نرخ رشد اجارهبهای مسکن سرانجام تک‌رقمی شد
پایان ۳۲ماه «التهاب» در اجاره‌بها
گروه مسکن، فرید قدیری: نرخ رشد اجارهبهای مسکن در تهران بعد از ۳۲ ماه صعود تند و بدون وقفه، سرانجام تک‌رقمی شد و آرام گرفت. آمارهای رسمی از اوضاع بازار اجاره اگر چه مربوط به آخرین روزهای سال ۹۲ است، اما چشم‌انداز امیدوارکننده‌ای از تابستان۹۳ برای هزینه نقل‌وانتقال مستاجران نشان می‌دهد.
در ماه‌های اخیر سرعت رشد اجاره‌بها در تهران کاهش قابل ملاحظه‌ای پیدا کرد و درحالی که هزینه اجاره‌نشینی در سه سال منتهی به پایان۹۲، نزدیک به ۹۰درصد افزایش یافت، این نرخ رشد هم‌اکنون در سطح زیر ۱۰درصد مهار شده است. گزارش «دنیای‌اقتصاد» از اطلاعات سامانه رهگیری معاملات مسکن -سامانه‌ای که بنگاه‌ها موظفند قیمت و اجارهبهای درج شده در مبایعه‌نامه‌ها و اجاره‌نامه‌ها را عینا در آن درج کنند- درباره تغییرات نرخ اجاره در یکسال۹۲ حاکی است: متوسط اجارهبهای واحد مسکونی در پایتخت بعد از افزایش ۲۵ تا ۲۷درصدی در فصل بهار، از ابتدای تابستان به‌صورت خیلی نامحسوس دست از صعود ممتد برداشت به طوری که منحنی نوسان رشد اجاره‌بها (نرخ تغییرات) نیمه‌دوم سال گذشته کامل وارد مسیر نزولی شد و در اسفندماه با ثبت رکورد «رشد تک‌رقمی»، حدود ۹درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل افزایش یافت و به مترمربعی ۱۸ هزار و ۳۰۰ تومان رسید. هر چند همین رشد تک‌رقمی هنوز به معنی تداوم روند افزایشی است، اما کندشدن شتاب افزایش و دورشدن بازار اجاره از توفان ۲ سال و نیمه اجاره‌بها، شرایط کنونی را به مراتب قابل‌تحمل‌تر از قبل نشان می‌دهد. با این حال هنوز بررسی رسمی درباره تحولات فروردین ۹۳ در بازار اجاره صورت نگرفته است.
سکته نرخ رشد
آخرین گزارش رسمی، میانگین اجارهبهای مسکن در تهران در یکسال۹۲ را مترمربعی ۱۸هزار و ۷۰۰ تومان اعلام می‌کند که در مقایسه با متوسط ۱۵ هزار و ۶۰۰ تومانی یکسال۹۱، بیانگر آن است که هزینه اجاره مسکن در سال۹۲ نسبت به سال۹۱ رقمی معادل ۲۰درصد افزایش یافته است.
متوسط یکساله اجاره‌بها در سال۹۱ به اندازه ۴ /۳۱درصد نسبت به سال۹۰ افزایش پیدا کرده بود. به این ترتیب، نه‌تنها روند تغییرات سالانه اجارهبهای آپارتمان‌های تهران -هر سال نسبت به سال قبل- به لحاظ شیب افزایشی، در حال رام شدن است که بررسی تغییرات نقطه به نقطه - هر ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل- نیز حکایت از نزدیک‌شدن بازار به وضعیت ثبات را دارد. سال گذشته اجاره‌بها طی ۶ماه اول سال، هر ماه بین ۲۳ تا ۲۷درصد نسبت به زمان مشابه سال۹۱ افزایش پیدا کرد طوری که نوسان نرخ رشد نقطه‌به‌نقطه اجاره آپارتمان از ۲۵درصد در فروردین شروع و به ۲۷درصد در اردیبهشت رسید، اما در خرداد شیب صعود ناگهان کند شد و به ۵ /۲۵درصد رسید. از ابتدای تابستان نیز نرخ رشد نقطه‌به‌نقطه بین یک تا دو درصد کاهش پیدا کرد تا اینکه در ابتدای زمستان میزان رشد اجاره‌بها نسبت به زمستان۹۱ در حد ۱۴درصد شد و در اسفندماه نرخ رشد به ۹درصد رسید.
رکورد در اسفند
رکورد افزایش کمتر از ۱۰درصدی اجارهبهای مسکــن که در اسفنــد سال گذشته ثبت شد، از بهـار۹۰ تاکنــون - طی ۳۲ماه - بی‌سابقه بوده است. میانگین اجارهبهای ماهانه واحدمسکونی در تهران از مترمربعی ۱۰هزار تومان در فروردین سال۹۰ به متری ۱۸ هزار و ۵۰۰ تومان در بهمن سال۹۲ رسید و عملا در طول این سه سال با جهش ۸۵درصدی مواجه شد.
اما شواهد موجود می‌تواند پایان رشد دورقمی اجاره‌بها لااقل برای تابستان۹۳ را نوید دهد.
فشار اجارهبهای آپارتمان در تهران از اواخر بهار سال۹۰ وارد نقطه بحران شد و افزایش متوسط ۲۰درصدی مبالغ در هر فصل، عرصه را به مستاجران تنگ کرد.
تابستان سال۹۰ بعد از آنکه اجاره‌بها در بهار ۲۴درصد نسبت به مدت مشابه سال۸۹، افزایش یافت دولت تصمیم گرفت با ابزار تعزیرات، شیب رشد تابستانی نرخ اجاره را در مرز ۹درصد مهار کند، اما نتیجه معکوسی از این اقدام حاصل شد؛ طوری که در پایان تابستان۹۰، اجاره‌‌ها به حدود دو برابر سقف تعیین‌شده رسید. در چهار فصل سال۹۰ متوسط اجارهبهای واحدمسکونی در شهر تهران به ترتیب ۲۴درصد، ۱۴درصد، ۱۸درصد و ۲۲درصد نسبت به زمان مشابه سال۸۹ رشد کرد.
در سال۹۱ نیز به‌دلیل خلأ برنامه‌های حمایتی مخصوص بازار اجاره، روند صعود اجاره‌بها با سرعتی تندتر از یکسال قبل، ادامه پیدا کرد طوری که متوسط نرخ اجاره در آن سال ۴ /۳۱درصد نسبت به سال۹۰ افزایش یافت.
اما هم‌اکنون میزان رشد نقطه‌به‌نقطه اجاره، به پایین‌تر از مرز ۱۰درصد نزول پیدا کرده است.
بازدهی ۴ درصد بازار اجاره
آمار دیگری که می‌تواند عبور بازار اجاره مسکن از وضعیت بحران اجاره‌بها را تایید کند، شاخص مربوط به نرخ بازدهی سالانه اجاره‌داری است. تعریف این شاخص عبارت است از میزان تغییرات میانگین اجارهبهای مسکن در آخرین روز سال نسبت به اولین روز سال.
در سال۹۱، میانگین اجارهبهای مسکن در مناطق ۲۲گانه تهران از حدود ۱۴ هزار تومان در اولین روز سال (فروردین۹۱) به ۱۶ هزار و ۸۰۰ تومان در آخرین روز سال (اسفند۹۱) رسید و در این فاصله، بازدهی ۲۱درصدی عاید مالکان آپارتمان‌های اجاره‌ای شد. اما در سال۹۲، اجاره‌بها از رقم ۱۷ هزار و ۶۰۰ تومان در فروردین به ۱۸ هزار و ۳۰۰ تومان در اسفند رسید و حداکثر در این مدت ۴درصد رشد و بازدهی نصیب نرخ‌ها شد. بنابراین مشخص است بازدهی بازار اجاره در سال گذشته معادل یک‌پنجم سال قبل از آن بوده است. در طول سال۹۲، متوسط اجاره‌بها در هر مترمربع رقمی کمتر از ۱۰۰۰ تومان افزایش یافت، اما در طول سال۹۱، بیش از ۳۰۰۰ تومان به متوسط مبالغ اجاره ماهانه آپارتمان‌های تهران افزوده شده بود.
چه شد شتاب رشد اجاره کند شد؟
به گزارش «دنیای‌اقتصاد» بررسی‌ها درباره تغییر جهت منحنی نوسان نرخ اجاره مسکن نشان می‌دهد: تبعیت اجاره‌بها از قیمت مسکن و همچنین هماهنگی نوسانات آن با نرخ تورم، به عنوان دو عامل اصلی در کندشدن شیب افزایش اجاره‌بها -یا منفی شدن شیب نرخ رشد- مطرح است. در سال گذشته شیب تغییر نرخ رشد قیمت مسکن از ۷۰درصد ابتدای سال به ۷درصد انتهای سال رسید و یک‌دهم شد. همچنین شیب تغییر نرخ تورم نقطه‌به‌نقطه نیز از ۴۲درصد به ۱۹درصد تبدیل شد و به یک‌دوم رسید.
در این میان، منحنی نرخ رشد اجاره‌بها در اواخر سال گذشته به یک‌سوم ابتدای سال نزول کرده است و نشان می‌دهد این تغییر در حدفاصل تغییرات تورم و نرخ رشد قیمت مسکن بوده است.
کارشناسان در این باره می‌گویند: نرخ نوسان اجارهبهای مسکن - میزان افزایش یا کاهش آن- در حال تنظیم‌شدن با نرخ تورم است و گرایش منحنی رشد اجاره‌بها به سمت هماهنگی با نرخ تورم بیشتر از همسویی با نرخ رشد قیمت مسکن است. به این ترتیب با توجه به چشم‌اندازی که از نرخ تورم در ماه‌های آتی وجود دارد، انتظار می‌رود اجارهبهای مسکن به روند تازه آغاز شده خود ادامه دهد و با فاصله گرفتن از التهاب و جهش، در تابستان امسال با افزایش غیرطبیعی مواجه نشود.
ارسال نظر