گروه مسکن- بهشاد بهرامی: روند تخریب خانه‌های کلنگی در چند سال اخیر علاوه‌بر هدررفت بخش زیادی از منابع ملی، هویت تاریخی شهرها را هم از بین برده و نهایتا تعریف «خانه کلنگی» را در نظام کنونی شهرسازی تغییر داده است. به گفته برخی از کارشناسان، روند تخریب خانه‌های کلنگی نه تنها شهر را بازسازی نخواهد کرد، بلکه به دو دلیل پس از چند سال خانه‌های نوسازی شده را به چرخه جدیدی از فرسودگی وارد می‌کند. یکی از دلایلی که سازنده‌های بخش مسکن را به سمت تخریب خانه‌های کلنگی ترغیب می‌کند «مازاد تراکم» تعلق گرفته به این خانه‌ها است. مشاور سازمان نظام مهندسی کشور با تشریح این پدیده، این روند را موجب رشد قیمت خانه‌های کلنگی پیش از نرخ تورم در دوره بیش رو می‌داند.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، محسن بهرام غفاری مشاور سازمان نظام مهندسی کشور با اشاره به گسترش تخریب خانه‌های کلنگی در شهر تهران اظهار کرد: مجموعه شهری علاوه‌بر تعدادی ساختمان و فضای عمومی با کاربری‌های مختلف تفریحی و خدماتی دارای صفاتی است که آن را از شهرهای مجاور متمایز می‌کند. این صفات که به تاریخ و جغرافیای آن شهر وابسته است به آن شهر تشخص و هویتی می‌دهد که در هیچ جای دیگر از کره خاکی به هیچ وجه تکرارپذیر نیست. او ادامه داد: یک شهر با اتکا به این ویژگی‌ها در یک فرآیند تاریخی متولد می‌شود، به بالندگی می‌رسد، رشد می‌یابد و پایدار می‌شود حتی گاهی همچون مسجد سلیمان پیر می‌شود. بنابراین هرگونه رفتار با شهر باید به مثابه رفتار با یک موجود زنده باشد تا در آن تاثیرگذار شود. غفاری تاکید کرد: اگر بنا باشد شکل‌گیری کالبدی این موجود زنده تابع مزیت‌های اقتصادی یا همان ترجیحات سوداگرانه ساخت‌وساز باشد که از رهگذر تغییر کاربری و تراکم یا همجواری نسبت به سایر سطوح خدماتی تغییر شکل دهد در این صورت بعد از گذشت چند سال چیز زیادی از این موجود زنده باقی نخواهد ماند.

به گفته وی، در این صورت ساختار شهر پس از چندی همچون موجود زنده‌ای خواهد شد که اعضای بدن آن تکه تکه شده است.

تجربه سایر کشورها

او با اشاره به تجربه کشورهای متمدن قدیمی در روند نوسازی خانه‌های کلنگی اظهار کرد: در بسیاری از کشورهایی که دارای سابقه تمدنی قدیمی هستند همچون روسیه و حتی کشورهایی؛ که دارای سابقه تمدنی جدید هستند مثل کانادا اجازه تخریب ساختمان‌های قدیمی و به دنبال آن تخریب بخشی از هویت شهری به شکل موجود شهرهای ایران داده نمی‌شود.

او افزود: ممکن نیست در شهرهای دارای بافت و هویت تاریخی به دلالان ساختمانی اجازه تملک خانه‌های قدیمی یا به قولی کلنگی و افزایش تراکم ساختمانی داده شود تا شهرداری درآمد حاصل از آن را صرف هزینه‌های وارد شده بر شهر ناشی از تخریب فضاهای قدیمی کند.

مشاور سازمان نظام مهندسی کشور در امور ایمنی ساختمان‌ها به وضعیت کنونی کشور در این زمینه اشاره کرد و گفت: اما چنین اتفاقی در شهرهای کشور ما به‌ویژه کلانشهرها رخ داده است. در سال‌های اخیر به جای حفظ تهران تاریخی و توسعه هدفمند آن، بدون هیچ محدودیتی اجازه تبدیل قطعات کم تراکم و ویلاها یا به قولی خانه‌های کلنگی به بسازوبفروش‌ها داده شده است و همین امر وضعیت شهر تهران را به سمتی پیش برده که امکان سکونت در پایتخت به عنوان یک شهر از بین رفته است.

تاثیر تراکم فروشی بر خانه‌های کلنگی

او با بیان اینکه ترمیم دوباره یک شهر ممکن است بیش از یک سده زمان ببرد، تصریح کرد: به عنوان مثال تهران شهری است که از دوره قاجار تاکنون فرآیند شکل‌‌گیری آن طول کشیده است؛ اما از سال ۱۳۶۹ تاکنون فرآیند شکل‌گیری و پایداری شهر با گسترش «تراکم فروشی» جلوه دیگری پیدا کرد. غفاری به تاثیر تراکم فروشی بر روند تخریب خانه‌های کلنگی اشاره کرد و افزود: باب شدن تراکم فروشی سبب شد تا دلالان بازار مسکن بخش زیادی از خانه‌های کلنگی را خریداری کنند و به آپارتمان تبدیل کنند. بدون تردید ترمیم دوباره شهری همچون تهران بیش از یک سده طول خواهد کشید؛ اما نهایتا به تهران کنونی نخواهیم رسید. این در حالی است که اگر در طرح‌های آمایش سرزمین، اشتغال‌زایی و اختصاص خدمات شهری به شهرهای مختلف نیاز مسکن جمعیت مهاجر به تهران دیده می‌شد، راه‌حل مدیریت مسکن جمعیت مهاجر از شهرهای مختلف به تهران در تراکم فروشی دیده نمی‌شد.

بازگشت دوباره به چرخه فرسودگی

او تاکید کرد: نکته دیگری که روند تخریب ساختمان‌ها را قابل تامل می‌کند این است که آپارتمان‌های در حال ساخت کنونی در ۲۰ سال آینده به سرعت به چرخه فرسودگی باز خواهند گشت. علت بروز این اتفاق در دو پدیده قابل بررسی است. او به تشریح این دو عامل پرداخت و گفت: نخست کیفیت مصالح مورد استفاده در آپارتمان‌های تازه احداث است که به شدت پایین است و دوم دست‌اندازی به خاکی که میلیون‌ها سال شکل‌گیری آن زمان برده است و شهر بر روی آن قرار گرفته است. از آنجا که تعداد واحدهای مسکونی در هر آپارتمان افزایش پیدا کرده و به تبع آن تعداد پارکینگ‌های ساختمان بیشتر شده است هر آپارتمانی دارای چندین طبقه زیر زمین است که بافت خاک را تغییر می‌دهد و سبب کاهش استحکام ساختمان می‌شود و به مرور زمان شهر تهران به شهری کلنگی تبدیل خواهد شد.

تفاوت خانه کلنگی امروز و دیروز

غفاری معتقد است: در چند سال گذشته تعریف خانه کلنگی تغییر پیدا کرده است. اگر تا ده سال پیش عبارت «خانه کلنگی» برای ساختمان‌های با عمر بیش از ۳۵ سال به‌کار برده می‌شد(اگرچه همین میزان عمر مفید برای ساختمان‌ها در مقایسه با استاندارد جهانی فاصله دارد) اکنون در محله‌های مختلفی از شهر تهران شاهد تخریب ساختمان‌هایی هستیم که بیش از ۱۰ سال از عمر مفید آنها نمی‌گذرد. او علت بروز این پدیده را ارزش افزوده ایجاد شده در بخش تخریب خانه‌های کلنگی عنوان کرد و افزود: از این رو چرخه تبدیل خانه‌های کلنگی به آپارتمان‌های نوساز سبب شده است تا هر اندازه عرضه آپارتمان‌های نوساز در شهر افزایش پیدا می‌کند، عرضه خانه‌های کلنگی کاهش یابد. همین امر نسبت قیمت آپارتمان نوساز و کلنگی را به نفع خانه‌های کلنگی تغییر می‌دهد. یعنی اگرچه قیمت آپارتمان‌های نوساز هم پای تورم عمومی کشور پیش می‌رود، اما قیمت خانه‌های کلنگی بیش از تورم افزایش می‌یابد. این روند تا جایی ادامه پیدا می‌کند که قیمت‌ها به نقطه سر به سری برسد و ارزش افزوده خانه‌های کلنگی کاهش یابد. او اضافه کرد: درنتیجه حاشیه سود حاصل از تخریب و نوسازی را کم کند. متعاقبا با ایجاد چنین وضعیتی سرمایه‌گذاران رغبتی به ادامه ساخت‌وساز نخواهند داشت. این در حالی است که بخش عمده‌ای از سرمایه‌های وارد شده به بخش مسکن عمدتا در بخش ساخت وساز جذب می‌شوند.

رشد نوسازی و خانه‌های خالی

او در بخش دیگری از صحبت‌های خود به امکان عرضه واحدهای نوسازی شده به بازار تقاضا اشاره و اظهار کرد: در سرشماری نفوس و مسکن سال ۹۰، شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی عدد یک عنوان شده است؛ به این معنی که هر خانوار در یک ملک زندگی می‌کند و تعداد خانوارها با تعداد خانه برابر است؛ اما براساس همین آمار در حال حاضر بیش از ۷ میلیون خانوار بدون مسکن ملکی در کشور وجود دارند. به عبارت دیگر به‌رغم آنکه به اندازه تعداد خانوارها، واحد مسکونی در کشور وجود دارد، اما بخشی از این خانه‌ها خالی هستند و عملا توان مالی سکونت در آنها برای خانوارها وجود ندارد. غفاری عنوان کرد: این آمار به معنای وجود تقاضای بالفعل مسکن محسوب می‌شوند که به معنی ناتوانی متقاضیان برای ورود به بازار مسکن و تبدیل تقاضای بالفعل به بالقوه است؛ اما با وجود افزایش تخریب خانه‌های کلنگی و سطح تراکم، بخش زیادی از خانه‌های ساخته شده خالی از سکنه باقی مانده‌اند.