گروه مسکن، بهشاد بهرامی: برخی کارشناسان مسکن معتقدند: امسال قیمت خانه‌های کلنگی از آپارتمان‌های نوساز سبقت می‌گیرد. این کارشناسان پنج عامل را در شکل‌گیری رونق در بازار تخریب و نوسازی خانه‌های کلنگی دخیل می‌دانند. محمد مهدی مافی عضو سابق انجمن انبوه سازان تهران و فعال بخش مسکن با بررسی علت تخریب خانه‌های با عمر پایین (۱۰ ساله) تحت عنوان خانه‌های کلنگی، پنج عامل را در بروز این پدیده موثر عنوان کرد. منسوخ شدن معماری خانه‌های قدیمی، تسهیلات پرداختی از سوی شهرداری، کمبود زمین درون‌شهرهای بزرگ، غفلت دولت‌ها از توسعه سایر شهرها و در نتیجه افزایش مهاجرت به کلان‌شهرها و نهایتا در دستور کار قرار گرفتن برنامه‌های تولید مسکن درون شهری مجموعه عواملی است که مافی معتقد است امسال بازار خانه‌های کلنگی به پشتوانه‌ آنها گرم می‌ماند.

محمدمهدی مافی انبوه‌ساز بخش مسکن در تشریح علت افزایش تخریب ساختمان‌های با عمرکم (حتی ۱۰ ساله) با عنوان «خانه کلنگی» اظهار کرد: ساختمان‌های کلنگی به عنوان یکی از پیش زمینه‌های اصلی برای ساخت‌وسازهای درون شهری محسوب می‌شوند. البته متاسفانه عمر ساختمان‌ها در کشور ما در مقایسه با استاندارد جهانی که در برخی از کشورهای توسعه یافته به حدود ۱۰۰ سال هم می‌رسد بسیار پایین‌تر است. به عنوان مثال، ساختمانی با عمر ۳۰ تا ۳۵ ساله در شهرهای ما به عنوان ساختمان کلنگی مطرح می‌شوند و حتی به حدود ۱۰ سال نیز رسیده است. او دو دلیل درون بخشی را در بروز این پدیده مهم عنوان کرد و گفت: دلیل نخست، مزیت اقتصادی تخریب خانه‌های کلنگی است.

با ارائه تسهیلات ویژه از سوی مدیریت شهری و افزایش میانگین تراکم ساختمانی در شهر تهران به واسطه اجرای طرح تفصیلی جدید بسیاری از مالکان ترجیح می‌دهند به تخریب خانه خود تن دهند و از طریق افزایش تراکم ساختمان خود به ارزش افزوده بیشتری دست پیدا کنند. غافل از آنکه این سیاست به شیوه‌ای برای هدر رفت منابع ملی تبدیل شده است. او ادامه داد: دومین علت نیز به تغییر الگوی مصرف در دوره جدید مربوط می‌شود. خانه‌های قدیمی اصولا با تقسیم‌بندی متفاوتی از زمان حاضر ساخته شده‌اند. در گذشته خانه‌ها با اتاق‌های بزرگ، سقف‌های بلند بودند که مدل استقلال آنها از یکدیگر متفاوت بود، اما در سال‌های اخیر با توجه به تغییر الگوی مصرف و توان اقتصادی طرح مورد استفاده در خانه‌ها، اصولا خانه‌های کوچکی هستند. مافی به سه عامل موثر بیرونی بخش مسکن در روند ترخیب و نوسازی خانه‌های کلنگی اشاره کرد و افزود: پنج کلان‌شهر کشور یعنی شهرهای تهران، مشهد، تبریز، اصفهان و شیراز در سال‌های گذشته به لحاظ جمعیت و حجم مهاجرت‌ها مدام در حال گسترش هستند. این در حالی است که افزایش زمین‌های قابل ساخت، افزایش فضای زیستی و تقسیم امکانات به صورت مساوی درون این شهرها و سایر شهرهای کشور از سوی مسوولان پیگیری نمی‌شود. به همین دلیل در چنین وضعیتی چاره‌ای جز تخریب خانه‌های کلنگی و گسترش عمودی شهرها از طریق ساخت آپارتمان‌های چند طبقه برای پذیرش جمعیت اضافه شده به کلان‌شهرها نباشد. او تصریح کرد: اما بی‌تردید آسیب وارد شده به بخش زیست محیطی شهرها ناشی از حجم بالای ساخت‌وسازها چالشی است که کمتر از ۱۰ سال دیگر گریبان کلان‌شهرهایی همچون تهران را خواهد گرفت. این فعال بخش مسکن با اشاره به موضوع تخریب و نوسازی در مناطق نوساز شهر عنوان کرد: اصولا در این مناطق زمین قابل ساخت وجود دارد. در چند سال گذشته مدیریت شهری با هدف تامین مسکن شهرنشینان طرح گسترش مناطق شهری تهران مثل منطقه ۲۲ را کلید زد تا از این طریق واحدهای مسکونی با قیمت پایین‌تر از متوسط قیمت مناطق دیگر شهر به‌ویژه مناطق شمالی شهر را به متقاضیان مصرفی عرضه کند. با وجود عرضه این واحدهای مسکونی نه تنها شاهد روند افزایشی قیمت‌ها در چند سال گذشته بودیم، حتی هم‌اکنون که این منطقه به مرحله بهره‌برداری رسیده است باید پرسید که چه تعداد از جمعیت ساکن در این منطقه افراد بومی شهر تهران هستند و چه تعداد مهاجرین شهرهای دیگر را شامل می‌شوند؟ او با پیش‌بینی اینکه امسال سرعت رشد قیمت در بخش خانه‌های کلنگی بیش از سایر بخش‌های مسکن به‌ویژه خانه‌های نوساز باشد تاکید کرد: به نظر می‌رسد اگرچه پیش‌بینی‌ها از روند قیمتی در بخش مسکن در نیمه اول سال هم پای نرخ تورم است، اما رشد قیمت‌ها در بخش خانه‌های کلنگی به‌ویژه در بافت فرسوده بیشتر خواهد بود. او در تشریح این روند توضیح داد: با وجود آنکه آپارتمان‌های زیادی در مناطق مختلف شهر تهران ساخته شده است، اما از آنجا که اولین پیش‌نیاز برای ساخت مسکن زمین است و چون یکی از سیاست‌های جدید دولت برخلاف دولت گذشته ساخت مسکن درون محدوده‌های شهری است این پیش‌بینی وجود دارد که حتی اگر در بخش مسکن افزایش بیش از نرخ تورم نداشته باشیم در این بخش رشد قیمت‌ها قطعی است.

مافی روند تقاضا در بخش خانه‌های کلنگی را دارای روندی صعودی دانست و گفت: بساز و بفروش به دنبال دریافت تسهیلات نوسازی خانه‌های کلنگی به سمت این خانه‌ها ترغیب می‌شوند. او در پاسخ به این سوال که در حال حاضر متوسط قیمت خانه‌های کلنگی در تهران چند است؟ گفت: اگر بخواهیم قیمت مشخصی را عنوان کنیم شاید از فردا مالکان این قیمت را بهانه کنند و آن را ملاک قرار دهند، اما جالب است بدانید در مناطقی از شهر تهران بسیاری از خانه‌های کلنگی را با قیمت‌های بالا برای فروش عرضه می‌کنند که بیشتر به قیمت‌های افسانه‌ای شباهت دارد. خصوصا درمناطق شمالی شهر تهران قیمت‌هایی از خانه‌های کلنگی عنوان می‌شود که با متوسط قیمت‌ها فاصله زیادی دارد.