش هزینه‌ها نشان می‌دهد فشار هزینه‌ای در بازار ساخت‌وساز طی سال گذشته قابل‌ملاحظه بوده است.
در ۶ ماه اول سال۹۲، متوسط قیمت زمین‌هایی که بسازوبفروش‌های سراسر کشور با خرید آن، اقدام به احداث ساختمان‌های جدید کرده‌اند، مترمربعی یک میلیون و ۴۰۰ هزار تومان برآورده شده است. همچنین بسازوبفروش‌های شهر تهران نیز هر مترمربع زمین را به قیمت ۵ میلیون و ۹۰۰ هزار تومان خریداری کردند.
هزینه ساخت‌وساز - بدون محاسبه قیمت زمین- نیز در کشور و تهران به ترتیب مترمربعی ۴۹۳ هزار تومان و ۶۰۷ هزار تومان بوده است.
در این مدت، قیمت زمین و هزینه ساخت در کشور به ترتیب ۵۷درصد و ۴۸درصد افزایش پیدا کرده و در تهران نیز با رشد ۸۵درصدی و ۵۵درصدی مواجه شده است.
ارسال نظر