قیمت‌ مسکن پس‌از «هدفمندی»

گروه مسکن- فرید قدیری: به‌رغم فضای آرام حاکم بر قیمت مسکن و در حالی که معاملات در بازار ملک هنوز از فاز رکود خارج نشده و انتظارات عمومی دارد «ادامه خزش بازار به سمت کاهش بیشتر نرخ‌ها» را تقویت می‌کند، برخی فعالان ملکی در روزهای اخیر و با نزدیک‌شدن به زمان اجرای فاز دوم هدفمندسازی یارانه‌ها، ناخودآگاه شپیور تورمی دست گرفتند و از تاثیر سوء این طرح بر قیمت مسکن سخن گفتند. تعداد معدودی از روسای تشکل‌های انبوه‌سازی در کنار گروهی غیرمتمرکز از دلالان مسکن، طی روزهای اخیر و همزمان با شروع ثبت‌نام از متقاضیان دریافت یارانه‌نقدی، اجرای «مرحله دوم هدفمندی» را زمینه افزایش قیمت مسکن عنوان کردند و بدون آنکه این فرضیه خود را در قالب استدلا‌ل‌های اقتصادی اثبات کنند، نگرانی‌هایی را متوجه بازار ملک کردند.

اما بررسی‌های روز گذشته «دنیای‌اقتصاد»درباره آثار واقعی فاز دوم که از روی نرخ جدید حامل‌های انرژی و تجربه به جا مانده از فاز اول انجام شده است، نه‌تنها چنین تحلیل‌هایی را تایید نمی‌کند که در مقابل، نشان می‌دهد: در فاز اول هدفمندسازی یارانه‌ها -که پاییز سال۸۹ به اجرا درآمد- به‌رغم شیب تند افزایش قیمت حامل‌های‌ انرژی، قیمت مسکن دچار تحریک جدی نشد و حتی کمتر از تورم، رشد کرد. بنابراین خیلی بعید است که در فاز دوم که عملا از روزگذشته با اعلام نرخ‌های جدید بنزین شروع شده، باتوجه به طراحی شیب ملایم برای ازدیاد قیمت بنزین - نسبت به میزان افزایش قیمت در فاز اول- التهابی متوجه قیمت مسکن شود. در فاز اول بیشترین افزایش قیمت متوجه قیمت آزاد بنزین سوپر شد و ۶۰۰ درصد افزایش یافت اما اکنون در فاز دوم اگر چه بیشترین افزایش قیمت همچنان متوجه بنزین است اما ۷۵ درصد گران شده است؛ یعنی شیب به مراتب کمتر.

گذشته از تجربه به ثبت رسیده از تاثیر فاز اول هدفمندی بر بازار مسکن، در حال حاضر تحلیلگران صاحب‌نظر در حوزه اقتصاد مسکن نیز معتقدند: برنامه‌ای که دولت برای «میزان افزایش قیمت حامل‌های انرژی» و «مبلغ یارانه‌ ماهانه هر خانوار» در طراحی فاز دوم پرداخت یارانه‌های نقدی در نظر گرفته است، برای بازار مسکن تهدید محسوب نمی‌شود.

حداکثر شیب افزایش قیمت‌ها در فاز دوم برای بنزین و معادل ۷۵ درصد تعیین شده و میانگین افزایش نیز برای ۶ حامل، ۴۸ درصد تعیین شده است. ضمن اینکه مبلغ یارانه‌ خانوارها نیز قرار است افزایش پیدا نکند، ضمن اینکه دولت یازدهم مصمم است «توقف شتاب تورم» به عنوان دستاورد مهم خود در ماه‌های اخیر را کماکان برای سال جاری حفظ کند. بنابراین در چنین شرایطی، صعود قیمت مسکن می‌تواند منتفی باشد.

تورم فاز اول ۵/۷ واحد بیشتر از مسکن

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، بازار مسکن حال‌حاضر به لحاظ نوع موقعیت تقریبا مشابه زمان اجرای فاز اول هدفمندسازی یارانه‌ها است.

در پاییز سال۸۹ که برای اولین‌بار یارانه‌نقدی پرداخت شد و همزمان قیمت‌ حامل‌های انرژی ۵۵۰درصد افزایش پیدا کرد، چندماه از کاهش بی‌سابقه قیمت مسکن می‌گذشت و بازار ملک در ابتدای جاده رونق معاملات بعد از کاهش ۱۴درصدی قیمت در سال ۸۸، قرار گرفته بود. با این حال، جهش قیمت حامل‌های انرژی در آن زمان باعث نشد شوک‌ به قیمت مسکن وارد شود، طوری که در زمستان سال ۸۹ در حالی که اقتصاد کشور سه‌‌ماهگی اجرای طرح هدفمندسازی یارانه‌ها را طی می‌کرد، متوسط قیمت مسکن در تهران در مقایسه با پاییز همان سال فقط مترمربعی ۵هزار تومان افزایش پیدا کرد و به یک میلیون و ۷۴۰ هزار تومان رسید.هر چند به خاطر آنکه فاز اول یارانه‌نقدی از پاییز۸۹ اجرایی شد و با توجه به رشد ۱۳درصدی قیمت مسکن در یکسال۸۹، نمی‌توان اثر واقعی این طرح را در آن سال مشاهده کرد، اما در سال۹۰ - که به گفته برخی کارشناسان اقتصادی، عمده شوک‌های اقتصادی ناشی از هدفمندی در همین سال بروز کرد- نیز بازار مسکن همچنان آرامش قیمتی داشت.

در سال۹۰ متوسط قیمت مسکن در تهران تنها ۱۴درصد افزایش یافت در حالی که نرخ تورم در این سال به سطح ۵/۲۱ درصد رسید. این شکاف بین تورم و رشد قیمت مسکن در آن سال آن هم در شرایطی که قیمت در سایر بازارها ملتهب شده بود، حکایت از آن دارد که در اوج اجرای قانون هدفمندی یارانه‌ها، نه تنها بازار مسکن از تکانه‌های این قانون تقریبا در امان بود و اسیر شوک‌های قیمتی نشد بلکه ارزش واقعی ملک مسکونی ۵/۷ درصد نیز افت کرد و منفی شد.

این کارنامه به ثبت رسیده در فاز اول حاوی یک پیام برای بازار مسکن سال۹۳ است: در رکود فعلی بازار مسکن، پیش‌بینی سبقت نرخ رشد قیمت مسکن از نرخ تورم تحت‌تاثیر فاز دوم هدفمندی، به شرط ثبات سایر متغیرها، گزینه فوق‌العاده بعیدی است.

برآورد میزان تاثیر فاز دوم

اکنون با استناد به تاثیری که فاز اول هدفمندسازی یارانه‌ها بر قیمت مسکن گذاشت و همچنین با توجه به مشخص شدن نرخ جدید حامل‌های انرژی در فاز دوم، می‌توان میزان اثرگذاری قانونی را که از بامداد جمعه گذشته، در اقتصاد کشور به اجرا گذاشته شد بر بازار ملک برآورد کرد.

بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد: قیمت حامل‌های انرژی در فاز دوم هدفمندی بین ۲۰ تا حداکثر ۷۵درصد برای آب، برق، گاز، گازوئیل، بنزین سهمیه‌ای و بنزین آزاد افزایش پیدا کرده است.

به این ترتیب متوسط افزایش قیمت حامل‌ها ۴۸ درصد است که در مقایسه با شیب بالای ۵۰۰ درصدی در رشد قیمت حامل‌های انرژی در مرحله اول هدفمندی، به مراتب کندتر است.

سطح جدید قیمت حامل‌ها، فارغ از اینکه در هزینه ساخت‌وساز و قیمت‌ تمام‌شده ساختمان اثر گذار است و باید در محاسبات مربوط به میزان انرژی‌بری مصالح‌ساختمانی پرمصرف، لحاظ شود، اما پیش‌بینی می‌شود: در یک‌سال آینده، فاز دوم هدفمندی، حداکثر یک درصد به قیمت معاملات مسکن در شهر تهران بیفزاید.

این میزان تخمین از آنجا محاسبه شده است که بازار مسکن در سال۹۲ به لحاظ حضور انتهایی در دوره رکود عینا مشابه بازار سال۸۹ است. در سال۸۹ که فاز اول هدفمندی یارانه‌ها به اجرا درآمد، بازار ملک روزهای آخر خود را در دوره رکود سپری می‌کرد و برخی‌ها در همان زمان هشدار جهش قیمت مسکن تحت‌تاثیر این قانون را مطرح می‌کردند.

اما در طول سال ۹۰ که بازار وارد رونق شد، قیمت مسکن با شیب ملایم زیر نرخ تورم، نوسان کرد. هم‌اکنون نیز اگرچه از طرف برخی دلالان ملک و تشکل‌های مرتبط، چنین مباحثی به گوش می‌رسد، اما واقعیت بازار چنین تحلیلی را تایید نمی‌کند. و نشان می‌دهد: همچنان گزینه افزایش به میزان حداکثر زیر نرخ تورم برای سال ۹۳ قابل انتظار است.